Kurze Kündigungsfristen auch bei Altmietverträgen

06.04.2005 (GE 07/05, Seite 388) Der Deutsche Bundestag hat Mitte März neue Kündigungsfristen für sog. Altmietverträge beschlossen. Danach gilt die kurze, dreimonatige Frist für Kündigungen des Mietvertrages durch den Mieter auch für vor der Mietrechtsreform geschlossene Altmietverträge, in denen die bis zum 1. September 2001 geltenden Kündigungsfristen formularmäßig vereinbart wurden. Das Gesetz muß allerdings noch den Bundesrat passieren. Es soll zum 1. Juni 2005 in Kraft treten.

Die mit dem Altkündigungsfristen-Gesetz beschlossene Regelung verhelfe dem ursprünglichen Willen des Gesetzgebers zur Geltung und sorge für Klarheit im Gesetzeswortlaut, behauptet Bundesjustizministerin Brigitte Zypries. Damit kämen zahlreiche Mieter, die bislang nur mit einer sechs- bis zwölfmonatigen Frist ihre Verträge kündigen konnten, in den Genuß der kurzen dreimonatigen Kündigungsfrist.
Seit der Mietrechtsreform im Jahre 2001 beträgt die Frist für Kündigungen des Wohnungsmietvertrages durch den Mieter drei Monate, während der Vermieter – je nach Vertragsdauer – eine Kündigungsfrist von bis zu neun Monaten einhalten muß (sog. asymmetrische Kündigungsfristen). Abweichungen von dieser Kündigungsfrist zu Lasten des Mieters verbietet das Gesetz seit dem 1. September 2001. Möglich ist allerdings der beiderseitige Ausschluß des Kündigungsrechts für einen bestimmten Zeitraum (BGH GE 2004, 348, 1165).
Für sog. Altmietverträge, d. h. Verträge, die vor dem 1. September 2001 geschlossen wurden, sah eine Übergangsvorschrift bislang vor, daß längere Kündigungsfristen, die Mieter und Vermieter „vertraglich vereinbart„ hatten, weitergelten sollten. Der Bundesgerichtshof hat mehrfach entschieden, daß eine solche Vereinbarung auch dann vorliegt, wenn eine Formularklausel die bis 1. September 2001 geltenden gesetzlichen Kündigungsfristen – wörtlich oder sinngemäß – wiedergibt (BGH GE 2003, 846; 2004, 618).
Die Gesetzesauslegung durch den BGH paßte dem Deutschen Mieterbund verständlicherweise nicht. In der rot-grünen Koalition fand der Mieterbund willige Bündnispartner zur Korrektur der ungeliebten BGH-Rechtsprechung.
Das Altkündigungsfristen-Gesetz fügt dem Artikel 229 § 3 Abs. 10 EGBGB folgenden Satz an:
„Für Kündigungen, die ab dem 1. Juni 2005 zugehen, gilt dies nicht, wenn die Kündigungsfristen des § 565 Abs. 2 Satz 1 und 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches in der bis zum 1. September 2001 geltenden Fassung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen vereinbart worden sind.„
Durch diese Änderung sollen alle Altmietverträge, in denen durch Allgemeine Geschäftsbedingungen (Formularmietvertrag) die Geltung der seinerzeit gültigen gesetzlichen Kündigungsfristen vereinbart worden ist, aus dem Anwendungsbereich der Übergangsvorschrift des Artikels 229 § 3 Abs. 10 EGBGB herausfallen, so daß auf diese Verträge die neuen gesetzlichen Kündigungsfristen anzuwenden sind.
Lediglich dann, wenn die Parteien eine individuelle Vereinbarung über die Kündigungsfristen getroffen haben, soll diese noch Vorrang vor der gesetzlichen Regelung haben. Die individualvertraglich vereinbarten Kündigungsfristen gelten in diesen Fällen fort. Das betrifft aber nur Gelegenheitsvermieter (vgl. zum Thema Individualvereinbarung Beuermann, GE 2005, 115).
Haus & Grund Deutschland hatte seine ablehnende Haltung zu diesem Gesetzentwurf wiederholt zum Ausdruck gebracht. Die Neuregelung zu den Kündigungsfristen in Altmietverträgen sei „Gefälligkeitsgesetzgebung„ der rot-grünen Koalition gegenüber dem Deutschen Mieterbund. „Mit dieser einseitigen und rein populistischen Entscheidung durch Rot-Grün verkommt das Mietrecht immer mehr zum Mieterrecht„, kritisierte Präsident Rüdiger Dorn die weitere Einschränkung von Vertragsfreiheit und Vermieterrechten. Er sieht vor allem auch den fairen Interessenausgleich zwischen Vermieter und Mieter gefährdet.
Haus & Grund erhob auch ganz erhebliche rechtliche Bedenken gegen die Gesetzesänderung, denn die Regelung führt zu einem Eingriff in eine in der Vergangenheit abgeschlossene privatrechtliche Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter, ohne daß es hierfür eine hoheitliche Rechtfertigung gibt. Die einseitige Bevorzugung des Mieters stellt seiner Ansicht nach außerdem einen Eingriff in der Vertragsfreiheit dar und verletzt somit den Grundgedanken des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).
Die CDU/CSU-Fraktion hatte den vorgelegten Gesetzentwurf abgelehnt. Man wird sehen, wie sich die CDU/CSU-regierten Länder im Bundesrat verhalten. Aber selbst wenn der Bundesrat Einspruch gegen das Gesetz einlegt, kann der Bundestag ihn wiederum mit Mehrheit zurückweisen. Gegen das Gesetz hat sich auch die FDP-Fraktion im Deutschen Bundestag gewandt und in einer Entschließung gefordert, die asymmetrischen Kündigungsfristen für Mieter und Vermieter auf eine generelle Kündigungsfrist von drei Monaten zu vereinheitlichen, außerdem die Schonfrist auf einen Monat zu verkürzen und eine Länderöffnungsklausel zur Erhöhung der Kappungsgrenze für Mieterhöhungen auf 30 v. H. zu schaffen.