OVG kippt auch Mietobergrenzen in den Milieuschutzgebieten

17.06.2004 (GE 12/04, Seite 716) Das Oberverwaltungsgericht Berlin hat in drei Berufungsverfahren (Urteile vom 10. Juni 2004 - OVG 2 B 3.02, 4.02, 5.02) unter Bestätigung der erstinstanzlichen Urteile entschieden, daß Hauseigentümer, die in einem sog. Milieuschutzgebiet ihre Miethäuser einem durchschnittlichen Ausstattungszustand anpassen wollen, einen Anspruch auf uneingeschränkte Genehmigung der Baumaßnahmen haben, ohne daß die Behörde berechtigt ist, die Genehmigung durch Auflagen zur Einhaltung bestimmter Mietobergrenzen einzuschränken.

Die Verfahren betrafen Modernisierungsmaßnahmen in dem „Milieuschutzgebiet Falkplatz„ in Berlin-Prenzlauer Berg. Es sollten in die noch mit Ofenheizungen ausgestatteten Wohnungen u. a. Gasetagenheizungen eingebaut und einfach verglaste Fenster durch Isolierglasfenster ersetzt werden. Nach § 172 Abs. 4 Nr. 1 BauGB besteht ein Anspruch auf eine milieuschutzrechtliche Genehmigung, wenn mit baulichen Maßnahmen nur ein zeitgemäßer Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung erreicht werden soll. Während die Genehmigungsbehörde im Bezirk Prenzlauer Berg für die Frage der Durchschnittlichkeit eines Ausstattungszustands von Wohnungen ausschließlich auf den in dem „Milieuschutzgebiet Falkplatz„ tatsächlich vorhandenen Ausstattungszustand der Wohnungen abgestellt hat, ist nach dem Urteil des Oberverwaltungsgerichts Berlin von einem bundesweit geltenden Maßstab auszugehen, weil Milieuschutzverordnungen einen städtebaulichen Zweck verfolgen und kein Instrument des Mieterschutzes sind. Sinn des im Gesetz selbst vorgesehenen Genehmigungsanspruchs ist es, in jedem Milieuschutzgebiet wenigstens einen zeitgemäßen Durchschnittsstandard zu gewährleisten und dessen Herstellung nicht durch zusätzliche Auflagen zur Einhaltung bestimmter Mietobergrenzen zu erschweren. Gasetagenheizungen und Isolierglasfenster statt einfachverglaster Fenster entsprechen in diesem Sinne einem zeitgemäßen Ausstattungszustand von Wohnungen und sind heute kein „Luxus„ mehr.

Als „weiteren Schritt zur Ankurbelung der Berliner Bauwirtschaft und als Unterstützung des Berliner Handwerkes„ wertet Haus & Grund Berlin die Entscheidung des Gerichts. „Damit ist das OVG unserer nachhaltig vertretenen Rechtsauffassung in einer weiteren wichtigen Frage gefolgt„, erklärte der Sprecher von Haus & Grund Berlin, Dieter Blümmel.

Ende Januar 2004 hatte das OVG bereits die Forderung der Bezirksämter nach Einhaltung von pauschalen Mietobergrenzen in Sanierungsgebieten für unzulässig erklärt.

In Berlin gibt es derzeit 18 förmlich festgesetzte Milieuschutzgebiete, für weitere acht liegen Aufstellungsbeschlüsse vor.

Haus & Grund Berlin hatte in zahlreichen Publikationen gegen die Festlegung von Milieuschutzgebieten und vor allem die Mietobergrenzen argumentiert. Investitionspolitisch seien diese Gebiete fragwürdig und verursachten auch einen nicht unbeträchtlichen Verwaltungs- und Genehmigungsaufwand.

Die Fraktion der FDP im Berliner Abgeordnetenhaus hat kürzlich den Antrag gestellt, die Milieuschutzgebiete einer umfassenden Ergebnisanalyse zu unterziehen und zunächst keine weiteren Gebiete mehr festzusetzen.

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