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Gemeinsamkeiten: Haus & Grund und Berliner Mieterverein
Bürger baut in dieser Stadt!
17.09.2004 (GE 18/04, Seite 1159) Einträchtig sieht man Dieter Blümmel, Sprecher des Bundes der Haus und Grundbesitzervereine e. V. (Haus & Grund) - und Hartmann Vetter, Hauptgeschäftsführer des Berliner Mieterverein e. V. (BMV) - selten. Bei der Tagung „Städtisches Wohnen morgen - Qualitätsoffensive Berlin„ - teilten sich die Kontrahenten nicht nur das Podium als Veranstalter, sie präsentierten den Medienvertretern auch noch ein ehrgeiziges gemeinsames Projekt, die „Bürgerbauausstellung 2010„. Hinter der neuen Eintracht steht eine aus „nackter Not„ - so Jörg Konrad Becker, Landesvorsitzender von Haus & Grund - geborene Zweckallianz, deren Antriebsfedern die Bekämpfung von dauerhaftem Wohnungsleerstand, Stadtflucht und Bevölkerungsschwund sind.
„Wir wollen ... darüber reden, wie man das städtische Wohnungsangebot im Wettbewerb mit dem Umlandangebot stärken kann. Die Innenstadt als attraktiven Wohnort zu sichern, ist das politisch verbindende Ziel.
Die Gebiete, um die es uns vordringlich geht, sind die abwanderungsbetroffenen Innenbezirke mit Altbaubestand.„
Mit dieser „Interessenbekundung„ lieferte Jörg-Konrad Becker, Vorsitzender von Haus & Grund Berlin Einblick in den materiellen Hintergrund der neuen Eintracht. Dauerhaft leerfallende Wohnungen, sekundierte Hartmann Vetter (BMV), bedeuten nicht nur Einnahmeverluste, sie bedrohen auch die jeweiligen Adressen, in denen sich die Bewohner bald als Platzhalter gegen den drohenden sozialen Kehraus empfinden und mit dem vorbeugenden Wegzug in bessere Gegenden der sozialen und kulturellen Stigmatisierung zuvorkommen. Die gemeinsame Interessenklammer für Mieter und Eigentümer sei die „Sicherung von Lebensqualität„. Im Unterschied zum selbstgenügsamen Einfamilienhaus mit Garten am Stadtrand bezieht die Großstadtwohnung ihre Attraktivität aus dem Ensemble: Block, Straße, Platz und einem lebendigen Umfeld. Großstadt funktioniere nur in der Wir-Form. Deshalb sei die gemeinsame Aktion möglichst vieler Nutzer und Anbieter unabdinglich.
Woher stammt dieser neue Gemeinsinn? Ihr Hintergrund ist - siehe Stadtumbau Marzahn - nicht neu. Hoher Leerstand zwingt die Wettbewerber in Arbeitsgemeinschaften, die gemeinsam Abriß- und Aufwertungskonzepte entwickeln und sie mit Bewohnervertretern abstimmen. Aber anders als in den randstädtischen Großsiedlungen Ost-Berlins sind es heute Altbaugebiete von West-Berliner Bezirken wie beispielsweise der Neuköllner Norden und der Wedding, in denen eine Abwärtsspirale von wachsendem Leerstand, baulicher Vernachlässigung und der begleitenden Konzentration sozialer Probleme drohen. Im Unterschied zu den Großsiedlungen trifft man hier nicht auf wenige Großvermieter wie städtische Wohnungsbauunternehmen und Genossenschaften. Betroffen sind vielmehr private Kleineigentümer, die - ohne die Chance staatlicher Stadtumbau- oder Sanierungsförderung - mit ihren Mietern zusammen die Folgeprobleme mangelhafter Wohn- und Wohnumfeldqualität vieler Innenstadtquartiere ausbaden müssen: Flucht in die Außenbezirke und das Brandenburger Umland. Um mit dieser - nicht ganz - neuen Problematik fertig zu werden, fehlt es bislang in der Berliner Stadtentwicklungspolitik nicht nur an Geld und Ideen, sondern auch an der dazu notwendigen Haltung.
Die Wohnsoziologin Erika Spiegel verwies auf das unhinterfragte Leitbild der dicht bebauten, nutzungsgemischten, lebendigen - kurz urbanen - Altsstadt. „Die Neubauwohnungen in der Spandauer Vorstadt, die in den Obergeschossen bis zu 5.000 Euro/m2 kosten sollen, finden zwar offenbar weit schneller Abnehmer als die am Potsdamer Platz, markieren aber nur den einen Pol, der andere versteckt sich in un- oder ansanierten Altbauten, wo auch immer. Für viele ihrer Anhänger ist die Szenestadt denn auch eher Treff- und Darstellungsort als Wohnort. Das mindert aber nicht ihre Attraktivität, erhöht sogar eher ihren Symbolwert als Bezugspunkt und Zielgerade innerstädtischen Wohnens, wie es das vorherrschende städtebauliche Leitbild prägt.„ Dem durch die Szenestadt geprägten Leitbild hätten aber seine Adressaten, die Bürger, schon längst eine Absage erteilt. Spiegel verwies auf den Kollegen Thomas Sieverts, einer der Vordenker des deutschen Städtebaus. Er habe schon seit längerem darauf hingewiesen, daß eine verstärkte Nachfrage nach innerstädtischem Wohnen nur zu erwarten sei, wenn, „die Dichten herabgesetzt, die Freiflächen erhöht und die Bebauungsformen so geändert werden, daß auch hier Wohnformen mit unmittelbarem Freiflächenbezug und größter Privatheit entstehen können„.
Eine wachsende Kluft zwischen Planungszielen und tatsächlicher Entwicklung, geplantem und gelebtem Leben attestiert auch eine jüngere Untersuchung des Potsdamer Instituts Für Soziale Stadtentwicklung e.V. (IFSS). Randwanderung sei aber - so das IFSS - als Lehrfall und nicht als städtebaulicher Sündenfall zu nehmen. Bislang habe sich die Stadtplanung vorwiegend auf Bewertung beschränkt. Suburbanisierung sei als Stadtzerstörung qualifiziert worden, die Wohnformen der Zwischenstadt - wie Thomas Sieverts sie genannt hat - seien naserümpfend, als nicht-nachhaltiger, geschmack- und gestaltloser Siedlungsbrei zur Kenntnis genommen worden, obwohl weit mehr als die Hälfte der Deutschen in ihr und nicht in der Innenstadt lebe.
Eine Viertel Million Berliner ist zwischen 1995 und 2002 in den engeren Verflechtungsraum gewandert. Randwanderung hat es auch von der Innenstadt in die Außenbezirke gegeben. Was die Berliner dort gesucht, zumeist auch gefunden haben, sind geringere Baudichten, gartenbezogene Wohnformen, kleinere Häuser. Abwanderungsgrund ist weniger die Rechtsform Eigentum gewesen als die Suche nach Qualitäten, die das Wohnen in der Innenstadt nur ausnahmsweise zu bieten hat. Das IFSS hatte Berliner Mieter in Mitte nach den bevorzugten Wohnformen gefragt und dabei den befragten Architekturlaien eine Auswahl bildlich und textlich verständlich erläuterter Wohnungstypen gezeigt. Im Ergebnis zeigte sich neben einer zunehmenden Individualisierung von Wohnwünschen auch eine große Gemeinsamkeit in den gewünschten Grundqualitäten: kleine Einheiten, große Privatheit, Garten- und Freiflächenbezug.
Die große Diskrepanz zwischen dem, was Stadtbewohner sich wünschen und dem, was das städtische Wohnungsangebot vorhält, zeigt sich vor allem in der Entwicklung des Leerstands, der laut Kurt Nelius von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung neben Marzahn-Hellersdorf vor allem in Teilgebieten westlicher Innenstadtbezirke mit Altbauten zugenommen hat. Der Norden Neuköllns, Wedding aber auch Friedrichshain sind betroffen. Die Zahlen, die durch eine Auswertung von BEWAG-Daten gewonnen wurden, zeigen sowohl das Nacheinander als auch das Nebeneinander von sozialer Problemkonzentration und Leerstand. Während Kreuzberg wenig Leerstand, aber eine starke Konzentration nicht-deutscher Bevölkerung, Arbeitslosigkeit und Sozialhilfeabhängigkeit aufweist, gibt es im Norden Neuköllns hohen Leerstand bei zunehmender Verarmung und hohem Ausländeranteil.
Vor diesem Hintergrund fordert Haus & Grund gemeinsam mit dem BMV eine Qualitätsoffensive für leerfallende innerstädtische Altbaugebiete. Und da in diesem Zusammenhang nichts so überzeugend sei wie das gute Beispiel, sehen sie in einer „Bürgerbauausstellung 2010„ das probate Mittel, nicht ohne davor zu warnen, damit ein medienorientiertes Megaspektakel wie die Internationale Bauausstellung (IBA 87) zu verbinden. Es gehe um eine Initiative privater Einzeleigentümer und deren Mieter, um ein durch Bürgersinn und Kundenorientierung geleitetes Handeln in einer Situation, in der „jeder, der die Nachfrage nicht trifft, Geld verliert„ (Blümmel). Der wirtschaftliche Druck sei aufgrund des Leerstands bereits heute für viele Eigentümer immens. Somit ergebe sich tatsächlich eine Chance, bislang unkoordinierte Einzelkämpferstrategien durch eine konzertierte Aktion zu ersetzen, wo punktuelle Aufwertung in direkter Nachbarschaft zur Bewirtschaftung auf Abriß stand. Dieter Blümmel setzte ebenfalls auf die Macht des Faktischen. Vermieter seien heute zur Auseinandersetzung mit den Wünschen von Kunden gezwungen, die bislang oft „essen mußten, was auf den Tisch kam„, nun aber zunehmend mehr Wahlfreiheit genieße. Davon habe bislang eher der Rand als die Innenstadt profitiert. Wir wollen aber im Interesse unserer Mitglieder - so Blümmel - keine amerikanischen Verhältnisse: Entwicklung am Rand, in der alten Innenstadt Slums.
Die beiden Verbände waren sich darin einig, die Chancen der Schrumpfung zu nutzen, Freiraum- und Landschaftsplanung als gleichberechtigte Partner des Städtebaus einzubeziehen, Eigenheimqualitäten intelligent auf den Geschoßwohnungsbau zu übersetzen, und Privatinitiative an die Stelle von sozialem Wohnungsneubau, staatlich subventionierter Altbauerneuerung zu setzen. Es bleibt ihnen angesichts der Verhältnisse auch nichts anderes übrig.
In jeder Ausgabe des GRUNDEIGENTUM finden Sie interessante mietrechtliche Gerichtsentscheidungen, Aufsätze, Hintergrundinformationen, Gesetze und Verordnungen sowie wertvolle Praxistips rund um die Grundstücks-, Haus- und Wohnungswirtschaft.
Informieren Sie sich schon vorab im Inhaltsverzeichnis des aktuellen GRUNDEIGENTUM-Heftes, das wir Ihnen im DOWNLOAD-Bereich als PDF-Datei zur Verfügung stellen, über die jeweiligen Inhalte bzw. Themenschwerpunkte!
Die Gebiete, um die es uns vordringlich geht, sind die abwanderungsbetroffenen Innenbezirke mit Altbaubestand.„
Mit dieser „Interessenbekundung„ lieferte Jörg-Konrad Becker, Vorsitzender von Haus & Grund Berlin Einblick in den materiellen Hintergrund der neuen Eintracht. Dauerhaft leerfallende Wohnungen, sekundierte Hartmann Vetter (BMV), bedeuten nicht nur Einnahmeverluste, sie bedrohen auch die jeweiligen Adressen, in denen sich die Bewohner bald als Platzhalter gegen den drohenden sozialen Kehraus empfinden und mit dem vorbeugenden Wegzug in bessere Gegenden der sozialen und kulturellen Stigmatisierung zuvorkommen. Die gemeinsame Interessenklammer für Mieter und Eigentümer sei die „Sicherung von Lebensqualität„. Im Unterschied zum selbstgenügsamen Einfamilienhaus mit Garten am Stadtrand bezieht die Großstadtwohnung ihre Attraktivität aus dem Ensemble: Block, Straße, Platz und einem lebendigen Umfeld. Großstadt funktioniere nur in der Wir-Form. Deshalb sei die gemeinsame Aktion möglichst vieler Nutzer und Anbieter unabdinglich.
Woher stammt dieser neue Gemeinsinn? Ihr Hintergrund ist - siehe Stadtumbau Marzahn - nicht neu. Hoher Leerstand zwingt die Wettbewerber in Arbeitsgemeinschaften, die gemeinsam Abriß- und Aufwertungskonzepte entwickeln und sie mit Bewohnervertretern abstimmen. Aber anders als in den randstädtischen Großsiedlungen Ost-Berlins sind es heute Altbaugebiete von West-Berliner Bezirken wie beispielsweise der Neuköllner Norden und der Wedding, in denen eine Abwärtsspirale von wachsendem Leerstand, baulicher Vernachlässigung und der begleitenden Konzentration sozialer Probleme drohen. Im Unterschied zu den Großsiedlungen trifft man hier nicht auf wenige Großvermieter wie städtische Wohnungsbauunternehmen und Genossenschaften. Betroffen sind vielmehr private Kleineigentümer, die - ohne die Chance staatlicher Stadtumbau- oder Sanierungsförderung - mit ihren Mietern zusammen die Folgeprobleme mangelhafter Wohn- und Wohnumfeldqualität vieler Innenstadtquartiere ausbaden müssen: Flucht in die Außenbezirke und das Brandenburger Umland. Um mit dieser - nicht ganz - neuen Problematik fertig zu werden, fehlt es bislang in der Berliner Stadtentwicklungspolitik nicht nur an Geld und Ideen, sondern auch an der dazu notwendigen Haltung.
Die Wohnsoziologin Erika Spiegel verwies auf das unhinterfragte Leitbild der dicht bebauten, nutzungsgemischten, lebendigen - kurz urbanen - Altsstadt. „Die Neubauwohnungen in der Spandauer Vorstadt, die in den Obergeschossen bis zu 5.000 Euro/m2 kosten sollen, finden zwar offenbar weit schneller Abnehmer als die am Potsdamer Platz, markieren aber nur den einen Pol, der andere versteckt sich in un- oder ansanierten Altbauten, wo auch immer. Für viele ihrer Anhänger ist die Szenestadt denn auch eher Treff- und Darstellungsort als Wohnort. Das mindert aber nicht ihre Attraktivität, erhöht sogar eher ihren Symbolwert als Bezugspunkt und Zielgerade innerstädtischen Wohnens, wie es das vorherrschende städtebauliche Leitbild prägt.„ Dem durch die Szenestadt geprägten Leitbild hätten aber seine Adressaten, die Bürger, schon längst eine Absage erteilt. Spiegel verwies auf den Kollegen Thomas Sieverts, einer der Vordenker des deutschen Städtebaus. Er habe schon seit längerem darauf hingewiesen, daß eine verstärkte Nachfrage nach innerstädtischem Wohnen nur zu erwarten sei, wenn, „die Dichten herabgesetzt, die Freiflächen erhöht und die Bebauungsformen so geändert werden, daß auch hier Wohnformen mit unmittelbarem Freiflächenbezug und größter Privatheit entstehen können„.
Eine wachsende Kluft zwischen Planungszielen und tatsächlicher Entwicklung, geplantem und gelebtem Leben attestiert auch eine jüngere Untersuchung des Potsdamer Instituts Für Soziale Stadtentwicklung e.V. (IFSS). Randwanderung sei aber - so das IFSS - als Lehrfall und nicht als städtebaulicher Sündenfall zu nehmen. Bislang habe sich die Stadtplanung vorwiegend auf Bewertung beschränkt. Suburbanisierung sei als Stadtzerstörung qualifiziert worden, die Wohnformen der Zwischenstadt - wie Thomas Sieverts sie genannt hat - seien naserümpfend, als nicht-nachhaltiger, geschmack- und gestaltloser Siedlungsbrei zur Kenntnis genommen worden, obwohl weit mehr als die Hälfte der Deutschen in ihr und nicht in der Innenstadt lebe.
Eine Viertel Million Berliner ist zwischen 1995 und 2002 in den engeren Verflechtungsraum gewandert. Randwanderung hat es auch von der Innenstadt in die Außenbezirke gegeben. Was die Berliner dort gesucht, zumeist auch gefunden haben, sind geringere Baudichten, gartenbezogene Wohnformen, kleinere Häuser. Abwanderungsgrund ist weniger die Rechtsform Eigentum gewesen als die Suche nach Qualitäten, die das Wohnen in der Innenstadt nur ausnahmsweise zu bieten hat. Das IFSS hatte Berliner Mieter in Mitte nach den bevorzugten Wohnformen gefragt und dabei den befragten Architekturlaien eine Auswahl bildlich und textlich verständlich erläuterter Wohnungstypen gezeigt. Im Ergebnis zeigte sich neben einer zunehmenden Individualisierung von Wohnwünschen auch eine große Gemeinsamkeit in den gewünschten Grundqualitäten: kleine Einheiten, große Privatheit, Garten- und Freiflächenbezug.
Die große Diskrepanz zwischen dem, was Stadtbewohner sich wünschen und dem, was das städtische Wohnungsangebot vorhält, zeigt sich vor allem in der Entwicklung des Leerstands, der laut Kurt Nelius von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung neben Marzahn-Hellersdorf vor allem in Teilgebieten westlicher Innenstadtbezirke mit Altbauten zugenommen hat. Der Norden Neuköllns, Wedding aber auch Friedrichshain sind betroffen. Die Zahlen, die durch eine Auswertung von BEWAG-Daten gewonnen wurden, zeigen sowohl das Nacheinander als auch das Nebeneinander von sozialer Problemkonzentration und Leerstand. Während Kreuzberg wenig Leerstand, aber eine starke Konzentration nicht-deutscher Bevölkerung, Arbeitslosigkeit und Sozialhilfeabhängigkeit aufweist, gibt es im Norden Neuköllns hohen Leerstand bei zunehmender Verarmung und hohem Ausländeranteil.
Vor diesem Hintergrund fordert Haus & Grund gemeinsam mit dem BMV eine Qualitätsoffensive für leerfallende innerstädtische Altbaugebiete. Und da in diesem Zusammenhang nichts so überzeugend sei wie das gute Beispiel, sehen sie in einer „Bürgerbauausstellung 2010„ das probate Mittel, nicht ohne davor zu warnen, damit ein medienorientiertes Megaspektakel wie die Internationale Bauausstellung (IBA 87) zu verbinden. Es gehe um eine Initiative privater Einzeleigentümer und deren Mieter, um ein durch Bürgersinn und Kundenorientierung geleitetes Handeln in einer Situation, in der „jeder, der die Nachfrage nicht trifft, Geld verliert„ (Blümmel). Der wirtschaftliche Druck sei aufgrund des Leerstands bereits heute für viele Eigentümer immens. Somit ergebe sich tatsächlich eine Chance, bislang unkoordinierte Einzelkämpferstrategien durch eine konzertierte Aktion zu ersetzen, wo punktuelle Aufwertung in direkter Nachbarschaft zur Bewirtschaftung auf Abriß stand. Dieter Blümmel setzte ebenfalls auf die Macht des Faktischen. Vermieter seien heute zur Auseinandersetzung mit den Wünschen von Kunden gezwungen, die bislang oft „essen mußten, was auf den Tisch kam„, nun aber zunehmend mehr Wahlfreiheit genieße. Davon habe bislang eher der Rand als die Innenstadt profitiert. Wir wollen aber im Interesse unserer Mitglieder - so Blümmel - keine amerikanischen Verhältnisse: Entwicklung am Rand, in der alten Innenstadt Slums.
Die beiden Verbände waren sich darin einig, die Chancen der Schrumpfung zu nutzen, Freiraum- und Landschaftsplanung als gleichberechtigte Partner des Städtebaus einzubeziehen, Eigenheimqualitäten intelligent auf den Geschoßwohnungsbau zu übersetzen, und Privatinitiative an die Stelle von sozialem Wohnungsneubau, staatlich subventionierter Altbauerneuerung zu setzen. Es bleibt ihnen angesichts der Verhältnisse auch nichts anderes übrig.
In jeder Ausgabe des GRUNDEIGENTUM finden Sie interessante mietrechtliche Gerichtsentscheidungen, Aufsätze, Hintergrundinformationen, Gesetze und Verordnungen sowie wertvolle Praxistips rund um die Grundstücks-, Haus- und Wohnungswirtschaft.
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Autor: Armin Hentschel
