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DOORMAN, PFÖRTNER, CONCIERGE & CO.
Keine (sonstigen) Betriebskosten?
26.01.2005 (GE 2/05, Seite 101) Ob die Kosten für einen Pförtner, Concierge oder Doorman wenigstens als „sonstige Betriebskosten“ umlegungsfähig sind, ist umstritten. In einem kurzen Hinweisbeschluß hat sich nunmehr das Landgericht Berlin der ab-lehnenden Auffassung des Amtsgerichts Mitte angeschlossen. Die Begründung des Amtsgerichts, dem sich das Landgericht ohne eigene Begründung „vollumfänglich“ angeschlossen hat, überzeugt allerdings nicht.
Der Fall: Im Mietvertrag für eine Eigentumswohnung hieß es, daß die Betriebskosten nach dem Verteilungsschlüssel umgelegt würden, der sich aus der Abrechnung des Wohnungseigentumsverwalters ergebe. Spätere Betriebskostenabrechnungen enthielten u. a. Positionen für einen „Doorman”; die Mieter zahlten auf die Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung nichts.
Das Urteil: Mit Urteil vom 14. Mai 2004 meinte das Amtsgericht Mitte, der vertraglich vereinbarte Verteilungsschlüssel sei nicht zu beanstanden. Es könne also vereinbart werden, daß der Mieter Betriebskosten nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu übernehmen habe. Herauszustreichen seien jedoch die Kosten für den Doorman, da es sich nicht um umlagefähige Betriebskosten handele. Die Gegenansicht verkenne, daß sich für den Mieter erhebliche Rechtsunsicherheit ergebe, wenn man auf die Umstände des Einzelfalls abstelle. Diesen Ausführungen schließt sich die 67. Kammer des LG Berlin in ihrem Hinweisbeschluß vom 29. November 2004 „in vollem Umfang” an.
Anmerkung: Entgegen der Auffassung der 67. Kammer sind die Ausführungen des AG zu den Kosten für den Doorman nicht überzeugend. Das AG verneint eine Umlagefähigkeit mit der Begründung, der Mieter könne nicht abschätzen, ob die Kosten tatsächlich umlagefähig sind. Dabei wird die nötige Differenzierung unterlassen, ob im Mietvertrag diese Position schon aufgeführt war, was nach h. M. für sonstige Betriebskosten im Sinne der Nr. 17 erforderlich ist. War das der Fall, ist für ausreichende Klarheit gesorgt und die vom Gericht erwähnte „nicht hinnehmbare Rechtsunsicherheit” für den Mieter entfällt.
Nicht überzeugend ist auch der Hinweis auf den Berliner Mietspiegel, wonach das Vorhandensein eines Doorman als wohnwerterhöhendes Merkmal gilt. Mit der Frage der Betriebskosten hat das nichts zu tun, denn schließlich ist auch ein Personenaufzug bei weniger als fünf Obergeschossen als wohnwerterhöhend zu berücksichtigen, ohne daß jemand auf die Idee käme, Kosten für den Fahrstuhl nicht als Betriebskosten anzusehen.
Es bleibt also zu hoffen, daß das Landgericht Berlin demnächst Gelegenheit erhält, mit etwas ausführlicherer Begründung zu dieser Frage Stellung zu nehmen.
AG Mitte, Urteil vom 14. Mai 2004 - 6 C 164/03 -; Hinweisbeschluß des LG Berlin, vom 29. November 2004 - Wortlaut Seite 129
Das Urteil: Mit Urteil vom 14. Mai 2004 meinte das Amtsgericht Mitte, der vertraglich vereinbarte Verteilungsschlüssel sei nicht zu beanstanden. Es könne also vereinbart werden, daß der Mieter Betriebskosten nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu übernehmen habe. Herauszustreichen seien jedoch die Kosten für den Doorman, da es sich nicht um umlagefähige Betriebskosten handele. Die Gegenansicht verkenne, daß sich für den Mieter erhebliche Rechtsunsicherheit ergebe, wenn man auf die Umstände des Einzelfalls abstelle. Diesen Ausführungen schließt sich die 67. Kammer des LG Berlin in ihrem Hinweisbeschluß vom 29. November 2004 „in vollem Umfang” an.
Anmerkung: Entgegen der Auffassung der 67. Kammer sind die Ausführungen des AG zu den Kosten für den Doorman nicht überzeugend. Das AG verneint eine Umlagefähigkeit mit der Begründung, der Mieter könne nicht abschätzen, ob die Kosten tatsächlich umlagefähig sind. Dabei wird die nötige Differenzierung unterlassen, ob im Mietvertrag diese Position schon aufgeführt war, was nach h. M. für sonstige Betriebskosten im Sinne der Nr. 17 erforderlich ist. War das der Fall, ist für ausreichende Klarheit gesorgt und die vom Gericht erwähnte „nicht hinnehmbare Rechtsunsicherheit” für den Mieter entfällt.
Nicht überzeugend ist auch der Hinweis auf den Berliner Mietspiegel, wonach das Vorhandensein eines Doorman als wohnwerterhöhendes Merkmal gilt. Mit der Frage der Betriebskosten hat das nichts zu tun, denn schließlich ist auch ein Personenaufzug bei weniger als fünf Obergeschossen als wohnwerterhöhend zu berücksichtigen, ohne daß jemand auf die Idee käme, Kosten für den Fahrstuhl nicht als Betriebskosten anzusehen.
Es bleibt also zu hoffen, daß das Landgericht Berlin demnächst Gelegenheit erhält, mit etwas ausführlicherer Begründung zu dieser Frage Stellung zu nehmen.
AG Mitte, Urteil vom 14. Mai 2004 - 6 C 164/03 -; Hinweisbeschluß des LG Berlin, vom 29. November 2004 - Wortlaut Seite 129
Autor: Rudolf Beuermann
