25.05.2004 (GE 10/04, Seite 561) Es gibt wohl kaum eine Form der Altersvorsorge, die so unterschätzt wird wie das Miethaus - manchmal auch als „Zinshaus“ oder „Renditeimmobilie“ bezeichnet. Statistisch belegt ist, daß etwa ein Drittel jener Einkommensbezüge von Altershaushalten, die nicht aus Rentenbezügen oder Pensionen kommen, aus der Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“ stammen.

Das Miethaus war und ist die klassische Altersvorsorge des Mittelstandes. Denn es hat für den Freiberufler, den Handwerksmeister und andere Selbständige einen nicht zu unterschätzenden Vorteil: In Zeiten, in denen ein erhöhter Kapitalbedarf besteht, kann ein Miethaus beliehen werden - und das zu Zinssätzen, die man so niedrig mit einem Betriebskredit niemals bekommen würde.

Allerdings sollte man offen einräumen, daß sich die Rahmenbedingungen für Immobilieninvestitionen ändern - und das haben viele noch nicht erkannt. Früher brachten Immobilien automatisch Wertsteigerungen. Das lag erstens an der Inflation und zweitens an der Knappheit. Die Inflationsrate liegt heute jedoch bei nur noch etwa 1 %, und Knappheit an Wohnraum ist kein generelles Phänomen mehr in Deutschland.

Sicherlich gibt es Immobilien und Standorte, die auch in Zukunft ansehnliche Wertsteigerungen erzielen werden. Aber nicht jede Immobilie hat Wertsteigerungspotential - und nicht jede Immobilie muß Wertsteigerungen erzielen, damit sie wirtschaftlich ist.

Beliebt sind bei Anlegern in letzter Zeit zunehmend auch Immobilien mit hohen Mietrenditen. Anfangsrenditen von neun, zehn oder mehr Prozent sind mit Miethäusern in einfachen Lagen zu erzielen - beispielsweise in Berlin. Hohe Mietrenditen erlauben eine schnelle Tilgung. Die Immobilie ist so in einem überschaubaren Zeitraum entschuldet. Ob sie dann mehr oder weniger wert ist als zu Beginn, ist zweitrangig.

Dies belegt folgende Rechnung: Ein Anleger erwirbt ein Miethaus für 600.000 Euro - inklusive Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Maklercourtage und Notarkosten. Er bringt beispielsweise ein Eigenkapital von 100.000 Euro mit. Die Immobilie entschuldet sich von selbst: Bei einer Mietrendite von 10 %, einer Zinsbelastung von 5 % und 2,5 % Tilgung bleibt sogar ein ordentlicher Puffer für Mietausfall und eine Reserve für die Instandhaltung. Ob diese Immobilie am Ende der Finanzierungsdauer immer noch 600.000 Euro wert ist oder vielleicht „nur„ 500.000, ist aus Sicht des Immobilienbesitzers zweitrangig. Er hat jedenfalls sein ursprünglich eingesetztes Kapital vervielfacht.

Die Beratungspraxis unserer Verbandsmitglieder zeigt immer wieder: Viele Menschen unterschätzen ihre finanziellen Möglichkeiten zum Erwerb eines Miethauses. Es gibt ein großes Potential von Bürgern, die sich die Altersvorsorge mit einem Miethaus leisten könnten, dies jedoch nicht wissen. Doch vieles spricht dafür, daß der Trend zum Erwerb von Miethäusern zunehmen wird: Klassische Alternativen zur Altersvorsorge sind in der Krise. Die gesetzliche Rentenversicherung wird schon bald negative Renditen erwirtschaften und reicht ohnehin nicht aus. Kapitallebensversicherungen haben erst zu Beginn des Jahres die Garantieverzinsung auf 2,75 % gesenkt und die Überschußbeteiligungen immer wieder reduziert. Offene Immobilienfonds bringen im Schnitt derzeit nur 3 %. Festverzinsliche Rentenanlagen wie etwa Bundesschatzbriefe bringen nur etwa 4 % - nach Steuern bleiben davon allenfalls 2,5 % übrig. Deshalb ist es nachvollziehbar, warum die Nachfrage nach dem sogenannten „Zinshaus“ wieder steigt.

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Autor: Michael Schick, Vizepräsident des VDM