Wann ist ein Garten ein "Bundeskleingarten"?

06.08.2004 (GE 15/04, Seite 942) Für Datschennutzer ist es günstiger, nicht auf einem Erholungsgrundstück zu sitzen, sondern auf einem Kleingarten. Das kostet weniger, die Rechtssituation ist sicherer. Doch die Flucht ins Bundeskleingartenrecht ist nicht so ohne weiteres möglich. Der Bundesgerichtshof hat in einer weiteren Entscheidung deutlich gemacht, daß der Anbau von Obst und Gemüse zu eigenen Zwecken eine Anlage maßgeblich prägen muß, damit sie als Bundeskleingartenanlage durchgeht. Das bedeutet nicht zwingend mehr als hälftige Nutzung zu diesem Zweck, aber doch mindestens ein Drittel.

Der BGH hat erstmalig in dem Urteil vom 17. Juni 2004 (in diesem Heft Seite 960) eindeutige Feststellungen getroffen, in welchem Umfang die kleingärtnerische Nutzung erfüllt sein muß, damit Nutzungsverhältnisse in einer sog. Kleingartenanlage unter den Schutzbereich des BKleingG fallen. Der BGH stellt u. a. klar, daß die Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen durch den Kleingärtner für den Eigenbedarf ein notwendiges, prägendes Merkmal für das Vorliegen einer Kleingartenanlage i. S. d. BKleingG ist und bei wertender Betrachtung der Anbau dieser Gartenbauerzeugnisse zur Selbstversorgung den Charakter der Anlage maßgeblich mitbestimmen muß. Prüft man diese vom BGH aufgestellten Voraussetzungen an einer Vielzahl von z. B. im Berliner Stadtgebiet belegenen Nutzungsverhältnissen und in der früheren DDR entstandenen sog. Kleingartenanlagen, kommt man ohne weiteres zu dem Ergebnis, daß bei wertender Betrachtung der Anbau von Gartenerzeugnissen zur Selbstversorgung den Charakter der dortigen Anlagen in keiner Weise mehr maßgeblich mitbestimmt. Vielmehr ist festzustellen, daß in den vergangenen Jahrzehnten aufgrund des geänderten Freizeitverhaltens der Nutzer eine Vielzahl von wohnhaustauglichen Gebäuden, z. T. Garagen, Swimmingpools, Grillplätze und sonstige allein der Wohnungs- bzw. Erholungsnutzung dienende Baulichkeiten errichtet wurde und im übrigen nahezu ausschließlich Rasenflächen und Ziersträucher vorhanden sind, die keine kleingärtnerische Nutzung i. S. d. BKleingG mehr darstellen. Bei Anwendung des BGH-Urteils vom 17. Juni 2004 wird festzustellen sein, daß der Großteil der derzeit noch dem BKleingG unterfallenden Nutzungsverhältnisse die Voraussetzungen des BKleingG überhaupt nicht mehr erfüllt.

Der BGH hatte eine kleingärtnerische Nutzungsfläche zu beurteilen, die 20 Parzellen umfaßt, die durch Mitglieder eines „Kleingartenvereins“ zur gärtnerischen Nutzung an Nutzer verpachtet worden waren, wobei von den 20 Parzellen 17 gärtnerisch genutzt werden.
Zentrale Merkmale für die Einordnung von Nutzungsverhältnissen i. S. d. BKleingG sind in § 1 Abs. 1 Nrn. 1 und 2 BKleingG geregelt. Nach § 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG muß es sich um eine Mehrzahl von Einzelgärten handeln, die mit gemeinschaftlichen Einrichtungen zusammengefaßt sind. Mit dieser Merkmalsgruppe, an die nicht besonders hohe Erfordernisse zu stellen sind, hat sich der BGH nicht beschäftigt. Die zweite, entscheidende Merkmalsgruppe des § 1 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG hat der BGH wie folgt ausgelegt:
Zentrales Merkmal eines Kleingartens sei danach die
— nicht erwerbsmäßige gärtnerische Nutzung, insbesondere zur Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen für den Eigenbedarf und
— Nutzung der Parzelle zur Erholung.

Strittig war bisher das Rangverhältnis Erholungsnutzung zur nicht erwerbsmäßigen gärtnerischen Nutzung durch Erzeugung von Obst, Gemüse und anderen Früchten durch Selbstarbeit des Kleingärtners. So meinte das LG Potsdam im Urteil vom 3. November 1998, daß aufgrund des geänderten Nutzungsverhaltens die überwiegende reine Erholungsnutzung der Parzellen gleichwohl eine kleingärtnerische Nutzung i. S. d. BKleingG begründe.
Der BGH hat dieser Auslegung, mit der im Ergebnis die reine Erholungsnutzung von Parzellen in einer Anlage noch den Anwendungsbereich des BKleingG begründen kann, eine Absage erteilt. Der BGH stellt klar, daß ein zentrales Merkmal des Kleingartens i. S. § 1 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG die nicht erwerbsmäßige gärtnerische Nutzung durch Erzeugung von Obst, Gemüse und anderen Früchten durch Selbstarbeit des Kleingärtners oder seiner Familienangehörigen ist. Die Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen ist ein notwendiges und prägendes Merkmal für das Vorliegen einer Kleingartenanlage. Es müsse bei wertender Betrachtung der Gesamtanlage die Erzeugung von Gartenbauprodukten zur Selbstversorgung den Charakter der Anlage maßgeblich mitprägen bzw. mitbestimmen. Eine schematische Festlegung, wie sie z. T. von der Rechtsprechung (OLG Naumburg ZOV 2001, 398) und der Literatur (vgl. Schnabel GE 2001, 834; GE 2000, 444) verlangt wurde, wonach die Erholungsnutzung weniger als 50 % der Gesamtfläche betragen müsse, lehnt der BGH als „von Verfassungs wegen nicht geboten“ ab. Es ist also nicht allein auf den rechnerischen Anteil der Nutzung der einzelnen Flächen in der jeweiligen Parzelle abzuheben, sondern bei wertender Betrachtung der einzelnen Parzellen in der Gesamtanlage festzustellen, ob die Kleingartenanlage ihre maßgebliche Prägung noch durch den Anbau von Gartenbauerzeugnissen erhält.

Obwohl der BGH feste Bewertungsmaßstäbe i. S. einer rechnerisch exakten Qualifizierung der Anlage ablehnt und die erforderliche Würdigung des Gesamtcharakters der Anlage dem Tatsachengericht vorbehält, stellt er in zwei obiter dicti klar: In der Regel ist das Tatbestandsmerkmal der erwerbsmäßigen gärtnerischen Nutzung durch Erzeugung von Gartenbauerzeugnissen nicht mehr gegeben, wenn auf mehr als zwei Dritteln der Flächen der Gesamtanlage eine Ziergartenbepflanzung vorhanden ist, insbesondere wenn es sich dabei um Parzellen handelt, die i. d. R. nicht größer als 400 m2 i. S. v. § 3 Abs. 1 BKleingG sind. Eine davon abweichende Bewertung ist nur denkbar, wenn die Gartenparzellen atypisch groß sind und die Bewirtschaftung eines Drittels ihrer Flächen als Nutzgärten in der Freizeit ausgeschlossen erscheint oder durch topographische Besonderheiten oder der Bodenqualität den Anbau von Gartenbauprodukten nicht möglich ist.

1. Nutzungsverhältnisse im Beitrittsgebiet - Altverträge bis 3. Oktober 1990
In der DDR existierte kein dem BKleingG vergleichbares Sonderrecht. Die Nutzungsverhältnisse unterfielen genauso wie die sonstigen Erholungs- bzw. Datschengrundstücke den Bestimmungen der §§ 312 ff. ZGB. Aufgrund der Überleitungsbestimmungen in Art. 232 § 4 Abs. 3 EGBGB unterfallen DDR-Nutzungsverträge dem BKleingG, wenn am 3. Oktober 1990 (Stichtag) tatsächlich die Voraussetzungen des § 1 Abs. 1 Nrn. 1 und 2 BKleingG vorgelegen haben, d. h. durch die Nutzer eine nicht erwerbsmäßige gärtnerische Nutzung, insbesondere zur Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen für den Eigenbedarf, erfolgte und die Nutzung auch der Erholung diente und die Kleingärten in einer Anlage belegen sind, die aus mehreren Einzelgärten bestehen und mit gemeinschaftlichen Einrichtungen, z. B. Wegen, Spielflächen, Vereinshäusern zusammengefaßt sind.
Die Voraussetzungen des BKleingG sind also ausschließlich zum Zeitpunkt des Beitritts, 3. Oktober 1990, zu beurteilen. Andere Nutzungsarten vor oder nach dem Beitritt, insbesondere die ausgeübte Nutzung zum Zeitpunkt aktueller Rechtsstreitigkeiten, sind insoweit unerheblich, vgl. BGH-Urt. ZOV 2003, 317, ZOV 2000, 98 = GE 2000, 468.
Bei diesen bestehenden DDR-Altverträgen trifft die Nutzer, die sich auf den Anwendungsbereich des BKleingG berufen, die Beweislast, um die Voraussetzungen der kleingärtnerischen Nutzung i. S. § 1 Abs. 1 Nrn. 1 und 2 BKleingG zu belegen.

2. Vertragliche Vereinbarung des Anwendungsbereichs des BKleingG
Oftmals sind nach dem Beitritt bestehende DDR-Nutzungsverhältnisse durch Neuabschluß oder Änderung von bestehenden Altverträgen abgeändert worden, weil die Beteiligten oftmals wegen der verworrenen Tatsachenlage „Rechtssicherheit“ wünschten. So sind eine Vielzahl von DDR-Vereinigungen (VKSK-Sparten usw.) nicht ordnungsgemäß in Vereine umgewandelt worden. Da durch die fehlende Rechtsnachfolge die Fortsetzung der DDR-Altverträge ausgeschlossen war, haben die Nutzer z. T. völlig neue Vereine gegründet und diese Vereine mit den Grundstückseigentümern wegen der zukünftigen Nutzung der Flächen verhandelt und die Interessen ihrer neuen Mitglieder wahrgenommen, oder es bestand wegen der in der DDR oftmals unzureichenden Erfassung der vertraglich genutzten Flächen ein Bedürfnis, den Umfang der vertraglichen Nutzung und die Höhe des Nutzungsentgeltes einvernehmlich festzulegen.
Bei diesen Sonderfällen des Neuabschlusses von Nutzungsverträgen über Flächen im Beitrittsgebiet oder Abänderung einzelner Regelungen aus den DDR-Nutzungsverträgen ist streitig, ob es bei der Beurteilung dieser Nutzungsverhältnisse allein auf die tatsächlichen Voraussetzungen des Vorliegens der Voraussetzungen des BKleingG zum Stichtag 3. Oktober 1990 ankommt oder allein die vertragliche Vereinbarung des BKleingG maßgeblich ist.
In dem vom Kammergericht mit Urteil vom 23. Mai 2002, ZOV 4/2004, entschiedenen Fall hatten die Beteiligten über ein im Beitrittsgebiet belegenes Grundstück einen neuen Zwischenpachtvertrag im Juni 1993 abgeschlossen. Als Vertragsgegenstand hatten die Beteiligten allerdings nicht ausdrücklich den Anwendungsbereich des BkleingG für das Nutzungsverhältnis vereinbart. Nur dann würde das BKleingG, unabhängig von dem Vorliegen der tatsächlichen Voraussetzungen i. S. § 1 Abs. 1 Nrn. 1 und 2 BKleingG, bereits allein aufgrund der vertraglichen Vereinbarung gelten (BGH ZOV 2000, 98, 99).
Die Beteiligten hatten lediglich in dem Zwischenpachtvertrag die Anwendbarkeit der Kündigungsvorschriften der §§ 8 und 9 BKleingG vereinbart. Allein diese Vereinbarung der Kündigungsbestimmungen der §§ 8 und 9 BKleingG soll nach Auffassung des Kammergerichts genügen, daß Kündigungen eines Nutzungsverhältnisses, das tatsächlich nicht dem BKleingG unterfällt und für dieses Nutzungsverhältnis auch ausdrücklich der Anwendungsbereich des BKleingG nicht vereinbart worden ist, gleichwohl die besonders engen Kündigungsgründe der §§ 8 und 9 BKleingG gelten sollen.
In einem weiteren Urteil vom 22. April 2004, ZOV 4/2004, hatte das Kammergericht wiederum über die rechtliche Einschätzung eines im Mai 1993 abgeschlossenen Zwischenpachtvertrages zu befinden. Über die schon seit Jahrzehnten zu DDR-Zeiten genutzten Parzellen war mit einem neu gegründeten Verein eine „Vereinbarung“ abgeschlossen worden, in der zunächst die Erfassung und Festlegung der vertraglich genutzten Flächen vereinbart wurde und dann am Ende des Vertrages der Passus aufgenommen war: „Die Kündigungsfristen richten sich nach den §§ 8 und 9 des BKG.“ Allein aus diesem Vertragspassus leitet das Kammergericht ab, die Vertragsbeteiligten hätten - ohne rechtliche Notwendigkeit - freiwillig den Anwendungsbereich des BKleingG „jedenfalls im Rahmen der Kündigungsvoraussetzungen vereinbart“. Deshalb könnte das Vertragsverhältnis auch nicht nach den Bestimmungen des BGB, sondern nur bei Vorliegen der engen Voraussetzungen der §§ 8 und 9 BKleingG gekündigt werden.
Rechtlich bedeutet diese Auslegung des Vertragsverhältnisses, daß nur hinsichtlich der Kündigungsfristen die besonders nutzerschützenden Bestimmungen gelten, während im übrigen, insbesondere hinsichtlich des zu fordernden Nutzungsentgeltes, ohne weiteres nicht die Bestimmungen des BKleingG Anwendung finden könnten. Gleiches gilt für die übrigen im BKleingG spezialgesetzlich geregelten Bestimmungen wie Flächengröße, Art der Bebauung usw. Denn nach Auffassung des Kammergerichts seien zwischen den Beteiligten ja nur die nutzerschützenden Kündigungsbestimmungen des BKleingG vereinbart worden.
Daß in der zu beurteilenden „Vereinbarung“ lediglich die Kündigungsfristen erwähnt wurden, mithin nach Auffassung der Eigentümerin nicht die Kündigungsvoraussetzungen des BKleingG vertraglich vereinbart worden seien, läßt das Kammergericht nicht gelten mit der Begründung, dies „hätte keinen erkennbaren Sinn gehabt, denn es sei nicht ersichtlich, weshalb allein die Fristen für eine ordentliche Kündigung sich nach dem BKleingG und nicht nach dem BGB richten sollten“.
Ungeklärt bleibt also bei diesen Nutzungsverhältnissen einstweilen, ob - neben der vom Kammergericht festgestellten Anwendbarkeit der Kündigungsgründe i. S. §§ 8 und 9 BkleingG - auch die übrigen Bestimmungen des BKleingG Anwendung finden oder ob ansonsten das BGB Anwendung findet. Tatsächlich lagen jedenfalls, selbst nach den Feststellungen des Kammergerichts im Urteil vom 23. Mai 2002, die Voraussetzungen gar nicht vor, d. h. es erfolgte auf den Parzellen keine kleingärtnerische Nutzung mehr i. S. d. BKleingG.
Gleiches dürfte auch für das mit Urteil vom 22. April 2004 entschiedene Nutzungsverhältnis anzunehmen sein, weil dort der hiesige Senat in einem vorangegangenen einstweiligen Verfügungsverfahren durch den Vortrag des Zwischenpächters nicht für ausreichend angesehen hatte, es lägen tatsächlich die Voraussetzungen einer kleingärtnerischen Nutzung i. S. d. § 1 Abs. 1 Nrn. 1 und 2 BKleingG vor. Um so erstaunlicher, daß vom Kammergericht trotz festzustellenden Nichtvorliegens der tatsächlichen Voraussetzungen der Merkmale des § 1 Abs. 1 Nrn. 1 und 2 BKleingG gleichwohl die Anwendbarkeit des BKleingG, jedenfalls hinsichtlich der besonders relevanten Kündigungsschutzvorschriften der §§ 8 und 9 BKleingG, angenommen wird. Es bleibt abzuwarten, ob der BGH sich zumindest mit dem Urteil des Kammergerichts vom 22. April 2004 beschäftigen wird, gegen das Beschwerde wegen der Nichtzulassung der Revision erhoben worden ist.

3. Sonstige Nutzungsverhältnisse
Auf Vertragsverhältnisse, die nicht über Grundstücksflächen im Beitrittsgebiet bis 3. Oktober 1990 abgeschlossen wurden, finden die allgemeinen Bestimmungen Anwendung. Haben die Parteien einen „Nutzungsvertrag„ abgeschlossen und keine ausdrücklichen Regelungen über die Anwendbarkeit des BKleingG getroffen, findet automatisch das BKleingG ergänzend zu den vertraglichen Bestimmungen und dem BGB Anwendung, wenn die tatsächlichen Voraussetzungen des § 1 Abs. 1 Nrn. 1 und 2 BKleingG gegeben sind.
Haben die Beteiligten in ihrem Vertrag ausdrücklich die Anwendbarkeit des BKleingG vereinbart, beispielsweise in einem Passus „Auf dieses Vertragsverhältnis finden die Bestimmungen des BKleingG Anwendung.“, gilt das BKleingG unabhängig davon, ob tatsächlich die Voraussetzungen des § 1 Abs. 1 Nrn. 1 und 2 BKleingG vorliegen. Die Vertragsbeteiligten haben dann lediglich wechselseitig Ansprüche auf Einhaltung der Voraussetzungen des BKleingG, so beispielsweise der Verpächter auf Nutzung der Grundstücksflächen ausschließlich zur kleingärtnerischen Nutzung i. S. d. BKleingG.
Haben die Beteiligten in ihrem Vertrag ausdrücklich die Anwendbarkeit des BKleingG nicht vereinbart, ist aber in dem Vertrag bei den Kündigungsfristen Bezug genommen worden auf die Anwendbarkeit der §§ 8 u. 9 BKleingG, so sollen zumindest nach Auffassung des Kammergerichts unabhängig vom Vorliegen der tatsächlichen Voraussetzungen des § 1 Abs. 1 Nrn. 1 und 2 BKleingG hinsichtlich der Kündigungsvoraussetzungen allein die Bestimmungen der §§ 8 und 9 BKleingG maßgeblich sein.

Der BGH hat mit seiner seit 1999 begründeten Rechtsprechung erstmalig eindeutige Feststellungen getroffen, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, damit Nutzungsverhältnisse unter die besonderen Schutzbestimmungen des BKleingG fallen. Die neuen Entscheidungen vom 24. Juli 2003 (ZOV 2003, 317) und vom 5. Februar 2004 (ZOV 2004, 78), wonach der Anwendungsbereich des BKleingG ausgeschlossen ist, wenn mehr als die Hälfte der Parzellen der Gesamtanlage mit Eigenheimen oder diesen nahekommenden Baulichkeiten bebaut worden ist, sowie das aktuelle Urteil vom 17. Juni 2004 zum Umfang der kleingärtnerischen Nutzung der nicht bebauten Bodenflächen setzt Maßstäbe, an denen zu beurteilende Nutzungsverhältnisse geprüft werden können. Somit besteht erstmals die Möglichkeit, eine Vielzahl von Nutzungsverhältnissen, bei denen schon seit Jahrzehnten eine kleingärtnerische Nutzung i. S. d. BKleingG überhaupt nicht mehr ausgeübt wird, wieder zu einer vertragsgemäßen Nutzung i. S. d. BKleingG zurückzuführen oder die insoweit vertragswidrig genutzten Flächen kündigen zu können.
Die Entscheidungen zeigen, daß für jeden Einzelfall unter Berücksichtigung der tatsächlichen Verhältnisse „vor Ort“ und unter genauester Prüfung der vertraglich getroffenen Vereinbarungen aufzuklären ist, ob wirklich die Voraussetzungen des BKleingG gegeben sind. Die jahrzehntelange Annahme von Nutzern, aber auch Rechtsanwälten und Gerichten, der Zusammenschluß einiger Parzellen unter dem Dach eines gegründeten „Kleingartenvereins“ genüge schon, die Schutzbestimmungen des BKleingG zur Anwendung zu bringen, ist jedenfalls nach der nunmehr seit Ende 1999 vom BGH begründeten Rechtsprechung, die eindeutige Festlegungen zu § 1 Abs. 1 BKleingG enthält, nicht mehr aufrechtzuerhalten.

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Autor: Von RA Gunnar Schnabel