Klausel mit verkürzten Fristen

23.12.2004 (GE 01/05, Seite 22) Die von vielen ehemals gemeinnützigen Wohnungsunternehmen verwendete Schönheitsreparaturenklausel ist zulässig, entschied der BGH.

Der Fall: Die Bekl. war Mieterin einer Wohnung der Kl., einer gemeinnützigen Wohnungsbaugenossenschaft. Nach dem von der Klägerin verwendeten Mietvertragsformular hat der Mieter die Schönheitsreparaturen auszuführen. Die Allgemeinen Vertragsbedingungen der Klägerin zum Mietvertrag (AVB) enthalten u. a. folgende Regelungen:
„Nr. 5 Erhaltung der überlassenen Räume
(2) Die vom Mitglied gemäß § 3 Abs. 8 des Vertrages übernommenen Schönheitsreparaturen sind während der Dauer des Vertrages ohne besondere Aufforderung fachgerecht auszuführen. …
Die Schönheitsreparaturen sind spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen:
in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre …
in Wohn- und Schlafräumen,
Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre
in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre.
(3) Läßt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der nach Abs. 2 vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist die Genossenschaft auf Antrag des Mitgliedes verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen.“
Im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses am 30. April 2002 befand sich die Wohnung in einem stark abgenutzten Zustand. Die Bekl. zog aus der Wohnung aus, ohne Schönheitsreparaturen vorgenommen zu haben. Die Kl. hat von der Bekl. Renovierungskosten auf der Grundlage eines Kostenvoranschlags und Schadensersatz wegen entgangener Mieteinnahmen für die Monate Mai bis Juli 2002 verlangt. Sie hat in der Wohnung zwischenzeitlich Umbauarbeiten vorgenommen, unter anderem hat sie Dachgauben einbauen lassen. Das Amtsgericht hatte der Klage - mit Ausnahme des Schadensersatzanspruchs wegen Mietausfalls für den Monat Juli 2002 - stattgegeben. Auf die Berufung der Bekl. hat das Landgericht die Klage insgesamt mit der Begründung abgewiesen, die Regelung in Nr. 5 Abs. 2 und 3 AVB sei unwirksam, da sie es dem Vermieter ermögliche, den Mieter auch für eine Abnutzung der Wohnung vor Beginn des Mietverhältnisses in Anspruch zu nehmen. Auf die Revision der Kl. hat der Bundesgerichtshof das Urteil des Amtsgerichts wiederhergestellt.
Das Urteil: Der Bundesgerichtshof hat die vertragliche Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen als wirksam angesehen. Die Klausel in Nr. 5 Abs. 2 der AVB der Kl. sei so zu verstehen, daß die Fristen zur Ausführung der Schönheitsreparaturen erst ab Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen. Des weiteren handele es sich nicht um einen - gegebenenfalls unzulässigen - „starren“ Fristenplan, der den Mieter ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung zur Renovierung verpflichtet. Denn der Mieter habe einen Anspruch nach Nr. 5 Abs. 3 der AVB auf Verlängerung der Renovierungsfristen, wenn der Zustand der Wohnung dies zulasse.
Hiervon ausgehend, hat der Bundesgerichtshof den Anspruch auf Erstattung von Renovierungskosten trotz des mittlerweile vorgenommenen Umbaus der Wohnung als begründet angesehen. Er hat dabei an seiner Rechtsprechung festgehalten, daß sich der Erfüllungsanspruch des Vermieters auf Vornahme der Schönheitsreparaturen im Falle der Vornahme von Umbauarbeiten im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung in einen Ausgleichsanspruch in Geld umwandelt, falls der Mietvertrag - wie vorliegend - nichts anderes bestimmt.
Der Anspruch ist der Höhe nach durch die Kosten begrenzt, die der Mieter ohne die Umbaumaßnahmen hätte aufwenden müssen; andererseits ist er insoweit zu kürzen, als durch den Umbau Renovierungsaufwand entfallen ist, etwa infolge einer umbaubedingten Verkleinerung der Wohnfläche. Auf diese Weise erhält der Vermieter nicht mehr, als ihm vertraglich zusteht, und der Mieter hat nicht mehr zu leisten als das, wozu er sich vertraglich verpflichtet hat. Dazu verweist der BGH auf seine bisherige Rechtsprechung (GE 1985, 87 ff.).
BGH, Urteil vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 378/03 - Wortlaut Seite 51