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Ortsübliche Vergleichsmiete aus Nachbargemeinde
Gilt Berliner Mietspiegel auch für Schönefeld?
14.12.2004 (GE 24/04, Seite 1566) Nach § 558 a BGB kann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens auch der Mietspiegel einer vergleichbaren Nachbargemeinde herangezogen werden, wenn in der Gemeinde selbst kein Mietspiegel vorhanden ist. Nach Auffassung des Landgerichts Potsdam ist für Schönefeld der Berliner Mietspiegel anwendbar, weil die Landesgrenze mehr oder weniger zufällig einheitlich bebaute Gebiete durchschneide - ein alles in allem zweifelhaftes Urteil.
Der Fall: Die Vermieterin verlangte Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 5,18 E/m2 und berief sich auf drei Vergleichswohnungen. Das Amtsgericht Königs Wusterhausen gab der Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens statt. Das LG Potsdam wies die Klage ab.
Das Urteil: Mit Urteil vom 30. September 2004 meinte das Landgericht, bei den Wohnungen im Geltungsbereich des Berliner Mietspiegels und denen in Schönefeld handele es sich um eine identische Bauweise, die nur zufälligerweise von der Grenze zwischen Berlin und Brandenburg durchschnitten würde. Dem Berliner Mietspiegel komme ein hoher Beweiswert zu. Demgegenüber habe der Sachverständige mit nicht nachvollziehbarer Begründung einen Zuschlag berechnet und eine weitere Erhöhung als nicht wesentlich bezeichnet. Die Wesentlichkeitsgrenze spiele jedoch nur bei der Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG eine Rolle.
Anmerkung: Das Urteil ist im Ergebnis und in der Begründung zweifelhaft, ungenau sind schon die Ausführungen des Gerichts zum Mietspiegel 2003, der seit dem 1. Januar 2002 „gelten” sollte. Richtig ist vielmehr, daß der Erhebungsstichtag für den Mietspiegel der 1. März 2002 war. Ein Mieterhöhungsverlangen, das dem Mieter vorher zuging, war nach dem Mietspiegel 2000 zu beurteilen. Das hat das Landgericht Potsdam zwar ebenso erkannt wie den Umstand, daß dieser Mietspiegel nur im Wege des Freibeweises herangezogen werden konnte. Übersehen wird dabei freilich, daß die Verwendung des Mietspiegels einer Nachbargemeinde im § 558 a BGB ausschließlich für die Begründung des Mieterhöhungsverlangen, also eine reine Formalie, zugelassen ist.
Mit dem Nachweis der tatsächlichen Höhe der ortsüblichen Miete hat das nichts zu tun, was sich schon daraus ergibt, daß nach § 558 a BGB auch die Bezugnahme auf einen veralteten Mietspiegel ausreicht, wenn kein neuer vorhanden ist. Hier käme niemand auf die Idee, einen solchen Mietspiegel als alleiniges Beweismittel zu verwenden. Hier sind vielmehr vom Gericht Zu- oder Abschläge zu machen (zur Stichtagsdifferenz vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, Kommentar, 8. Aufl., Rdn. 69 zu § 558 a BGB).
Wenn man hinzunimmt, daß der Mittelwert des Mietspiegels und die Orientierungshilfe nur eine geringe Beweiskraft haben, da sie „das Ergebnis eines interessenorientierten Verhandlungsergebnisses” (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Rdn. 115 zu § 558 c BGB) sind, läßt sich zwar die Anwendung des Mietspiegels für das Gebiet, für das es aufgestellt wurde, als Beweismittel rechtfertigen, nicht jedoch für eine Nachbargemeinde. Das Landgericht Potsdam hätte daher wegen der Mängel des Gutachtens einen anderen Sachverständigen bestellen müssen.
LG Potsdam, Urteil vom 30. September 2004 - 11 S 27/04 - Wortlaut Seite 1593
Das Urteil: Mit Urteil vom 30. September 2004 meinte das Landgericht, bei den Wohnungen im Geltungsbereich des Berliner Mietspiegels und denen in Schönefeld handele es sich um eine identische Bauweise, die nur zufälligerweise von der Grenze zwischen Berlin und Brandenburg durchschnitten würde. Dem Berliner Mietspiegel komme ein hoher Beweiswert zu. Demgegenüber habe der Sachverständige mit nicht nachvollziehbarer Begründung einen Zuschlag berechnet und eine weitere Erhöhung als nicht wesentlich bezeichnet. Die Wesentlichkeitsgrenze spiele jedoch nur bei der Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG eine Rolle.
Anmerkung: Das Urteil ist im Ergebnis und in der Begründung zweifelhaft, ungenau sind schon die Ausführungen des Gerichts zum Mietspiegel 2003, der seit dem 1. Januar 2002 „gelten” sollte. Richtig ist vielmehr, daß der Erhebungsstichtag für den Mietspiegel der 1. März 2002 war. Ein Mieterhöhungsverlangen, das dem Mieter vorher zuging, war nach dem Mietspiegel 2000 zu beurteilen. Das hat das Landgericht Potsdam zwar ebenso erkannt wie den Umstand, daß dieser Mietspiegel nur im Wege des Freibeweises herangezogen werden konnte. Übersehen wird dabei freilich, daß die Verwendung des Mietspiegels einer Nachbargemeinde im § 558 a BGB ausschließlich für die Begründung des Mieterhöhungsverlangen, also eine reine Formalie, zugelassen ist.
Mit dem Nachweis der tatsächlichen Höhe der ortsüblichen Miete hat das nichts zu tun, was sich schon daraus ergibt, daß nach § 558 a BGB auch die Bezugnahme auf einen veralteten Mietspiegel ausreicht, wenn kein neuer vorhanden ist. Hier käme niemand auf die Idee, einen solchen Mietspiegel als alleiniges Beweismittel zu verwenden. Hier sind vielmehr vom Gericht Zu- oder Abschläge zu machen (zur Stichtagsdifferenz vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, Kommentar, 8. Aufl., Rdn. 69 zu § 558 a BGB).
Wenn man hinzunimmt, daß der Mittelwert des Mietspiegels und die Orientierungshilfe nur eine geringe Beweiskraft haben, da sie „das Ergebnis eines interessenorientierten Verhandlungsergebnisses” (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Rdn. 115 zu § 558 c BGB) sind, läßt sich zwar die Anwendung des Mietspiegels für das Gebiet, für das es aufgestellt wurde, als Beweismittel rechtfertigen, nicht jedoch für eine Nachbargemeinde. Das Landgericht Potsdam hätte daher wegen der Mängel des Gutachtens einen anderen Sachverständigen bestellen müssen.
LG Potsdam, Urteil vom 30. September 2004 - 11 S 27/04 - Wortlaut Seite 1593
Autor: Rudolf Beuermann
