Hauswart für mehrere Grundstücke

23.12.2004 (GE 01/05, Seite 18) Die Umlage von Hauswartskosten als Betriebskosten i. S. d. § 2 Nr. 14 BetrKV ist dann nicht leicht, wenn der Hauswart für mehrere Grundstücke eingestellt ist, die örtlich in keinem Zusammenhang stehen.

Der Fall: Der Kläger/Vermieter stellte einen Hauswart für seine mit Mehrfamilienhäusern bebauten Grundstücke ein, die verstreut im Stadtgebiet liegen. Der Hauswart muß also ständig hin- und herfahren, um seinen Pflichten nachzukommen. Die entstehenden Betriebskosten ermittelte der Vermieter, indem er den Mittelwert aus dem prozentualen Anteil der einzelnen Grundstücke an der Wohnfläche, der Grundstücksfläche und der Anzahl der Wohnungen sämtlicher vom Hauswart betreuter Grundstücke bildete. Pro Wohnung zog er außerdem eine Reparaturkostenpauschale von 154 E ab. Mieter eines der Häuser weigerten sich, eine Nachforderung aus der entsprechenden Betriebskostenabrechnung zu bezahlen. Sie erhielten vor dem AG Schöneberg recht.
Die Entscheidung: Der Amtsrichter kam zu dem Ergebnis, daß die Hauswartskosten nicht ordnungsgemäß ermittelt seien, da sie sich nicht ausschließlich auf das streitgegenständliche Grundstück bezögen. Zwar sei der Vermieter nicht verpflichtet, stets nach der kleinsten Wirtschaftseinheit abzurechnen. Vorliegend seien jedoch die Voraussetzungen für die Bildung einer Wirtschafts- bzw. Verwaltungseinheit nicht erfüllt, da es am örtlichen Zusammenhang fehle. Darüber hinaus sei davon auszugehen, daß in der Vergütung für den Hauswart auch die Fahrzeiten zwischen den einzelnen Dienststellen enthalten seien. Ferner seien nach der Leistungsbeschreibung auch Arbeiten enthalten, die der Instandsetzung und Verwaltung dienen. Der Vermieter hätte darlegen müssen, welche Kosten auf die eigentliche Hauswartstätigkeit entfallen. Der Abzug eines Pauschalbetrages reiche nicht aus.
Anmerkung: Im Ergebnis ist die Entscheidung sicher nicht zu beanstanden; der anwaltlich beratene Vermieter hat dementsprechend auch keine Berufung eingelegt. Die Begründung des Urteils allerdings ist mit einigen Fragezeichen zu versehen. Es ging vorliegend nicht um die Frage, ob die Voraussetzungen zur Bildung einer Wirtschafts- bzw. Verwaltungseinheit erfüllt sind. Unabhängig davon, daß die Voraussetzungen in der Tat nicht vorliegen (vgl. OLG Koblenz GE 1990, 605), sollte vorliegend eine solche auch gar nicht gebildet werden. Es geht vielmehr um die Frage, wie die Hauswartskosten für den einen für alle Grundstücke zuständigen Hauswart auf die einzelnen Grundstücke und dann auf die einzelnen Mieter verteilt werden können. Entweder schließt der Eigentümer mit dem Hauswart mehrere Verträge, die sich auf die jeweiligen Grundstücke beziehen und den zeitlichen Umfang beschreiben, der jeweils anfällt bzw. vorgesehen ist. Die Summe der Stunden, die anteilig auf die einzelnen Grundstücke entfallen, darf dann natürlich die Gesamtarbeitszeit des Hauswarts nicht übersteigen. Möglich erscheint aber auch der Abschluß eines Hauswartsvertrages, in dem die Zeitanteile festgesetzt werden, die auf die einzelnen Grundstücke entfallen.
Der Amtsrichter moniert in seiner Entscheidung, daß die Fahrzeiten des Hauswarts zwischen den einzelnen Grundstücken nicht herausgerechnet sind. Ganz so einfach dürfte es nicht sein. Anfahrtzeiten des Hauswarts können sehr wohl zu den Hauswartskosten gehören, z. B. wenn der Vermieter eine Fremdfirma beauftragt.
Reparaturkosten zählen nicht zu den Hauswartskosten, wenn der Hauswart die Reparaturen vornimmt. Es muß also ein Abzug in der Betriebskostenabrechnung gemacht werden. So ist umstritten, ob ein Pauschalabzug möglich ist. Jedenfalls muß ein Pauschalabzug in Relation zu den üblichen vom Hauswart durchgeführten Reparaturen gebracht werden, der erläutert werden muß.
AG Schöneberg, Urteil vom 20. September 2004 - 109a C 316/04 - Wortlaut Seite 58

Autor: Klaus Schach