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Neueste BGH-Entscheidung zu Schönheitsreparaturen
Starrer Fristenplan ist unwirksam
06.08.2004 (GE 15/04, Seite 918) Große Wellen schlug eine neue Entscheidung des Bundesgerichtshofes zu der Vereinbarung von Schönheitsreparaturen im Mietvertrag. Nach dieser Entscheidung ist - auch höchstrichterlich - geklärt, daß die Vereinbarung starrer Fristen über die Ausführung von Schönheitsreparaturen zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel führt mit der Folge, daß der Vermieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.
Vorab und für alle Ängstlichen sei gesagt: Die Mietverträge von Haus & Grund Berlin sind von dieser Entscheidung nicht betroffen, weil in ihnen keine starren Fristen vereinbart, sondern - wie auch der BGH das für zulässig hält - die Renovierungsfristen nur als ungefähre Anhaltspunkte für Renovierungsintervalle genannt sind.
Der BGH hatte sich mit dem am 23. Juni 2004 verkündeten Urteil (VIII ZR 361/03) mit der (Un-) Wirksamkeit einer mietvertraglichen Formularklausel zu beschäftigen, durch die dem Mieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen nach einem „starren„ Fristenplan auferlegt wird. Die Veröffentlichung der Entscheidung im Wortlaut ist für GE 16 (2. Augustheft) vorgesehen.
Zugrunde lag ein Klauselwerk des Landesverbandes der Hessischen Haus-, Wohnungs- und Grundstückseigentümer e. V., nach dem der Mieter verpflichtet war, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen auszuführen, und zwar wenn erforderlich, zumindest aber in einer bestimmten Zeitfolge fachgerecht (bei Küche, Bad und Toilette alle zwei Jahre, bei allen übrigen Räumen alle fünf Jahre).
Das Mietverhältnis dauerte von November 1979 bis Ende 2000. Dem Anspruch des Vermieters auf Zahlung eines Vorschusses zur Sicherung nach Auszug des Mieters notwendiger Schönheitsreparaturen setzte letzterer das Argument entgegen, die Vereinbarung starrer Renovierungsfristen benachteilige ihn unangemessen (§§ 307, 309 Nr. 5 BGB analog), was zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel über die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen führe.
Damit hatte er in allen Instanzen bis zum Bundesgerichtshof Erfolg. Nach BGH ist die starre Fälligkeitsregel unwirksam, da sie dem Mieter ein Übermaß an Renovierungsverpflichtungen auferlege. Der tatsächliche Renovierungsbedarf werde nicht hinreichend berücksichtigt, der je nach Intensität der Wohnungsnutzung unterschiedlich sein kann, bedingt durch längere Abwesenheitszeiten oder nur teilweise Nutzung. Hinzu komme, daß der Fristenplan von dem vom Bundesministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrag 1976 abweicht, der Anhaltspunkte für einen tatsächlich entstehenden Renovierungsbedarf in Wohnräumen biete (Schönheitsreparaturen im allgemeinen in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre und in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre).
Die Unwirksamkeit der Fristenbestimmung hat nach BGH auch die Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturverpflichtung zur Folge. Die Klausel lasse sich nicht sinnvoll in einen zulässigen und in einen unzulässigen Regelungsteil trennen.
Die Revision hatte dem BGH eigene Urteile zu Schönheitsreparaturen vorgehalten, in denen es ebenfalls um Formularklauseln aus Hessen ging. In den zugrundeliegenden Fällen waren so wie vorliegend starre Fristen vereinbart worden. Der VIII. Zivilsenat weist die „Kritik„ (zu Recht) zurück. In dem Urteil des BGH vom 25. Juni 2003 (VIII ZR 335/02 = GE 2003, 1153) brauchte das Gericht nicht zu den starren Renovierungsfristen Stellung zu nehmen, weil eine unzulässige Endrenovierung des Mieters vereinbart worden und wegen des Summierungseffektes die gesamte Überbürdung der Schönheitsreparaturen unzulässig war. In dem Urteil vom 3. Juni 1998 (VIII ZR 317/97 = GE 1998, 1146) ging es um ein Verfahren nach § 13 ff. AGBGB (jetzt Unterlassungsklagengesetz). Die Klausel mit den starren Renovierungsfristen war nicht (mehr) Gegenstand der Revision.
Der BGH hatte sich mit dem am 23. Juni 2004 verkündeten Urteil (VIII ZR 361/03) mit der (Un-) Wirksamkeit einer mietvertraglichen Formularklausel zu beschäftigen, durch die dem Mieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen nach einem „starren„ Fristenplan auferlegt wird. Die Veröffentlichung der Entscheidung im Wortlaut ist für GE 16 (2. Augustheft) vorgesehen.
Zugrunde lag ein Klauselwerk des Landesverbandes der Hessischen Haus-, Wohnungs- und Grundstückseigentümer e. V., nach dem der Mieter verpflichtet war, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen auszuführen, und zwar wenn erforderlich, zumindest aber in einer bestimmten Zeitfolge fachgerecht (bei Küche, Bad und Toilette alle zwei Jahre, bei allen übrigen Räumen alle fünf Jahre).
Das Mietverhältnis dauerte von November 1979 bis Ende 2000. Dem Anspruch des Vermieters auf Zahlung eines Vorschusses zur Sicherung nach Auszug des Mieters notwendiger Schönheitsreparaturen setzte letzterer das Argument entgegen, die Vereinbarung starrer Renovierungsfristen benachteilige ihn unangemessen (§§ 307, 309 Nr. 5 BGB analog), was zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel über die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen führe.
Damit hatte er in allen Instanzen bis zum Bundesgerichtshof Erfolg. Nach BGH ist die starre Fälligkeitsregel unwirksam, da sie dem Mieter ein Übermaß an Renovierungsverpflichtungen auferlege. Der tatsächliche Renovierungsbedarf werde nicht hinreichend berücksichtigt, der je nach Intensität der Wohnungsnutzung unterschiedlich sein kann, bedingt durch längere Abwesenheitszeiten oder nur teilweise Nutzung. Hinzu komme, daß der Fristenplan von dem vom Bundesministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrag 1976 abweicht, der Anhaltspunkte für einen tatsächlich entstehenden Renovierungsbedarf in Wohnräumen biete (Schönheitsreparaturen im allgemeinen in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre und in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre).
Die Unwirksamkeit der Fristenbestimmung hat nach BGH auch die Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturverpflichtung zur Folge. Die Klausel lasse sich nicht sinnvoll in einen zulässigen und in einen unzulässigen Regelungsteil trennen.
Die Revision hatte dem BGH eigene Urteile zu Schönheitsreparaturen vorgehalten, in denen es ebenfalls um Formularklauseln aus Hessen ging. In den zugrundeliegenden Fällen waren so wie vorliegend starre Fristen vereinbart worden. Der VIII. Zivilsenat weist die „Kritik„ (zu Recht) zurück. In dem Urteil des BGH vom 25. Juni 2003 (VIII ZR 335/02 = GE 2003, 1153) brauchte das Gericht nicht zu den starren Renovierungsfristen Stellung zu nehmen, weil eine unzulässige Endrenovierung des Mieters vereinbart worden und wegen des Summierungseffektes die gesamte Überbürdung der Schönheitsreparaturen unzulässig war. In dem Urteil vom 3. Juni 1998 (VIII ZR 317/97 = GE 1998, 1146) ging es um ein Verfahren nach § 13 ff. AGBGB (jetzt Unterlassungsklagengesetz). Die Klausel mit den starren Renovierungsfristen war nicht (mehr) Gegenstand der Revision.
Autor: Klaus Schach
