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Mieterhöhung für Sozialwohnungen zum 1. Januar 2005
Höhere Pauschalen für Verwaltung und Instandhaltung
25.10.2004 (GE 20/04, Seite 1260) Für Sozialwohnungen gelten ab dem 1. Januar 2005 höhere Pauschalen für die Verwaltungskosten. Auch aufgrund der geltenden Instandhaltungskostenpauschalen sind Mieterhöhungen möglich (vgl. die grundsätzlichen Ausführungen dazu in GE 2001 1514 ff.).
2001 hatte der Gesetzgeber die Förderung von Sozialwohnungen neu geregelt und in diesem Zusammenhang auch grundlegende Neuerungen bei der Kostenmietberechnung für die alten Sozialwohnungsbestände eingeführt. Diese Neuerungen betrafen den Ansatz der Verwaltungs- und Instandhaltungspauschalen in der Kostenmietberechnung. Bis dahin war es so, daß die Bundesregierung durch eine Rechtsverordnung die jeweils zulässigen Pauschalen festsetzte. Deren Höhe wurde zunächst durch das Gutachten eines von der Bundesregierung beauftragten Wirtschaftsprüfers ermittelt und dann politisch (durch Korrektur nach unten) zurechtgeschliffen - jeweils begleitet von dem Geheul der Interessenverbände der Mieter und Vermieter.
Diesem mühseligen Ritual hat sich die Bundesregierung seit 2001 dadurch entzogen, daß die Dynamisierung der Pauschalen in einem mehrstufigen Verfahren mit Hilfe des Lebenshaltungskostenindexes erfolgt, und zwar so:
1. Instandhaltungskosten
Für den Ansatz der Instandhaltungskosten-Pauschale gibt es eine doppelte Dynamik. Sozialwohnungen werden in drei Baualtersklassen eingeordnet, die sich aus der Festlegung ergeben, wie lange schon die konkrete Bezugsfertigkeit zurückliegt. Durch fortschreitendes Alter erfolgt - in bestimmten Zeitabständen - automatisch eine Zuordnung zur nächstälteren Klasse mit höheren Instandhaltungspauschalen. Das ist die erste Dynamisierung. Die zweite Dynamisierung erfolgt über den Lebenshaltungskostenindex. Die Pauschalen dürfen zum 1. Januar 2005 und zum 1. Januar eines jeden darauf folgenden dritten Jahres um den Prozentsatz angepaßt werden, um den sich der vom Statistischen Bundesamt festgestellte Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland insgesamt verändert hat.
Folgende Instandhaltungskosten-Pauschalen je Quadratmeter Wohnfläche dürfen bisher angesetzt werden:
Für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des jeweiligen Kalenderjahres
a) weniger als 22 Jahre zurückliegt: höchstens 7,10 E
b) mindestens 22 Jahre zurückliegt: höchstens 9,00 E
c) mindestens 32 Jahre zurückliegt: höchstens 11,50 E.
Diese Pauschalansätze andern sich zum 1. Januar 2005.
2. Verwaltungskostenpauschalen
Die Verwaltungskostenpauschalen betragen höchstens 230 E (Wohnungen) bzw. 30 E (Garagen). Für sie gilt eine einfache Dynamisierung: Zum 1. Januar 2005 und danach im 3-Jahres-Abstand dürfen die Verwaltungskostenpauschalen - analog der zweiten Dynamisierung der Instandhaltungskostenpauschalen - um den Prozentsatz angepaßt werden, um den sich der vom Statistischen Bundesamt festgestellte Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland insgesamt verändert hat.
Bis Ende 2003 galt, daß für die Veränderung der Pauschalen zum 1. Januar 2005 die Veränderung des Verbraucherpreisindexes seit dem 1. Januar 2002 maßgeblich war - ein gesetzgeberisches Ver-sehen: Weil der Lebenshaltungskostenindex vom Dezember 2004 erst Mitte Januar 2005 feststeht, hätten Vermieter bei Verträgen ohne Mietpreisgleitklausel die Erhöhung nicht rechtzeitig durchsetzen können. Dieser Irrtum wurde durch Artikel 3 der „Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche, über die Aufstellung von Betriebskosten und zur Änderung anderer Verordnungen„ vom 25. November 2003 (BGBl. I Seite 2346, 2349) korrigiert. § 24 Abs. 4 II. BV als maßgebliche Rechtsvorschrift wurde entsprechend geändert.
Jetzt ist für die Veränderung der Pauschalen zum 1. Januar 2005 die Erhöhung des Verbraucherpreisindexes für Deutschland maßgeblich, die im Oktober 2004 gegenüber dem Oktober 2001 eingetreten ist.
Ein praktisches Problem ergibt sich daraus, daß der Index für Oktober 2004 erst in der zweiten Hälfte des Monats November 2004 vorliegen wird. Mieterhöhungserklärungen, die zum 1. Januar 2005 wirksam werden sollen, müssen aber spätestens bis 15. Dezember 2004 dem Mieter zugegangen sein. Ausnahme: Es sind wirksame (!) Mietpreisgleitklauseln vereinbart. In solchen Fällen kann die Miete auch rückwirkend erhöht werden.
Unsere Planung für Sie: Wir werden, sobald der Oktober-Index vorliegt, über die Mieterhöhung aufgrund der höheren Verwaltungs- und Instandhaltungskostenpauschalen berichten und Mieterhöhungsformulare anbieten. Das wird voraussichtlich in der zweiten November-Ausgabe möglich sein, so daß insgesamt noch drei Arbeitswochen zur Verfügung stehen. Man sollte entsprechend planen. Hinweise zur Thematik und Beispiele enthält aber auch schon der grundlegende Beitrag von Lohse (GE 2001, 1514 ff.).
In jeder Ausgabe des GRUNDEIGENTUM finden Sie interessante mietrechtliche Gerichtsentscheidungen, Aufsätze, Hintergrundinformationen, Gesetze und Verordnungen sowie wertvolle Praxistips rund um die Grundstücks-, Haus- und Wohnungswirtschaft.
Informieren Sie sich schon vorab im Inhaltsverzeichnis des aktuellen GRUNDEIGENTUM-Heftes, das wir Ihnen im DOWNLOAD-Bereich als PDF-Datei zur Verfügung stellen, über die jeweiligen Inhalte bzw. Themenschwerpunkte!
Diesem mühseligen Ritual hat sich die Bundesregierung seit 2001 dadurch entzogen, daß die Dynamisierung der Pauschalen in einem mehrstufigen Verfahren mit Hilfe des Lebenshaltungskostenindexes erfolgt, und zwar so:
1. Instandhaltungskosten
Für den Ansatz der Instandhaltungskosten-Pauschale gibt es eine doppelte Dynamik. Sozialwohnungen werden in drei Baualtersklassen eingeordnet, die sich aus der Festlegung ergeben, wie lange schon die konkrete Bezugsfertigkeit zurückliegt. Durch fortschreitendes Alter erfolgt - in bestimmten Zeitabständen - automatisch eine Zuordnung zur nächstälteren Klasse mit höheren Instandhaltungspauschalen. Das ist die erste Dynamisierung. Die zweite Dynamisierung erfolgt über den Lebenshaltungskostenindex. Die Pauschalen dürfen zum 1. Januar 2005 und zum 1. Januar eines jeden darauf folgenden dritten Jahres um den Prozentsatz angepaßt werden, um den sich der vom Statistischen Bundesamt festgestellte Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland insgesamt verändert hat.
Folgende Instandhaltungskosten-Pauschalen je Quadratmeter Wohnfläche dürfen bisher angesetzt werden:
Für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des jeweiligen Kalenderjahres
a) weniger als 22 Jahre zurückliegt: höchstens 7,10 E
b) mindestens 22 Jahre zurückliegt: höchstens 9,00 E
c) mindestens 32 Jahre zurückliegt: höchstens 11,50 E.
Diese Pauschalansätze andern sich zum 1. Januar 2005.
2. Verwaltungskostenpauschalen
Die Verwaltungskostenpauschalen betragen höchstens 230 E (Wohnungen) bzw. 30 E (Garagen). Für sie gilt eine einfache Dynamisierung: Zum 1. Januar 2005 und danach im 3-Jahres-Abstand dürfen die Verwaltungskostenpauschalen - analog der zweiten Dynamisierung der Instandhaltungskostenpauschalen - um den Prozentsatz angepaßt werden, um den sich der vom Statistischen Bundesamt festgestellte Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland insgesamt verändert hat.
Bis Ende 2003 galt, daß für die Veränderung der Pauschalen zum 1. Januar 2005 die Veränderung des Verbraucherpreisindexes seit dem 1. Januar 2002 maßgeblich war - ein gesetzgeberisches Ver-sehen: Weil der Lebenshaltungskostenindex vom Dezember 2004 erst Mitte Januar 2005 feststeht, hätten Vermieter bei Verträgen ohne Mietpreisgleitklausel die Erhöhung nicht rechtzeitig durchsetzen können. Dieser Irrtum wurde durch Artikel 3 der „Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche, über die Aufstellung von Betriebskosten und zur Änderung anderer Verordnungen„ vom 25. November 2003 (BGBl. I Seite 2346, 2349) korrigiert. § 24 Abs. 4 II. BV als maßgebliche Rechtsvorschrift wurde entsprechend geändert.
Jetzt ist für die Veränderung der Pauschalen zum 1. Januar 2005 die Erhöhung des Verbraucherpreisindexes für Deutschland maßgeblich, die im Oktober 2004 gegenüber dem Oktober 2001 eingetreten ist.
Ein praktisches Problem ergibt sich daraus, daß der Index für Oktober 2004 erst in der zweiten Hälfte des Monats November 2004 vorliegen wird. Mieterhöhungserklärungen, die zum 1. Januar 2005 wirksam werden sollen, müssen aber spätestens bis 15. Dezember 2004 dem Mieter zugegangen sein. Ausnahme: Es sind wirksame (!) Mietpreisgleitklauseln vereinbart. In solchen Fällen kann die Miete auch rückwirkend erhöht werden.
Unsere Planung für Sie: Wir werden, sobald der Oktober-Index vorliegt, über die Mieterhöhung aufgrund der höheren Verwaltungs- und Instandhaltungskostenpauschalen berichten und Mieterhöhungsformulare anbieten. Das wird voraussichtlich in der zweiten November-Ausgabe möglich sein, so daß insgesamt noch drei Arbeitswochen zur Verfügung stehen. Man sollte entsprechend planen. Hinweise zur Thematik und Beispiele enthält aber auch schon der grundlegende Beitrag von Lohse (GE 2001, 1514 ff.).
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