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Hartz IV und die Folgen für Haus & Grund
Was Eigentümer wissen müssen
25.10.2004 (GE 20/04, Seite 1262) Derzeit bestehen neben der Versicherungsleistung Arbeitslosengeld, für die Beiträge gezahlt werden, zwei steuerfinanzierte Fürsorgeleistungen: Wer früher einmal berufstätig war, erhält vom Bund Arbeitslosenhilfe; wer nicht erwerbstätig war, bekommt von den Kommunen Sozialhilfe.
Die Höhe der Arbeitslosenhilfe richtet sich nach dem letzten Nettoverdienst, die Sozialhilfe orientiert sich am „soziokulturellen Existenzminimum„. Beide Leistungen setzen Bedürftigkeit voraus, die Arbeitslosenhilfe ist allerdings in der Regel höher als die Sozialhilfe.
Mit Hartz IV sind jetzt die - vom Bund finanzierte - Arbeitslosenhilfe und die - kommunal finanzierte - Sozialhilfe zum Arbeitslosengeld II zusammengefaßt. Ziel der „neuen Grundsicherung für Arbeitssuchende„ soll eine Wiedereingliederung Arbeitssuchender in den Arbeitsmarkt sein. Dem Arbeitssuchenden werden dabei zur Unterstützung Dienstleistungen, Geldleistungen und Sachleistungen angeboten. Daneben erhalten alle erwerbsfähigen hilfebedürftigen Personen im Alter von 15 bis 65 Jahren, wenn sie sich gewöhnlich in der Bundesrepublik Deutschland aufhalten, das sogenannte Arbeitslosengeld II.
Das Arbeitslosengeld II enthält Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts einschließlich der angemessenen Kosten für Unterkunft und Heizung sowie unter bestimmten Voraussetzungen einen befristeten Zuschlag. Die Regelleistung beträgt für Alleinstehende 345 E bzw. 331 E in den neuen Bundesländern. Sogenannte Mehrbedarfe werden nur in Ausnahmefällen gewährt. Partner und Kinder erhalten abgestufte Beträge in Höhe von 90, 80 und 60 % der Regelleistung.
Unterkunfts- und Heizkosten werden, soweit sie angemessen sind, in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen übernommen. Zuständig hierfür sind, anders als für das Arbeitslosengeld II, die kommunalen Träger, also in der Regel die Landkreise und kreisfreien Städte und Gemeinden. Allerdings werden Leistungen einheitlich in den „Jobcentern„ beantragt. Einen Anspruch auf Wohngeld neben dem Arbeitslosengeld II gibt es nicht.
Leistungen werden nur gezahlt, wenn der Lebensunterhalt aus eigenen Kräften und Mitteln nicht ausreichend gesichert werden kann. Dabei wird das Einkommen und Vermögen aller Mitglieder der in einem Haushalt lebenden „Bedarfsgemeinschaft„ berücksichtigt. Zur Bedarfsgemeinschaft gehören neben dem Antragsteller und seinen Kindern auch der Partner des Antragstellers mit dessen Kindern.
Einkommen ist grundsätzlich jede Einnahme in Geld oder Geldeswert. Davon abzusetzen sind darauf entfallende Steuern und Pflichtbeiträge, gesetzlich vorgeschriebene und angemessene Versicherungen, geförderte Altersvorsorgebeiträge („Riesterrente„), Werbungskosten.
Als anrechenbares Vermögen gilt im Grundsatz die Gesamtheit der in Geld meßbaren und verwertbaren Güter des Antragstellers und seiner im Haushalt lebenden Angehörigen. Im einzelnen festgelegte Freibeträge können abgezogen werden. Einige Vermögensgegenstände bleiben anrechnungsfrei.
Welche Auswirkungen hat nun die Hartz-Reform auf Haus- und Wohnungseigentümer, Vermieter sowie Kauf- und Bauwillige?
Folgen für Bewohner eigener Immobilie
Ist ein Haus- und Wohnungseigentümer - oder ein im Haushalt lebender Angehöriger - seit (längstens) zwölf Monaten arbeitslos und beantragt das Arbeitslosengeld II, gilt zunächst der Grundsatz, daß alle verwertbaren Vermögensgegenstände bei der Prüfung der Eigenleistungsfähigkeit zu berücksichtigen sind. Zum Vermögen zählt auch die Immobilie.
Wird die Immobilie nicht selbst bewohnt, gilt der Anspruchsteller grundsätzlich nicht als hilfebedürftig. Die Immobilie muß verkauft und der Lebensunterhalt von dem Erlös bestritten werden. Das gilt auch dann, wenn der Verkauf mit Kosten wie Maklercourtage, Notar- und Gerichtskosten oder Vorfälligkeitsentschädigung für den vorfristig gekündigten Darlehnsvertrag verbunden ist. Eine Ausnahme wird nur dann anzunehmen sein, wenn der Verkauf per Saldo keinen Gewinn bringt, weil die Immobilie praktisch unverkäuflich ist. Die Bundesagentur für Arbeit macht die Entscheidung, ob verkauft werden muß, von der „individuellen Situation„ des Eigentümers abhängig.
Wird das Haus oder die Eigentumswohnung vom Antragsteller selbst bewohnt, muß nicht verkauft werden, wenn die Größe angemessen ist.
Nach Auskunft der Bundesregierung richtet sich die angemessene Grundfläche einer Immobilie nach den Regeln der Förderwürdigkeit im sozialen Wohnungsbau. Danach soll auf jedes Familienmitglied ein Raum entfallen. Im Durchschnitt können dabei für eine Person ca. 45 bis 50 m2, für zwei Personen ca. 60 m2 oder zwei Wohnräume, für drei Personen ca. 75 m2 oder drei Wohnräume und für vier Personen ca. 85 bis 90 m2 oder vier Wohnräume sowie für jedes weitere Familienmitglied ca. 10 m2 oder ein Wohnraum mehr als angemessen angesehen werden.
Die Obergrenze für eine Eigentumswohnung liegt im Regelfall bei 120 m2, für ein Haus bei 130 m2.
Ist der Wohnraum angemessen und wird die Immobilie noch abbezahlt, werden Schuldzinsen, Grundsteuer und sonstige öffentliche Abgaben sowie Nebenkosten - wie bei einem arbeitslosen Mieter - übernommen. Tilgungskosten werden jedoch nicht gezahlt. Die Tilgungsrate ist aus den Kreditkosten daher herauszurechnen und vom Antragsteller selbst zu übernehmen.
Auch wenn der Wohnraum angemessen ist, bleibt die Situation problematisch, falls die Immobilie finanziert worden ist. Aus den Allgemeinen Kreditbedingungen der Finanzierungsinstitute ergibt sich regelmäßig eine Verpflichtung, wesentliche Verschlechterungen der Vermögenssituation anzuzeigen sowie ein außerordentliches Kündigungsrecht des Kreditinstituts.
Im übrigen gilt die BGH-Rechtsprechung zur vorzeitigen Darlehensablösung (Urteile vom 1. Juli 1997, XI ZR 267/96 - GE 1997, 1332 - und XI ZR 197/96 - GE 1997, 1331). Banken müssen dem Wunsch auf Ablösung nur unter bestimmten Voraussetzungen nachkommen, die im Zusammenhang mit einer Arbeitslosigkeit allerdings vorliegen. Im Gegenzug kann die Bank den ihr entstandenen Zinsschaden geltend machen, der auch dann anfällt, wenn der Vertrag unterschrieben, aber das Darlehen nicht angenommen wird.
Die Vorfälligkeitsentschädigung setzt sich aus dem Zinsschaden und einer Bearbeitungsgebühr gemindert um ersparte Verwaltungs- und Risikokosten zusammen. Die Banken sind verpflichtet, eine nachvollziehbare aufgeschlüsselte Abrechnung zu erteilen.
Folgen für Vermieter
In der Frage, inwieweit eine Immobilie zum Vermögen angerechnet werden muß, gelten die Ausführungen zum Haus- und Wohnungseigentümer entsprechend. Bewohnt der Vermieter seine Immobilie nicht selbst, gilt er grundsätzlich nicht als hilfebedürftig. Die Immobilie muß verkauft und der Lebensunterhalt von dem Erlös bestritten werden.
Bewohnt der Vermieter einen Teil der Immobilie selbst, müßte konsequenterweise differenziert werden. Eine Entscheidung kann jedoch nur im Einzelfall unter Berücksichtigung der Gesamtsituation getroffen werden. Bei einer vermieteten Einliegerwohnung - und angemessener Selbstnutzung - wird ein Verkauf regelmäßig nicht verlangt werden können. Bei einem großen Mehrfamilienhaus wird der Eigentümer grundsätzlich verkaufen müssen. Wird ein Mieter arbeitslos, erhält er zunächst - für höchstens ein Jahr - das Arbeitslosengeld I, das unverändert bestehen bleibt. Wer bereits Arbeitslosenhilfe erhält, bekommt im übrigen übergangsweise Zuschüsse.
Beantragt der Mieter Arbeitslosengeld II, muß er eine Mietbescheinigung vorlegen. Der Vermieter ist verpflichtet, die Bescheinigung zu erteilen. Die Kosten der Unterkunft und Heizung des Mieters übernimmt der Staat, wenn sie angemessen sind. Eine bundeseinheitliche Regelung der Angemessenheit wird es nicht geben. Auch in Berlin hat die zuständige Sozialbehörde noch keine „harten„ Regelungen getroffen. Als Richtwert können aber die Maßstäbe des jeweiligen Sozialamtes herangezogen werden, die sich am örtlichen Wohnungsmarkt orientieren.
Sind die Kosten zu hoch, werden sie noch für sechs Monate in voller Höhe gezahlt. Danach ist die Arbeitsagentur nur noch verpflichtet, die angemessenen Kosten zu zahlen.
Spontane Massenumzüge der Arbeitslosengeld-II-Empfänger in Plattenbauten sind damit jedoch nicht verbunden. Arbeitslosenhilfe wurde auch bisher nur gezahlt, wenn der Betroffene in angemessenem Wohnraum lebt.
Folgen für Kauf- und Bauwillige
Kauf- und Bauwillige, die arbeitslos werden und den Erwerb finanzieren wollen, müssen damit rechnen, daß eine Zusage zurückgezogen bzw. der Kredit nicht bewilligt wird. Ist der Kredit bereits bewilligt, ist der Kreditnehmer regelmäßig verpflichtet, die Arbeitslosigkeit anzuzeigen. Er muß dann mit einer außerordentlichen Kündigung des Darlehnsvertrags rechnen. Auch hier gilt im übrigen die BGH-Rechtsprechung zur vorzeitigen Darlehensablösung.
Mit Nachbesserungen zum 1. Januar 2005 ist noch zu rechnen.
In jeder Ausgabe des GRUNDEIGENTUM finden Sie interessante mietrechtliche Gerichtsentscheidungen, Aufsätze, Hintergrundinformationen, Gesetze und Verordnungen sowie wertvolle Praxistips rund um die Grundstücks-, Haus- und Wohnungswirtschaft.
Informieren Sie sich schon vorab im Inhaltsverzeichnis des aktuellen GRUNDEIGENTUM-Heftes, das wir Ihnen im DOWNLOAD-Bereich als PDF-Datei zur Verfügung stellen, über die jeweiligen Inhalte bzw. Themenschwerpunkte!
Mit Hartz IV sind jetzt die - vom Bund finanzierte - Arbeitslosenhilfe und die - kommunal finanzierte - Sozialhilfe zum Arbeitslosengeld II zusammengefaßt. Ziel der „neuen Grundsicherung für Arbeitssuchende„ soll eine Wiedereingliederung Arbeitssuchender in den Arbeitsmarkt sein. Dem Arbeitssuchenden werden dabei zur Unterstützung Dienstleistungen, Geldleistungen und Sachleistungen angeboten. Daneben erhalten alle erwerbsfähigen hilfebedürftigen Personen im Alter von 15 bis 65 Jahren, wenn sie sich gewöhnlich in der Bundesrepublik Deutschland aufhalten, das sogenannte Arbeitslosengeld II.
Das Arbeitslosengeld II enthält Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts einschließlich der angemessenen Kosten für Unterkunft und Heizung sowie unter bestimmten Voraussetzungen einen befristeten Zuschlag. Die Regelleistung beträgt für Alleinstehende 345 E bzw. 331 E in den neuen Bundesländern. Sogenannte Mehrbedarfe werden nur in Ausnahmefällen gewährt. Partner und Kinder erhalten abgestufte Beträge in Höhe von 90, 80 und 60 % der Regelleistung.
Unterkunfts- und Heizkosten werden, soweit sie angemessen sind, in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen übernommen. Zuständig hierfür sind, anders als für das Arbeitslosengeld II, die kommunalen Träger, also in der Regel die Landkreise und kreisfreien Städte und Gemeinden. Allerdings werden Leistungen einheitlich in den „Jobcentern„ beantragt. Einen Anspruch auf Wohngeld neben dem Arbeitslosengeld II gibt es nicht.
Leistungen werden nur gezahlt, wenn der Lebensunterhalt aus eigenen Kräften und Mitteln nicht ausreichend gesichert werden kann. Dabei wird das Einkommen und Vermögen aller Mitglieder der in einem Haushalt lebenden „Bedarfsgemeinschaft„ berücksichtigt. Zur Bedarfsgemeinschaft gehören neben dem Antragsteller und seinen Kindern auch der Partner des Antragstellers mit dessen Kindern.
Einkommen ist grundsätzlich jede Einnahme in Geld oder Geldeswert. Davon abzusetzen sind darauf entfallende Steuern und Pflichtbeiträge, gesetzlich vorgeschriebene und angemessene Versicherungen, geförderte Altersvorsorgebeiträge („Riesterrente„), Werbungskosten.
Als anrechenbares Vermögen gilt im Grundsatz die Gesamtheit der in Geld meßbaren und verwertbaren Güter des Antragstellers und seiner im Haushalt lebenden Angehörigen. Im einzelnen festgelegte Freibeträge können abgezogen werden. Einige Vermögensgegenstände bleiben anrechnungsfrei.
Welche Auswirkungen hat nun die Hartz-Reform auf Haus- und Wohnungseigentümer, Vermieter sowie Kauf- und Bauwillige?
Folgen für Bewohner eigener Immobilie
Ist ein Haus- und Wohnungseigentümer - oder ein im Haushalt lebender Angehöriger - seit (längstens) zwölf Monaten arbeitslos und beantragt das Arbeitslosengeld II, gilt zunächst der Grundsatz, daß alle verwertbaren Vermögensgegenstände bei der Prüfung der Eigenleistungsfähigkeit zu berücksichtigen sind. Zum Vermögen zählt auch die Immobilie.
Wird die Immobilie nicht selbst bewohnt, gilt der Anspruchsteller grundsätzlich nicht als hilfebedürftig. Die Immobilie muß verkauft und der Lebensunterhalt von dem Erlös bestritten werden. Das gilt auch dann, wenn der Verkauf mit Kosten wie Maklercourtage, Notar- und Gerichtskosten oder Vorfälligkeitsentschädigung für den vorfristig gekündigten Darlehnsvertrag verbunden ist. Eine Ausnahme wird nur dann anzunehmen sein, wenn der Verkauf per Saldo keinen Gewinn bringt, weil die Immobilie praktisch unverkäuflich ist. Die Bundesagentur für Arbeit macht die Entscheidung, ob verkauft werden muß, von der „individuellen Situation„ des Eigentümers abhängig.
Wird das Haus oder die Eigentumswohnung vom Antragsteller selbst bewohnt, muß nicht verkauft werden, wenn die Größe angemessen ist.
Nach Auskunft der Bundesregierung richtet sich die angemessene Grundfläche einer Immobilie nach den Regeln der Förderwürdigkeit im sozialen Wohnungsbau. Danach soll auf jedes Familienmitglied ein Raum entfallen. Im Durchschnitt können dabei für eine Person ca. 45 bis 50 m2, für zwei Personen ca. 60 m2 oder zwei Wohnräume, für drei Personen ca. 75 m2 oder drei Wohnräume und für vier Personen ca. 85 bis 90 m2 oder vier Wohnräume sowie für jedes weitere Familienmitglied ca. 10 m2 oder ein Wohnraum mehr als angemessen angesehen werden.
Die Obergrenze für eine Eigentumswohnung liegt im Regelfall bei 120 m2, für ein Haus bei 130 m2.
Ist der Wohnraum angemessen und wird die Immobilie noch abbezahlt, werden Schuldzinsen, Grundsteuer und sonstige öffentliche Abgaben sowie Nebenkosten - wie bei einem arbeitslosen Mieter - übernommen. Tilgungskosten werden jedoch nicht gezahlt. Die Tilgungsrate ist aus den Kreditkosten daher herauszurechnen und vom Antragsteller selbst zu übernehmen.
Auch wenn der Wohnraum angemessen ist, bleibt die Situation problematisch, falls die Immobilie finanziert worden ist. Aus den Allgemeinen Kreditbedingungen der Finanzierungsinstitute ergibt sich regelmäßig eine Verpflichtung, wesentliche Verschlechterungen der Vermögenssituation anzuzeigen sowie ein außerordentliches Kündigungsrecht des Kreditinstituts.
Im übrigen gilt die BGH-Rechtsprechung zur vorzeitigen Darlehensablösung (Urteile vom 1. Juli 1997, XI ZR 267/96 - GE 1997, 1332 - und XI ZR 197/96 - GE 1997, 1331). Banken müssen dem Wunsch auf Ablösung nur unter bestimmten Voraussetzungen nachkommen, die im Zusammenhang mit einer Arbeitslosigkeit allerdings vorliegen. Im Gegenzug kann die Bank den ihr entstandenen Zinsschaden geltend machen, der auch dann anfällt, wenn der Vertrag unterschrieben, aber das Darlehen nicht angenommen wird.
Die Vorfälligkeitsentschädigung setzt sich aus dem Zinsschaden und einer Bearbeitungsgebühr gemindert um ersparte Verwaltungs- und Risikokosten zusammen. Die Banken sind verpflichtet, eine nachvollziehbare aufgeschlüsselte Abrechnung zu erteilen.
Folgen für Vermieter
In der Frage, inwieweit eine Immobilie zum Vermögen angerechnet werden muß, gelten die Ausführungen zum Haus- und Wohnungseigentümer entsprechend. Bewohnt der Vermieter seine Immobilie nicht selbst, gilt er grundsätzlich nicht als hilfebedürftig. Die Immobilie muß verkauft und der Lebensunterhalt von dem Erlös bestritten werden.
Bewohnt der Vermieter einen Teil der Immobilie selbst, müßte konsequenterweise differenziert werden. Eine Entscheidung kann jedoch nur im Einzelfall unter Berücksichtigung der Gesamtsituation getroffen werden. Bei einer vermieteten Einliegerwohnung - und angemessener Selbstnutzung - wird ein Verkauf regelmäßig nicht verlangt werden können. Bei einem großen Mehrfamilienhaus wird der Eigentümer grundsätzlich verkaufen müssen. Wird ein Mieter arbeitslos, erhält er zunächst - für höchstens ein Jahr - das Arbeitslosengeld I, das unverändert bestehen bleibt. Wer bereits Arbeitslosenhilfe erhält, bekommt im übrigen übergangsweise Zuschüsse.
Beantragt der Mieter Arbeitslosengeld II, muß er eine Mietbescheinigung vorlegen. Der Vermieter ist verpflichtet, die Bescheinigung zu erteilen. Die Kosten der Unterkunft und Heizung des Mieters übernimmt der Staat, wenn sie angemessen sind. Eine bundeseinheitliche Regelung der Angemessenheit wird es nicht geben. Auch in Berlin hat die zuständige Sozialbehörde noch keine „harten„ Regelungen getroffen. Als Richtwert können aber die Maßstäbe des jeweiligen Sozialamtes herangezogen werden, die sich am örtlichen Wohnungsmarkt orientieren.
Sind die Kosten zu hoch, werden sie noch für sechs Monate in voller Höhe gezahlt. Danach ist die Arbeitsagentur nur noch verpflichtet, die angemessenen Kosten zu zahlen.
Spontane Massenumzüge der Arbeitslosengeld-II-Empfänger in Plattenbauten sind damit jedoch nicht verbunden. Arbeitslosenhilfe wurde auch bisher nur gezahlt, wenn der Betroffene in angemessenem Wohnraum lebt.
Folgen für Kauf- und Bauwillige
Kauf- und Bauwillige, die arbeitslos werden und den Erwerb finanzieren wollen, müssen damit rechnen, daß eine Zusage zurückgezogen bzw. der Kredit nicht bewilligt wird. Ist der Kredit bereits bewilligt, ist der Kreditnehmer regelmäßig verpflichtet, die Arbeitslosigkeit anzuzeigen. Er muß dann mit einer außerordentlichen Kündigung des Darlehnsvertrags rechnen. Auch hier gilt im übrigen die BGH-Rechtsprechung zur vorzeitigen Darlehensablösung.
Mit Nachbesserungen zum 1. Januar 2005 ist noch zu rechnen.
In jeder Ausgabe des GRUNDEIGENTUM finden Sie interessante mietrechtliche Gerichtsentscheidungen, Aufsätze, Hintergrundinformationen, Gesetze und Verordnungen sowie wertvolle Praxistips rund um die Grundstücks-, Haus- und Wohnungswirtschaft.
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Autor: Wolf-Bodo Friers
