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Aus Mietwohnungen umgewandelte Eigentumswohnungen
Kündigungsschutz bei Eigenbedarf und fehlender wirtschaftlicher Verwertung beträgt in 4 Bezirken 7 Jahre
06.08.2004 (GE 15/04, Seite 916) Der Senat hat durch Rechtsverordnung für vier Berliner Innenstadtbezirke den Kündigungsschutz bei Eigenbedarf oder fehlender wirtschaftlicher Verwertung bei umgewandelten Eigentumswohnungen bis zum 31. August 2011 auf sieben Jahre (plus normaler Kündigungsfrist) ausgedehnt.
Mieter, die eine Wohnung in der Phase der Umwandlung in eine Eigentumswohnung bewohnt haben, genießen einen besonderen Kündigungsschutz, der durch landesrechtliche Regelungen verschärft werden kann. Am 31. August 2004 läuft dieser zusätzliche Schutz aus, Berlin hält aber aufgrund einer Ermächtigung der Mietrechtsreform in abgestufter Form für vier Innenstadtbezirke daran fest.
Bis zur Mietrechtsreform galt für Eigenbedarfs- und die sogenannte Verwertungskündigung (damals geregelt in § 564 b Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB), daß umwandlungsbetroffene Mieter einen auf die eigentliche Kündigungsfrist draufgesattelten Schutz von bis zu zehn Jahren genossen, wenn für Gebiete, in denen die Wohnversorgung zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet war, die zuständigen Landesregierungen eine entsprechende Rechtsverordnung erlassen hatten. Grundlage solcher Rechtsverordnungen war das sog. Sozialklauselgesetz aus dem Jahr 1993. Berlin hatte von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht (SozialklauselVO vom 11. Mai 1993 [GVBl. Berlin S. 216]); vor dem Sozialklauselgesetz hatte § 564 b BGB selbst die Ermächtigung für eine Fristverlängerung - allerdings nur bis zu fünf Jahren - enthalten.
Die SozialklauselVO ist wie die ZweckentfremdungsVO seit dem 1. September 2000 obsolet, wie das LG Berlin jüngst entschied (vgl. GE 2004, 235).
Seit der Mietrechtsreform ist die Einschränkung der Kündigung wegen Eigenbedarfs und wegen fehlender wirtschaftlicher Verwertung in § 577 a BGB geregelt. Danach kann sich ein Erwerber gegenüber einem umwandlungsbetroffenen Mieter auf die beiden genannten Kündigungsgründe erst nach Ablauf von drei Jahren seit dem Erwerb berufen.
Die Vorschrift enthält gleichzeitig eine Ermächtigung für die Landesregierungen, für eine Gemeinde oder für Teile einer Gemeinde diese Frist von drei Jahren auf bis zu zehn Jahre auszudehnen, wenn die Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Gleichzeitig bestimmt das Mietrechtsreformgesetz in seinen Übergangsvorschriften (vgl. Art. 229 § 3 Abs. 6 EGBGB), daß am 31. August 2001 vorhandene Rechtsverordnungen, durch welche die normale Sperrfrist von drei Jahren auf bis zu zehn Jahre ausgedehnt wurde, bis zum 31. August 2004 weiter anzuwenden sind.
Für das Land Berlin stellte sich die Frage, ob nach dem Auslaufen der jetzigen (unwirksamen - s. o.) Regelung für die gesamte Stadt künftig für ausgewählte Gebiete der Stadt eine längere Kündigungsfrist gemäß § 577 a Abs. 2 BGB angeordnet werden kann oder soll.
Der Berliner Senat hat diese Frage am 20. Juli 2004 mit dem Erlaß der Verordnung über den verlängerten Kündigungsschutz bei Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung (Kündigungsschutzklausel-Verordnung) beantwortet.
In der neuen Verordnung (Wortlaut nachstehend) wird in den Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg, Charlottenburg-Wilmersdorf, Tempelhof-Schöneberg und Pankow von Berlin ein siebenjähriger Kündigungsschutz der Mieter im Falle der Umwandlung ihrer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung und des anschließenden Verkaufs festgelegt. An diese Frist schließt sich die übliche - und von der Wohndauer bestimmte - bis zu neunmonatige Kündigungsfrist an.
In den nicht von dieser Verordnung erfaßten Bezirken gilt der allgemeine dreijährige Kündigungsschutz bei Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung und anschließendem Verkauf. Mehr dazu - auch über die Wirksamkeit der VO - demnächst.
In jeder Ausgabe des GRUNDEIGENTUM finden Sie interessante mietrechtliche Gerichtsentscheidungen, Aufsätze, Hintergrundinformationen, Gesetze und Verordnungen sowie wertvolle Praxistips rund um die Grundstücks-, Haus- und Wohnungswirtschaft.
Informieren Sie sich schon vorab im Inhaltsverzeichnis des aktuellen GRUNDEIGENTUM-Heftes, das wir Ihnen im DOWNLOAD-Bereich als PDF-Datei zur Verfügung stellen, über die jeweiligen Inhalte bzw. Themenschwerpunkte!
Bis zur Mietrechtsreform galt für Eigenbedarfs- und die sogenannte Verwertungskündigung (damals geregelt in § 564 b Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB), daß umwandlungsbetroffene Mieter einen auf die eigentliche Kündigungsfrist draufgesattelten Schutz von bis zu zehn Jahren genossen, wenn für Gebiete, in denen die Wohnversorgung zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet war, die zuständigen Landesregierungen eine entsprechende Rechtsverordnung erlassen hatten. Grundlage solcher Rechtsverordnungen war das sog. Sozialklauselgesetz aus dem Jahr 1993. Berlin hatte von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht (SozialklauselVO vom 11. Mai 1993 [GVBl. Berlin S. 216]); vor dem Sozialklauselgesetz hatte § 564 b BGB selbst die Ermächtigung für eine Fristverlängerung - allerdings nur bis zu fünf Jahren - enthalten.
Die SozialklauselVO ist wie die ZweckentfremdungsVO seit dem 1. September 2000 obsolet, wie das LG Berlin jüngst entschied (vgl. GE 2004, 235).
Seit der Mietrechtsreform ist die Einschränkung der Kündigung wegen Eigenbedarfs und wegen fehlender wirtschaftlicher Verwertung in § 577 a BGB geregelt. Danach kann sich ein Erwerber gegenüber einem umwandlungsbetroffenen Mieter auf die beiden genannten Kündigungsgründe erst nach Ablauf von drei Jahren seit dem Erwerb berufen.
Die Vorschrift enthält gleichzeitig eine Ermächtigung für die Landesregierungen, für eine Gemeinde oder für Teile einer Gemeinde diese Frist von drei Jahren auf bis zu zehn Jahre auszudehnen, wenn die Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Gleichzeitig bestimmt das Mietrechtsreformgesetz in seinen Übergangsvorschriften (vgl. Art. 229 § 3 Abs. 6 EGBGB), daß am 31. August 2001 vorhandene Rechtsverordnungen, durch welche die normale Sperrfrist von drei Jahren auf bis zu zehn Jahre ausgedehnt wurde, bis zum 31. August 2004 weiter anzuwenden sind.
Für das Land Berlin stellte sich die Frage, ob nach dem Auslaufen der jetzigen (unwirksamen - s. o.) Regelung für die gesamte Stadt künftig für ausgewählte Gebiete der Stadt eine längere Kündigungsfrist gemäß § 577 a Abs. 2 BGB angeordnet werden kann oder soll.
Der Berliner Senat hat diese Frage am 20. Juli 2004 mit dem Erlaß der Verordnung über den verlängerten Kündigungsschutz bei Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung (Kündigungsschutzklausel-Verordnung) beantwortet.
In der neuen Verordnung (Wortlaut nachstehend) wird in den Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg, Charlottenburg-Wilmersdorf, Tempelhof-Schöneberg und Pankow von Berlin ein siebenjähriger Kündigungsschutz der Mieter im Falle der Umwandlung ihrer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung und des anschließenden Verkaufs festgelegt. An diese Frist schließt sich die übliche - und von der Wohndauer bestimmte - bis zu neunmonatige Kündigungsfrist an.
In den nicht von dieser Verordnung erfaßten Bezirken gilt der allgemeine dreijährige Kündigungsschutz bei Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung und anschließendem Verkauf. Mehr dazu - auch über die Wirksamkeit der VO - demnächst.
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