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Schönheitsreparaturen
"Unverzüglich" führt nicht zur Unwirksamkeit
20.04.2005 (GE 08/05, Seite 466) Auch bei Übergabe einer unrenovierten Wohnung ist eine Schönheitsreparaturklausel nicht unwirksam, wenn die Arbeiten je nach dem Grad der Abnutzung "unverzüglich" durchzuführen sind, entschied der BGH und erklärte damit die Schönheitsreparaturenklausel in einem Grundeigentum-Mietvertrag nicht nur für einschränkungslos wirksam, sondern betrat damit einen neuen Weg bei der Klauselauslegung.
Der Fall:
Nach der mietvertraglichen Schönheitsreparaturklausel (GEV-Formular aus dem Jahre 1990) hatte der Mieter alle je nach dem Grad der Abnutzung und Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen. Ferner waren die Fristen angegeben, in denen Schönheitsreparaturen im allgemeinen erforderlich sind. Zu Mietbeginn wurde eine unrenovierte Wohnung übergeben. Das Mietverhältnis endete über zehn Jahre nach Abschluß des Mietvertrages. Die Mieter führten keine Schönheitsreparaturen durch. Die Klage des Vermieters auf Schadensersatz hatte keinen Erfolg, weil die Klausel wegen des Wortes "unverzüglich" bei Vermietung einer unrenovierten Wohnung zu einer Anfangsrenovierung verpflichte und deshalb unwirksam sei.
Die Entscheidung:
Der BGH hielt die Klausel für voll umfänglich wirksam. Abzustellen sei auf die Sicht eines verständigen, juristisch nicht vorgebildeten Mieters. Danach sei sie nicht so zu verstehen, daß bei Vermietung einer unrenovierten Wohnung der Mieter die Anfangsrenovierung machen müsse. Der in dem Klauselwerk angeführte (Regel-) Fristenplan sei aus der Sicht eines verständigen Mieters dahin zu verstehen, daß die Frist erst mit Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginne und damit lediglich die vom Mieter und nicht darüber hinaus die vom Vormieter verursachte Abnutzung erfasse.
Anmerkung:
Die Berliner Gerichte hatten das bisher anders gesehen (vgl. z. B. erst kürzlich KG GE 2005, 301). Der BGH hatte dagegen schon in seinem Urteil vom 6. Oktober 2004 (GE 2004, 1452) diese Klausel nicht beanstandet. Da es in der Entscheidung jedoch im wesentlichen um die Wirksamkeit der sogenannten Quotenklausel ging, hatte man angenommen, der BGH habe die Problematik übersehen (vgl. auch Schach GE 2004, 1433).
BGH, Urteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 17/04 - Wortlaut Seite 478
Nach der mietvertraglichen Schönheitsreparaturklausel (GEV-Formular aus dem Jahre 1990) hatte der Mieter alle je nach dem Grad der Abnutzung und Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen. Ferner waren die Fristen angegeben, in denen Schönheitsreparaturen im allgemeinen erforderlich sind. Zu Mietbeginn wurde eine unrenovierte Wohnung übergeben. Das Mietverhältnis endete über zehn Jahre nach Abschluß des Mietvertrages. Die Mieter führten keine Schönheitsreparaturen durch. Die Klage des Vermieters auf Schadensersatz hatte keinen Erfolg, weil die Klausel wegen des Wortes "unverzüglich" bei Vermietung einer unrenovierten Wohnung zu einer Anfangsrenovierung verpflichte und deshalb unwirksam sei.
Die Entscheidung:
Der BGH hielt die Klausel für voll umfänglich wirksam. Abzustellen sei auf die Sicht eines verständigen, juristisch nicht vorgebildeten Mieters. Danach sei sie nicht so zu verstehen, daß bei Vermietung einer unrenovierten Wohnung der Mieter die Anfangsrenovierung machen müsse. Der in dem Klauselwerk angeführte (Regel-) Fristenplan sei aus der Sicht eines verständigen Mieters dahin zu verstehen, daß die Frist erst mit Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginne und damit lediglich die vom Mieter und nicht darüber hinaus die vom Vormieter verursachte Abnutzung erfasse.
Anmerkung:
Die Berliner Gerichte hatten das bisher anders gesehen (vgl. z. B. erst kürzlich KG GE 2005, 301). Der BGH hatte dagegen schon in seinem Urteil vom 6. Oktober 2004 (GE 2004, 1452) diese Klausel nicht beanstandet. Da es in der Entscheidung jedoch im wesentlichen um die Wirksamkeit der sogenannten Quotenklausel ging, hatte man angenommen, der BGH habe die Problematik übersehen (vgl. auch Schach GE 2004, 1433).
BGH, Urteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 17/04 - Wortlaut Seite 478
Autor: Klaus Schach
