03.11.2000 (GE 14/2000, 923) Verwirkung durch vorbehaltlose Mietzahlung

Zum Betrieb eines Restaurants gemietete (und an einen Betreiber untervermietete) Gewerberäume waren mangelhaft, weil die Be- und Entlüftungsanlage für die Küche unzureichend war. Gleichwohl hatte die Klägerin über Jahre die Miete vorbehaltlos in voller Höhe gezahlt. Erst als der Untermieter der Gaststätte kündigte, und ein im anschließenden Rechtsstreit vom Gericht bestellter Gutachter die Mängel belegte, kündigte auch der Hauptmieter - doch die nach Jahren ausgesprochene Kündigung war in entsprechender Anwendung des § 539 BGB (Mangelkenntnis) unwirksam, wie der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 31. Mai 2000 festgestellt hat. Durch vorbehaltlose Mietzahlung über einen längeren Zeitraum verwirkt eben nicht nur das Minderungsrecht des Mieters, sondern auch das Kündigungsrecht gemäß § 542 BGB. Nur der Erfüllungsanspruch auf Beseitigung der Mängel bleibt grundsätzlich bestehen. Die zusätzlich erhobene Klage auf Feststellung des Annahmeverzuges (der Vermieter hatte das Objekt vor Ablauf der Mietzeit nicht zurückhaben wollen) war unzulässig. Mit einem Urteil können nur Rechtsverhältnisse festgestellt werden, nicht aber Vorfragen wie Schuldnerverzug oder Gläubigerverzug. Eine Ausnahme ist nur für den Fall zugelassen, daß es sich um eine Zug-um-Zug-Verurteilung handelt.
BGH, Urteil vom 31. Mai 2000 - XII ZR 41/98 -
Den Wortlaut des gesamten Urteils finden Sie abgedruckt in GE (Nr./Jahr/Seite) 14/2000, 956.