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Wohnungsmarktlage in Berlin und Brandenburg
Keine durchgreifende Änderung, aber viel Bewegung
02.12.2004 (GE 22/04, Seite 1420) Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) hat die fünfte Ausgabe des jährlich erscheinenden BBU-Marktmonitors (zu beziehen über den GRUNDEIGENTUM-VERLAG, Details siehe Seite 1428) veröffentlicht, der über die neuesten Entwicklungen auf den Wohnungsmärkten in Berlin und Brandenburg informiert. Hier finden sich kurzgefaßte Analysen zu den Grundstücksmärkten, zu Entwicklungen im Wohnungsbestand, zu Mietpreisen und Betriebskosten und schließlich zu den für den Wohnungsmarkt wichtigen Aspekten der Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung. Zudem enthält er eine Wohnungsmarktprognose für Berlin und Brandenburg bis 2009, die das GEWOS-Institut erstellt hat.
Nachfragebelebung hält an
In Berlin und seinem Verflechtungsraum ist es in 2003 zu einem Anstieg der Wohnraumnachfrage und Fortsetzung der bereits im Vorjahr spürbaren Nachfragebelebung gekommen. Der Nachfragezuwachs ist vorwiegend auf die Zunahme der Anzahl der Haushalte zurückzuführen. Diese Zunahme ist jedoch als positiver Marktimpuls allein nicht ausreichend, um auf den Grundstücksmärkten eine breite Aufwärtsbewegung bei Umsätzen und Preisen auszulösen, in der Investitionstätigkeit die Abwärtsbewegung der letzten Jahre zu stoppen und bei der Mietenentwicklung eine umfassende Preisbewegung nach oben zu bewirken. Dies gilt im besonderen für den äußeren Entwicklungsraum.
Nachfrageentwicklung bis 2009
GEWOS geht davon aus, daß die schwache wirtschaftliche Entwicklung mittelfristig zu einer geringeren Zuwanderung in die Bundeshauptstadt führen wird. Deshalb werden sich die Angebotsüberhänge auf dem Wohnungsmarkt in der Stadt nicht in dem Maße verringern, wie bisher angenommen. Trotz der bis 2009 erwarteten verhalteneren zukünftigen Bevölkerungsentwicklung wird sich jedoch die Zahl der Haushalte insbesondere aufgrund von Haushaltsverkleinerungen weiter erhöhen. Der Anteil der Ein- und Zweipersonenhaushalte steigt weiter an und beträgt im Jahr 2009 rund 81 %. Die Nachfrage nach Wohneigentum wird sich zu Lasten der Nachfrage nach Mietwohnungen erhöhen. Dadurch steigt die Eigentümerquote in Berlin bis 2009 auf 18 %. Für den engeren Verflechtungsraum geht die GEWOS-Prognose von einem kontinuierlichen Anstieg der Bevölkerung bis zum Jahr 2009 aus. Die Zahl der Haushalte nimmt in diesem Zeitraum um 6 % zu. Der Nachfragezuwachs wird sich vorrangig positiv auf den Teilmarkt der Eigentümerwohnungen auswirken. Aufgrund der stetigen Umlandwanderung aus Berlin wird sich die Eigentümerquote im engeren Verflechtungsraum auf 44 % im Jahr 2009 erhöhen.
Für den äußeren Entwicklungsraum rechnet GEWOS bis 2009 mit einem Bevölkerungsrückgang um rund 6 %. Dagegen sinkt aufgrund der Haushaltsverkleinerungen die Zahl der Haushalte im gleichen Zeitraum nur um rund 2 %. Die Zahl der Mieterhaushalte sinkt bis 2009 um 3 %. Der Angebotsüberhang im Mietwohnungsmarkt würde sich damit rechnerisch von 2003 bis 2009 um weitere 11.000 Wohneinheiten erhöhen.
Die Daten und Trends 2003/2004
Wegen der Verkleinerung der Haushalte ist die Zahl der Privathaushalte in Berlin im Jahr 2003 um 26.000 Haushalte und 1,4 % auf insgesamt rund 1,89 Millionen gestiegen. Dabei nahm die Zahl der Einpersonenhaushalte in 2003 um 34.200 Haushalte oder 3,8 % überproportional zu. Damit bestehen mehr als 50 % der Haushalte aus nur einer Person. Auch in Brandenburg setzt sich der Prozeß der Verkleinerung der Haushalte unverändert fort. Trotz des anhaltenden Bevölkerungsverlustes wuchs die Zahl der Haushalte in 2003 gegenüber dem Vorjahr um insgesamt 18.000 oder 1,5 % auf rund 1,2 Millionen an. Der Zuwachs entfiel mit rund 12.000 Haushalten auf den engeren Verflechtungsraum und mit rund 6.000 Haushalten auf den äußeren Entwicklungsraum. Mit einem Anstieg um rund 5,5 % auf einen Anteil von rund 32 % aller Haushalte gewannen die Einpersonenhaushalte im Jahresverlauf 2003 auch in Brandenburg weiter an Bedeutung (siehe Grafik Seite 1420).
Sinkender Wohnungsleerstand
Wegen des Zuwachses an Haushalten konnten die Wohnungsleerstände der Berliner Mitgliedsunternehmen des BBU in 2003 reduziert werden. In Berlin (Ost) sank die Quote im Jahresverlauf 2003 von 7,8 auf 7,4 %. Die Zahl der leerstehenden Wohnungen ging von 28.900 auf 27.677 zurück. Dabei haben die Unternehmen im Ostteil der Stadt eine deutlich höhere Leerstandsquote als die im Westteil zu verbuchen. Mit 11.686 leerstehenden Wohnungen lag der Leerstand der Mitgliedsunternehmen in Berlin (West) im Jahr 2003 lediglich bei einer Leerstandsquote von 3,4 %.
Auch im engeren Verflechtungsraum war es vorwiegend durch den Zuwachs an Haushalten bedingt, daß der Leerstand bei den Mitgliedsunternehmen des BBU stagnierte und im Jahr 2003 mit 8.447 leerstehenden Wohnungen unverändert 6,9 % betrug. Dagegen wiesen die Mitgliedsunternehmen im äußeren Entwicklungsraum Brandenburgs in 2003 mit einem Leerstand von insgesamt 51.482 Wohnungen eine mehr als doppelt so hohe Leerstandsquote von 18,2 % auf. Mit dieser Quote blieb der Wohnungsleerstand jedoch nahezu unverändert gegenüber dem Vorjahr, nachdem er bis 2002 kontinuierlich angestiegen war. Ein erneuter Leerstandsanstieg konnte vor allem durch den Abriß von 4.920 Wohnungen durch die Mitgliedsunternehmen in 2003 verhindert werden. Deshalb sehen die derzeitigen Planungen der Mitgliedsunternehmen bis 2010 den Abriß von 37.500 Wohnungen vor.
Viele Wohnungswechsler
Im Jahr 2003 blieb die Zahl der Wohnungswechsel in Berlin nur geringfügig unter denen des Vorjahres. Vorrangiges Umzugsmotiv der Mieter ist die Verbesserung der Wohnsituation. In Berlin haben im Jahr 2003 377.192 (2002: 391.591) Einwohner ihre Wohnung durch einen Umzug innerhalb der Stadt gewechselt, hinzu kamen rund 116.000 (2002: 114.381), die über die Grenzen der Stadt einen Wohnungswechsel vorgenommen haben. Damit wechselten rund 275.000 Berliner Haushalte (15 %) im Jahr 2003 ihre Wohnung.
Deutliche Zunahme der einkommensschwachen Haushalte
In Berlin ist das durchschnittliche mittlere Haushaltsnettoeinkommen von 1.500 E in 2002 auf 1.475 E in 2003 gesunken. 421.100 Haushalte, 36.100 mehr als im Vorjahr, verfügten nur über ein monatliches Nettoeinkommen von unter 900 E. Gleichzeitig erhöhte sich die Zahl derjenigen, die ihren Lebensunterhalt zum überwiegenden Teil aus Transferleistungen bestreiten, in 2003 um 53.500 oder 13,6 % auf 447.000. In 2003 sank das durchschnittliche Nettoeinkommen der brandenburgischen Haushalte von 1.601 E in 2002 auf 1.567 E in 2003. Dabei bestanden beachtliche Unterschiede zwischen dem äußeren Entwicklungsraum und dem engeren Verflechtungsraum. In letzterem wurde ein durchschnittliches Haushaltsnettoeinkommen von 1.762 E erreicht. Im äußeren Entwicklungsraum war dieses Einkommen mit 1.455 E um 307 E (17,4 %) geringer. 239.000 Haushalte, das waren rund 20 % der brandenburgischen Haushalte, verfügten nur über ein monatliches Nettoeinkommen von unter 900 E.
Nachfragezuwachs beim Wohneigentum
Kam es auf dem Berliner Immobilienmarkt in 2002 noch zu geringfügigen Umsatzsteigerungen, so hat sich nach den Ermittlungen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin in 2003 das Gesamtbild mit zurückgehenden Umsätzen wieder eingetrübt. Lediglich der steigende Umsatz beim Bauland für den Eigenheimbau fällt aus dieser Gesamtentwicklung heraus. Hier kam es, an der Anzahl der Kauffälle gemessen, in 2003 gegenüber dem Vorjahr zu einer Umsatzsteigerung von 8 %. Bereits in 2002 war in diesem Marktsegment ein Umsatzanstieg gegenüber dem Vorjahr um 6 % zu verzeichnen. In 2003 ergab sich dieser Anstieg ausschließlich in Bereichen mit niedrigen Bodenrichtwerten im Ostteil der Stadt. 80 % der Baulandverkäufe erfolgten in Gebieten mit Bodenpreisen zwischen 110 und 140 E/m2. Der gefragteste Bezirk war erneut Marzahn-Hellersdorf mit einem Anteil von allein 45 % am Gesamtumsatz von Einfamilienhausbaugrundstücken in Berlin. Auch für das Umland Berlins konnte der Obere Gutachterausschuss für Grundstückswerte des Landes Brandenburg Umsatzsteigerungen bei Einfamilienhausbaugrundstücken feststellen. 87 % der Kaufverträge und 83 % des Geldumsatzes sowie 65 % des Flächenumsatzes aller Bauflächen auf dem brandenburgischen Grundstücksmarkt fielen in 2003 im Marktsegment der Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau und für Mehrfamilienhäuser an. Dabei setzte sich die unterschiedliche Entwicklung im äußeren Entwicklungsraum des Landes und engeren Verflechtungsraum mit Berlin fort. So wurden im engeren Verflechtungsraum bei Grundstücken für den Wohnungsbau im Jahr 2003 6.001 Kaufverträge, somit 684 Verträge mehr als im Vorjahr abgeschlossen. Dagegen sank die Zahl der Kaufverträge im äußeren Entwicklungsraum gegenüber dem Vorjahr um 386 auf 3.879 ab.
Bei der Entwicklung der Wohnungsbaugenehmigungen von Mehrfamilienhäusern wurde im Jahr 2003 sowohl im Land Berlin als auch im Land Brandenburg ein neuer Tiefpunkt erreicht. Lediglich 891 (2002: 1.210) Wohnungen wurden in Berlin in Wohngebäuden mit drei und mehr Wohnungen genehmigt. Im Land Brandenburg stagnierte die Entwicklung mit Baugenehmigungen für 1.451 (2002: 1.433) Wohnungen auf ihrem seit 1995 niedrigsten Niveau. Dagegen stabilisierte sich in Berlin nach mehrjährigem Absinken erstmalig wieder die Zahl der genehmigten, vorwiegend als Wohneigentum errichteten Ein- und Zweifamilienhäuser. Im Jahr 2000 waren noch für 3.743 Wohnungen in diesen Gebäuden Baugenehmigungen erteilt worden. Bis 2002 sank diese Zahl auf 2.080 Wohnungen ab und erhöhte sich erstmalig in 2003 wieder geringfügig auf 2.103 Wohnungen. Die Entwicklung im Land Brandenburg zeigt im Vergleich zu Berlin einen deutlich ausgeprägteren Anstieg. Hier stieg die Zahl der Genehmigungen für Ein- und Zweifamilienhäuservon 9.176 Wohnungen in 2002 auf 10.948 Wohnungen in 2003 an (siehe Grafik oben). Der größere Anteil dieses Zuwachses entfiel dabei auf den engeren Verflechtungsraum mit einem Anstieg von 5.902 auf 7.207 Wohnungen.
Anhaltende Ausdifferenzierung des Mietenniveaus
Insbesondere die in erheblichem Umfang in den Wohnungsbeständen der BBU-Mitgliedsunternehmen erfolgenden Mieterwechsel und Neuvermietungen sowie die Modernisierung von Wohnungen eröffnen den Unternehmen die Möglichkeit, Mietsteigerungen zu realisieren. Dabei zeigen die von den Berliner Mitgliedsunternehmen bei Neuvertragsabschlüssen zwischen Januar 2003 und April 2004 erzielten Miethöhen, daß bei einer Mehrzahl der erfaßten Marktsegmente die oberen und unteren Werte der Mietpreisspannen höher als bei den Neuvertragsabschlüssen des Vorjahres waren.
Die Tendenz des Mietenanstiegs ist insbesondere bei den sanierten Wohnungen der Unternehmen sichtbar.
Gleichzeitig haben sich die Mieten in den unsanierten Beständen stabilisiert, während in der Vorjahreserhebung in diesen Beständen noch ein allgemeiner Preisverfall festzustellen war, dies insbesondere bei Altbauwohnungen.
Die Ausdifferenzierung des Mietenniveaus in der Stadt macht auch der Blick auf die Entwicklung in den Bezirken deutlich. In acht Bezirksteilen oder Altbezirken waren die bei den Mitgliedsunternehmen erfaßten Miethöhen bei Neuvertragsabschlüssen höher als im Ergebnis der Vorjahreserhebung (Wilmersdorf, Weißensee, Steglitz, Charlottenburg, Tempelhof, Neukölln, Hellersdorf und Hohenschönhausen). Dagegen sind in Friedrichshain, Kreuzberg und Mitte die oberen Werte der Mietpreisspannen gegenüber den Ergebnissen der Vorjahreserhebung in nahezu allen erfaßten Marktsegmenten gesunken.
Die bei den Berliner Mitgliedsunternehmen des BBU durch die Wohnungssuchenden nachgefragten Mieten liegen überwiegend in der Preiskategorie zwischen 3,00 und 6,00 E/m2 Wohnfläche monatlich netto kalt. In Zehlendorf, Köpenick und Wilmersdorf sind die Spannen der vorwiegend nachgefragten Mietpreise mit bis zu 7,00 E/m2 Wohnfläche am höchsten, in Hellersdorf mit 3,00 bis 4,00 E/m2 am niedrigsten (siehe Grafik Seite 1423 unten).
Konnte noch in der Vorjahreserhebung bei zwei Dritteln der erfaßten Marktsegmente im Bereich der sanierten Wohnungen ein Anstieg der Oberwerte der Mietpreisspannen bei den Neuvertragsabschlüssen verzeichnet werden, traf dies im aktuellen Erhebungszeitraum nur noch auf ein Drittel der Segmente zu. Ansteigende, stagnierende und sinkende Spannenwerte waren bei den Neuvertragsabschlüssen für sanierte Wohnungen annähernd gleich verteilt.
Überraschend war, daß im Bestand der unsanierten Wohnungen die Ober- und Unterwerte der Mietpreisspannen bei den Neuvertragsabschlüssen auch im aktuellen Erhebungszeitraum bei deutlich mehr als einem Drittel der erfaßten Marktsegmente angehoben werden konnten. Bei einem Drittel blieben die Werte konstant. Bei circa einem Viertel der Marktsegmente war ein weiteres Absinken festzustellen.
In Berlin und seinem Verflechtungsraum ist es in 2003 zu einem Anstieg der Wohnraumnachfrage und Fortsetzung der bereits im Vorjahr spürbaren Nachfragebelebung gekommen. Der Nachfragezuwachs ist vorwiegend auf die Zunahme der Anzahl der Haushalte zurückzuführen. Diese Zunahme ist jedoch als positiver Marktimpuls allein nicht ausreichend, um auf den Grundstücksmärkten eine breite Aufwärtsbewegung bei Umsätzen und Preisen auszulösen, in der Investitionstätigkeit die Abwärtsbewegung der letzten Jahre zu stoppen und bei der Mietenentwicklung eine umfassende Preisbewegung nach oben zu bewirken. Dies gilt im besonderen für den äußeren Entwicklungsraum.
Nachfrageentwicklung bis 2009
GEWOS geht davon aus, daß die schwache wirtschaftliche Entwicklung mittelfristig zu einer geringeren Zuwanderung in die Bundeshauptstadt führen wird. Deshalb werden sich die Angebotsüberhänge auf dem Wohnungsmarkt in der Stadt nicht in dem Maße verringern, wie bisher angenommen. Trotz der bis 2009 erwarteten verhalteneren zukünftigen Bevölkerungsentwicklung wird sich jedoch die Zahl der Haushalte insbesondere aufgrund von Haushaltsverkleinerungen weiter erhöhen. Der Anteil der Ein- und Zweipersonenhaushalte steigt weiter an und beträgt im Jahr 2009 rund 81 %. Die Nachfrage nach Wohneigentum wird sich zu Lasten der Nachfrage nach Mietwohnungen erhöhen. Dadurch steigt die Eigentümerquote in Berlin bis 2009 auf 18 %. Für den engeren Verflechtungsraum geht die GEWOS-Prognose von einem kontinuierlichen Anstieg der Bevölkerung bis zum Jahr 2009 aus. Die Zahl der Haushalte nimmt in diesem Zeitraum um 6 % zu. Der Nachfragezuwachs wird sich vorrangig positiv auf den Teilmarkt der Eigentümerwohnungen auswirken. Aufgrund der stetigen Umlandwanderung aus Berlin wird sich die Eigentümerquote im engeren Verflechtungsraum auf 44 % im Jahr 2009 erhöhen.
Für den äußeren Entwicklungsraum rechnet GEWOS bis 2009 mit einem Bevölkerungsrückgang um rund 6 %. Dagegen sinkt aufgrund der Haushaltsverkleinerungen die Zahl der Haushalte im gleichen Zeitraum nur um rund 2 %. Die Zahl der Mieterhaushalte sinkt bis 2009 um 3 %. Der Angebotsüberhang im Mietwohnungsmarkt würde sich damit rechnerisch von 2003 bis 2009 um weitere 11.000 Wohneinheiten erhöhen.
Die Daten und Trends 2003/2004
Wegen der Verkleinerung der Haushalte ist die Zahl der Privathaushalte in Berlin im Jahr 2003 um 26.000 Haushalte und 1,4 % auf insgesamt rund 1,89 Millionen gestiegen. Dabei nahm die Zahl der Einpersonenhaushalte in 2003 um 34.200 Haushalte oder 3,8 % überproportional zu. Damit bestehen mehr als 50 % der Haushalte aus nur einer Person. Auch in Brandenburg setzt sich der Prozeß der Verkleinerung der Haushalte unverändert fort. Trotz des anhaltenden Bevölkerungsverlustes wuchs die Zahl der Haushalte in 2003 gegenüber dem Vorjahr um insgesamt 18.000 oder 1,5 % auf rund 1,2 Millionen an. Der Zuwachs entfiel mit rund 12.000 Haushalten auf den engeren Verflechtungsraum und mit rund 6.000 Haushalten auf den äußeren Entwicklungsraum. Mit einem Anstieg um rund 5,5 % auf einen Anteil von rund 32 % aller Haushalte gewannen die Einpersonenhaushalte im Jahresverlauf 2003 auch in Brandenburg weiter an Bedeutung (siehe Grafik Seite 1420).
Sinkender Wohnungsleerstand
Wegen des Zuwachses an Haushalten konnten die Wohnungsleerstände der Berliner Mitgliedsunternehmen des BBU in 2003 reduziert werden. In Berlin (Ost) sank die Quote im Jahresverlauf 2003 von 7,8 auf 7,4 %. Die Zahl der leerstehenden Wohnungen ging von 28.900 auf 27.677 zurück. Dabei haben die Unternehmen im Ostteil der Stadt eine deutlich höhere Leerstandsquote als die im Westteil zu verbuchen. Mit 11.686 leerstehenden Wohnungen lag der Leerstand der Mitgliedsunternehmen in Berlin (West) im Jahr 2003 lediglich bei einer Leerstandsquote von 3,4 %.
Auch im engeren Verflechtungsraum war es vorwiegend durch den Zuwachs an Haushalten bedingt, daß der Leerstand bei den Mitgliedsunternehmen des BBU stagnierte und im Jahr 2003 mit 8.447 leerstehenden Wohnungen unverändert 6,9 % betrug. Dagegen wiesen die Mitgliedsunternehmen im äußeren Entwicklungsraum Brandenburgs in 2003 mit einem Leerstand von insgesamt 51.482 Wohnungen eine mehr als doppelt so hohe Leerstandsquote von 18,2 % auf. Mit dieser Quote blieb der Wohnungsleerstand jedoch nahezu unverändert gegenüber dem Vorjahr, nachdem er bis 2002 kontinuierlich angestiegen war. Ein erneuter Leerstandsanstieg konnte vor allem durch den Abriß von 4.920 Wohnungen durch die Mitgliedsunternehmen in 2003 verhindert werden. Deshalb sehen die derzeitigen Planungen der Mitgliedsunternehmen bis 2010 den Abriß von 37.500 Wohnungen vor.
Viele Wohnungswechsler
Im Jahr 2003 blieb die Zahl der Wohnungswechsel in Berlin nur geringfügig unter denen des Vorjahres. Vorrangiges Umzugsmotiv der Mieter ist die Verbesserung der Wohnsituation. In Berlin haben im Jahr 2003 377.192 (2002: 391.591) Einwohner ihre Wohnung durch einen Umzug innerhalb der Stadt gewechselt, hinzu kamen rund 116.000 (2002: 114.381), die über die Grenzen der Stadt einen Wohnungswechsel vorgenommen haben. Damit wechselten rund 275.000 Berliner Haushalte (15 %) im Jahr 2003 ihre Wohnung.
Deutliche Zunahme der einkommensschwachen Haushalte
In Berlin ist das durchschnittliche mittlere Haushaltsnettoeinkommen von 1.500 E in 2002 auf 1.475 E in 2003 gesunken. 421.100 Haushalte, 36.100 mehr als im Vorjahr, verfügten nur über ein monatliches Nettoeinkommen von unter 900 E. Gleichzeitig erhöhte sich die Zahl derjenigen, die ihren Lebensunterhalt zum überwiegenden Teil aus Transferleistungen bestreiten, in 2003 um 53.500 oder 13,6 % auf 447.000. In 2003 sank das durchschnittliche Nettoeinkommen der brandenburgischen Haushalte von 1.601 E in 2002 auf 1.567 E in 2003. Dabei bestanden beachtliche Unterschiede zwischen dem äußeren Entwicklungsraum und dem engeren Verflechtungsraum. In letzterem wurde ein durchschnittliches Haushaltsnettoeinkommen von 1.762 E erreicht. Im äußeren Entwicklungsraum war dieses Einkommen mit 1.455 E um 307 E (17,4 %) geringer. 239.000 Haushalte, das waren rund 20 % der brandenburgischen Haushalte, verfügten nur über ein monatliches Nettoeinkommen von unter 900 E.
Nachfragezuwachs beim Wohneigentum
Kam es auf dem Berliner Immobilienmarkt in 2002 noch zu geringfügigen Umsatzsteigerungen, so hat sich nach den Ermittlungen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin in 2003 das Gesamtbild mit zurückgehenden Umsätzen wieder eingetrübt. Lediglich der steigende Umsatz beim Bauland für den Eigenheimbau fällt aus dieser Gesamtentwicklung heraus. Hier kam es, an der Anzahl der Kauffälle gemessen, in 2003 gegenüber dem Vorjahr zu einer Umsatzsteigerung von 8 %. Bereits in 2002 war in diesem Marktsegment ein Umsatzanstieg gegenüber dem Vorjahr um 6 % zu verzeichnen. In 2003 ergab sich dieser Anstieg ausschließlich in Bereichen mit niedrigen Bodenrichtwerten im Ostteil der Stadt. 80 % der Baulandverkäufe erfolgten in Gebieten mit Bodenpreisen zwischen 110 und 140 E/m2. Der gefragteste Bezirk war erneut Marzahn-Hellersdorf mit einem Anteil von allein 45 % am Gesamtumsatz von Einfamilienhausbaugrundstücken in Berlin. Auch für das Umland Berlins konnte der Obere Gutachterausschuss für Grundstückswerte des Landes Brandenburg Umsatzsteigerungen bei Einfamilienhausbaugrundstücken feststellen. 87 % der Kaufverträge und 83 % des Geldumsatzes sowie 65 % des Flächenumsatzes aller Bauflächen auf dem brandenburgischen Grundstücksmarkt fielen in 2003 im Marktsegment der Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau und für Mehrfamilienhäuser an. Dabei setzte sich die unterschiedliche Entwicklung im äußeren Entwicklungsraum des Landes und engeren Verflechtungsraum mit Berlin fort. So wurden im engeren Verflechtungsraum bei Grundstücken für den Wohnungsbau im Jahr 2003 6.001 Kaufverträge, somit 684 Verträge mehr als im Vorjahr abgeschlossen. Dagegen sank die Zahl der Kaufverträge im äußeren Entwicklungsraum gegenüber dem Vorjahr um 386 auf 3.879 ab.
Bei der Entwicklung der Wohnungsbaugenehmigungen von Mehrfamilienhäusern wurde im Jahr 2003 sowohl im Land Berlin als auch im Land Brandenburg ein neuer Tiefpunkt erreicht. Lediglich 891 (2002: 1.210) Wohnungen wurden in Berlin in Wohngebäuden mit drei und mehr Wohnungen genehmigt. Im Land Brandenburg stagnierte die Entwicklung mit Baugenehmigungen für 1.451 (2002: 1.433) Wohnungen auf ihrem seit 1995 niedrigsten Niveau. Dagegen stabilisierte sich in Berlin nach mehrjährigem Absinken erstmalig wieder die Zahl der genehmigten, vorwiegend als Wohneigentum errichteten Ein- und Zweifamilienhäuser. Im Jahr 2000 waren noch für 3.743 Wohnungen in diesen Gebäuden Baugenehmigungen erteilt worden. Bis 2002 sank diese Zahl auf 2.080 Wohnungen ab und erhöhte sich erstmalig in 2003 wieder geringfügig auf 2.103 Wohnungen. Die Entwicklung im Land Brandenburg zeigt im Vergleich zu Berlin einen deutlich ausgeprägteren Anstieg. Hier stieg die Zahl der Genehmigungen für Ein- und Zweifamilienhäuservon 9.176 Wohnungen in 2002 auf 10.948 Wohnungen in 2003 an (siehe Grafik oben). Der größere Anteil dieses Zuwachses entfiel dabei auf den engeren Verflechtungsraum mit einem Anstieg von 5.902 auf 7.207 Wohnungen.
Anhaltende Ausdifferenzierung des Mietenniveaus
Insbesondere die in erheblichem Umfang in den Wohnungsbeständen der BBU-Mitgliedsunternehmen erfolgenden Mieterwechsel und Neuvermietungen sowie die Modernisierung von Wohnungen eröffnen den Unternehmen die Möglichkeit, Mietsteigerungen zu realisieren. Dabei zeigen die von den Berliner Mitgliedsunternehmen bei Neuvertragsabschlüssen zwischen Januar 2003 und April 2004 erzielten Miethöhen, daß bei einer Mehrzahl der erfaßten Marktsegmente die oberen und unteren Werte der Mietpreisspannen höher als bei den Neuvertragsabschlüssen des Vorjahres waren.
Die Tendenz des Mietenanstiegs ist insbesondere bei den sanierten Wohnungen der Unternehmen sichtbar.
Gleichzeitig haben sich die Mieten in den unsanierten Beständen stabilisiert, während in der Vorjahreserhebung in diesen Beständen noch ein allgemeiner Preisverfall festzustellen war, dies insbesondere bei Altbauwohnungen.
Die Ausdifferenzierung des Mietenniveaus in der Stadt macht auch der Blick auf die Entwicklung in den Bezirken deutlich. In acht Bezirksteilen oder Altbezirken waren die bei den Mitgliedsunternehmen erfaßten Miethöhen bei Neuvertragsabschlüssen höher als im Ergebnis der Vorjahreserhebung (Wilmersdorf, Weißensee, Steglitz, Charlottenburg, Tempelhof, Neukölln, Hellersdorf und Hohenschönhausen). Dagegen sind in Friedrichshain, Kreuzberg und Mitte die oberen Werte der Mietpreisspannen gegenüber den Ergebnissen der Vorjahreserhebung in nahezu allen erfaßten Marktsegmenten gesunken.
Die bei den Berliner Mitgliedsunternehmen des BBU durch die Wohnungssuchenden nachgefragten Mieten liegen überwiegend in der Preiskategorie zwischen 3,00 und 6,00 E/m2 Wohnfläche monatlich netto kalt. In Zehlendorf, Köpenick und Wilmersdorf sind die Spannen der vorwiegend nachgefragten Mietpreise mit bis zu 7,00 E/m2 Wohnfläche am höchsten, in Hellersdorf mit 3,00 bis 4,00 E/m2 am niedrigsten (siehe Grafik Seite 1423 unten).
Konnte noch in der Vorjahreserhebung bei zwei Dritteln der erfaßten Marktsegmente im Bereich der sanierten Wohnungen ein Anstieg der Oberwerte der Mietpreisspannen bei den Neuvertragsabschlüssen verzeichnet werden, traf dies im aktuellen Erhebungszeitraum nur noch auf ein Drittel der Segmente zu. Ansteigende, stagnierende und sinkende Spannenwerte waren bei den Neuvertragsabschlüssen für sanierte Wohnungen annähernd gleich verteilt.
Überraschend war, daß im Bestand der unsanierten Wohnungen die Ober- und Unterwerte der Mietpreisspannen bei den Neuvertragsabschlüssen auch im aktuellen Erhebungszeitraum bei deutlich mehr als einem Drittel der erfaßten Marktsegmente angehoben werden konnten. Bei einem Drittel blieben die Werte konstant. Bei circa einem Viertel der Marktsegmente war ein weiteres Absinken festzustellen.
Autor: Dr. Wolfgang Bohleber
