Auch bei Vermieterkündigung?

20.04.2005 (GE 08/05, Seite 455) Frage: 1. Wer ist zuständig - Mieter oder Vermieter - für die jährliche Wartung der Gastherme, wenn im Mietvertrag steht: „Die Gasetagenheizung hat der Mieter einmal jährlich auf seine Kosten von einer Fachfirma warten zu lassen„?

2. Eine Eigentumswohnung ist 1986 als späterer Alterswohnsitz gekauft worden. Für den Bau der Wohnanlage wurden damals die Zuschüsse des Landes Berlin in Anspruch genommen. Die Wohnung ist noch immer vermietet. Der Eigentümer möchte so bald wie möglich seine Wohnung als Rentner selbst beziehen. Wie lange beträgt die Kündigungsfrist, wenn im Mietvertrag wie folgt festgehalten wird:
„Das Mietverhältnis beginnt am 1. Februar 1986 und kann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen, die für beide Vertragsteile verbindlich sind, gekündigt werden, jedoch erstmals zum 31. Januar 1987. Es verlängert sich jeweils automatisch um ein weiteres Jahr, sofern es nicht unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen vorher gekündigt wird„?
Unter Zusatz wurde wie folgt aufgeklärt:
„Die gesetzliche Kündigungsfrist für Wohnräume beträgt derzeit drei Monate, wenn weniger als fünf Jahre seit Überlassung des Wohnraumes vergangen sind, sechs Monate nach fünf Jahren.„
M. M., Berlin

Antwort: 1. Wartungskosten für Gasthermen sind Betriebskosten. Der Mieter darf aber nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht verpflichtet werden, die Arbeiten selbst in Auftrag zu geben. Die erwähnte Vertragsklausel ist damit unwirksam. Wirksam ist dagegen eine Klausel, wonach der Mieter die Kosten der (vom Vermieter veranlaßten) Wartung der Gastherme zu tragen hat oder wo lediglich allgemein darauf verwiesen ist, daß der Mieter die Betriebskosten gem. § 27 II. BV oder gem. Betriebskostenverordnung zu tragen hat.
2. Das Problem, ob eine wirksame Verlängerung der Kündigungsfrist in Altverträgen weiter gilt, bezieht sich nur auf die Kündigung des Mieters. Für den Vermieter gilt die Frist des §§ 573 c BGB, wonach sich die Frist von drei Monaten nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung um jeweils drei Monate verlängert (bei einem Mietvertrag aus dem Jahre 1986 gilt also eine Kündigungsfrist von neun Monaten für den Vermieter). Die früher vorgesehene weitere Verlängerung nach zehn Jahren ist weggefallen und gilt auch nicht als Vereinbarung fort, wenn, wie hier, auf die derzeitige gesetzliche Kündigungsfrist hingewiesen wird. Dann gilt die neue Rechtslage. Das alles betrifft aber nur die Kündigungsfrist und nicht den Kündigungsgrund. Der Eigenbedarf ist im Streitfall vom Vermieter nachzuweisen.