Risikominimierung beim Kauf einer Eigentumswohnung

25.05.2004 (GE 10/04, Seite 602) Nahezu täglich ist von frustrierten Eigentümern der Satz zu vernehmen: „Hätte ich das gewußt, hätte ich keine Eigentumswohnung gekauft". Oder mit ähnlicher Intention: „Ich kaufe nie wieder eine Eigentumswohnung".

Hintergrund derartiger Äußerungen sind häufig Streitigkeiten zwischen den Erwerbern einer Eigentumswohnung und anderen Eigentümern und/oder dem Verwalter oder auch dem Verkäufer der Eigentumswohnung. Bei genauerem Hinsehen ergibt sich allerdings, daß die aufgetretenen Probleme bei Anwendung der gehörigen Sorgfalt im Zuge des Ankaufs der Eigentumswohnung zu einem großen Teil hätten entdeckt werden können. Man hätte besser von dem Ankauf einer solchen Wohnung Abstand genommen.

Nachstehend sollen einige der Punkte in das Bewußtsein gehoben werden, die sich in der Praxis häufig als streitentzündend erweisen und die daher vor dem Ankauf einer Eigentumswohnung unbedingt überprüft werden sollten. Hierbei ist zu beachten, daß Änderungen der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung nach Invollzugsetzung der Eigentümergemeinschaft zumindest in Form der sogenannten werdenden Gemeinschaft (Anlegung der Wohnungsgrundbuchblätter und Eintragung des ersten Nacherwerbers mit einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch bei Besitzübergang) nur noch mit Zustimmung aller Miteigentümer bzw. Mitglieder der werdenden Eigentümergemeinschaft möglich sind. In diesen Fällen bindet die bloße Zusicherung des Verkäufers, noch irgend etwas veranlassen zu wollen, die übrigen Miteigentümer in der Regel nicht und der Erwerber bleibt auf mögliche Ansprüche aus seinem Kaufvertrag gegen den Verkäufer beschränkt.

In welchem Zustand befinden sich die Baulichkeiten und Freiflächen?
Da die Eigentümergemeinschaft im Innenverhältnis verpflichtet ist, für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums Sorge zu tragen und darüber hinaus das Grundstück und die Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, zwingend gemeinschaftliches Eigentum darstellen (somit insbesondere der baukonstruktive Bestand der Wohnlage, dessen Instandhaltung und Instandsetzung besonders kostenintensiv ist), empfiehlt es sich unbedingt, die Bausubstanz zumindest einer Sichtprüfung unter Beiziehung einer fachkundigen Person zu unterziehen.
Es sollten daher Keller, Treppenhaus und Dach begangen werden, um festzustellen, ob dort offensichtliche Feuchtigkeits- und/oder Schwamm- oder andere Schäden vorhanden sind. Darüber hinaus können auch Fassade, Fenster und die äußere Dachhaut (Fernrohr!) einer solchen Prüfung ohne Kostenaufwand unterzogen werden.
Des weiteren empfiehlt es sich, zusammen mit dem veräußernden Miteigentümer Nachfrage bei dem Verwalter dahingehend zu halten, welche Sanierungsmaßnahmen bereits durchgeführt bzw. in nächster Zeit geplant sind und in welcher Höhe eine Instandhaltungsrücklage vorhanden ist.
In diesem Rahmen sollte auch geklärt werden, ob bereits Finanzierungssonderumlagen beschlossen sind, und wenn ja, wie deren Fälligkeit angesiedelt ist. Zwar haftet der Erwerber von Wohnungseigentum nicht für etwaige Rückstände des Veräußerers, sollten jedoch die Fälligkeiten von Sanierungsumlagen so bemessen sein, daß diese nach einem etwaigen kaufvertraglichen Lasten-/Nutzenwechsel oder gar nach der Eigentumsumschreibung liegen, so wäre im letzteren Fall die Haftung des Erwerbers direkt gegenüber der Eigentümergemeinschaft gegeben und im ersteren Fall im Rahmen des Kaufvertrages zu klären, wer im Innenverhältnis der Kaufvertragsparteien für die Sonderumlage einzustehen hat.
Sollte sich bei einer solchen Prüfung bereits herausstellen, daß eine erhebliche Sanierungsbedürftigkeit vorhanden ist, so mag dieses Einfluß auf den Kaufpreis haben, da der Erwerber bei einer späteren Sanierung nach seinem Eintritt in die Eigentümerstellung an den Kosten nach Maßgabe des Kostenverteilungsschlüssels teilzunehmen hätte, auch wenn die Schadhaftigkeit aus Zeiträumen heraus resultiert, zu denen er noch nicht an der Eigentümergemeinschaft beteiligt war.

Entsprechen Miteigentumsanteile/Kostenverteilungsschlüssel der tatsächlichen Wohnungsgröße?
Im Innenverhältnis der Eigentümergemeinschaft sind die Miteigentümer verpflichtet, an den Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums teilzunehmen. Wenn in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung nichts anderes geregelt ist, sind die Kosten nach Maßgabe der Miteigentumsanteile umzulegen. Jedes Sondereigentum ist zwingend mit einem Miteigentumsanteil (dem ideellen Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum) verbunden, wobei sich die Größe dieses Miteigentumsanteils aus der Teilungserklärung und dem Grundbuch ergibt. Allerdings ist dieser „gesetzliche Vorschlag„ nicht zwingend. Es kann daher in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung auch ein anderer Kostenverteilungsschlüssel niedergelegt sein (z. B. Wohn- oder Nutzfläche).
Da das Wohnungseigentumsgesetz selber nicht davon ausgeht, daß der Miteigentumsanteil bzw. der Kostenverteilungsschlüssel „gerecht„ sein muß, es dem Aufteiler vielmehr in den Grenzen des Rechtsmißbrauches freisteht, diesen beliebig festzulegen, besteht daher keine Garantie dafür, daß Miteigentumsanteil und/oder Kostenverteilungsschlüssel in einer nachvollziehbaren Relation zu den Wohnungsgrößen stehen, so daß es im Einzelfall durchaus sein kann, daß in bezug auf die Wohnungsgrößen eine ungerechte Kostenverteilung angelegt ist. Da die Höhe des Wohngeldes jedoch durchaus einen wertbildenden Faktor darstellt, sollte unbedingt darauf geachtet werden, daß die Miteigentumsanteile/der Kostenverteilungsschlüssel in einem angemessenen Verhältnis zur Wohnungsgröße stehen.
Eine ähnliche Problematik besteht im übrigen in bezug auf das Stimmrecht, wenn dieses an die Miteigentumsanteile in Form des sogenannten Wertprinzips gebunden sein sollte.

Ist die tatsächliche Bauausführung in bezug auf die zu erwerbende Wohnung bzw. in bezug auf die dieser Wohnung zugeordneten Sondernutzungsrechte deckungsgleich mit den Angaben in der Teilungserklärung in Verbindung mit dem Aufteilungsplan?
Sondereigentum entsteht dadurch, daß es in der Teilungserklärung als solches angelegt und ausgewiesen wird. Um die äußeren Grenzen des Sondereigentums festzulegen, ist es erforderlich, bei der Aufteilung eine sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung beizubringen, der wiederum Aufteilungspläne zugrunde liegen. Diese Aufteilungspläne stellen die Wohnungen grundrißlich dar, wobei die Räume, die einer Wohnung zugeordnet werden, i. d. R. mit derselben Nummer versehen sind, die sich in der Aufteilungsliste der Teilungserklärung wiederfindet.
Von Bedeutung ist, daß all die Räume, die nicht zweifelsfrei als Sondereigentum deklariert sind, dem gemeinschaftlichen Eigentum zugerechnet werden und daß sich der Bestand des Sondereigentums vom Ausgangspunkt nicht nach der tatsächlichen Bauausführung richtet, sondern eben nach der Teilungserklärung in Verbindung mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung und den Aufteilungsplänen.
In der Praxis ist jedoch häufig anzutreffen, daß die tatsächliche Bauausführung in einem mehr oder weniger großen Umfang von den Aufteilungsplänen abweicht und/oder, daß Räume mit veräußert werden, die nach der Teilungserklärung bzw. den Aufteilungsplänen gar nicht als Sondereigentum ausgestaltet sind. So geschieht es z. B. nicht allzu selten, daß eine Wohnung mit einem Kellerraum als Sondereigentum veräußert wird, obwohl die Keller gar nicht als Sondereigentum ausgestaltet sind und/oder in dieser Form gar nicht existieren. Es empfiehlt sich daher, die zu erwerbende Wohnung nicht nur von ihrem tatsächlichen Zustand her zu überprüfen, sondern anhand des Aufteilungsplanes auch zu überprüfen, ob die tatsächlichen Gegebenheiten dem Aufteilungsplan entsprechen.
Ähnliches gilt für Sondernutzungsrechte, die am gemeinschaftlichen Eigentum und dort insbesondere an Freiflächen (ebenerdige Terrassen, Gartenflächen) begründet werden können. Auch diese müssen in ihren räumlichen Ausmaßen eindeutig in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung angelegt werden, und zwar in der Regel unter Beifügung eines sogenannten Sondernutzungsrechtsausübungsplanes, aus dem sich Größe und Lage genau ergeben. Sollten sogenannte dingliche Sondernutzungsrechte in diesem Sinne nicht angelegt sein, drohen ebenfalls erhebliche rechtliche Unsicherheiten.

In welcher Form kann das Sondereigentum in zulässiger Weise genutzt werden?
Häufig ist für die Kaufentscheidung von Bedeutung, ob im Sondereigentum Gewerbe/freiberufliche Tätigkeit ausgeübt werden kann. Es mag sich hin und wieder auch die Frage stellen, ob in einem Nebenraum (Keller-, Hobby-, Dachraum) eine Wohnraumnutzung und/oder berufliche Nutzung zulässig ist.
Insoweit ist zu beachten, daß im Verhältnis zu den anderen Miteigentümern grundsätzlich nur die Nutzung zulässig ist, die sich aus der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung ergibt. Hierbei ist wiederum von Bedeutung, daß die dortigen Nutzungszweckfestschreibungen Vereinbarungscharakter tragen, d. h. nachträglich nur mit Zustimmung aller Miteigentümer abgeändert werden können. Wenn daher ein Sondereigentum in der Teilungserklärung als „Wohnung„ bezeichnet ist, bedeutet dieses, daß dieses Sondereigentum zunächst auch nur als Wohnung genutzt werden darf. Soweit ein Sondereigentum als „Teileigentum„ bezeichnet ist, umschreibt dieses eine nicht Wohnzwecken dienende Nutzung. Wenn ein Raum als „Keller„ oder „Abstellraum„ o. ä. deklariert ist, ist auch hierin eine Nutzungszweckfestschreibung zu sehen.
Zwar bedeutet dieses nicht unbedingt, daß jede anderweitige Nutzung unzulässig ist (maßgeblich ist insoweit, ob eine anderweitige Nutzung mehr stören würde als die nach dem Nutzungszweck zulässige Nutzung), indes können sich hieran Streitigkeiten entzünden, deren Ausgang sich im Vorfeld häufig nicht mit Sicherheit vorhersehen läßt.
Auch insoweit empfiehlt sich daher die Überprüfung der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung in Verbindung mit den Aufteilungsplänen, um den zulässigen Nutzungszweck zu ermitteln, wenn eben auf eine besondere Nutzung Wert gelegt wird.

Welche baulichen Maßnahmen sind zulässig?
Häufig wird der Interessent eines Sondereigentums Interesse daran haben, dieses nach seinen Vorstellungen baulich umzugestalten. Soweit sich die Baumaßnahmen auf den Innenbereich des Sondereigentums beschränken, wird dieses in der Regel keine Probleme bereiten, es sei denn, daß hierdurch in vermeidbarer Weise Störungen anderer Miteigentümer entstehen (z. B. Veränderung des Fußbodenbelages und hiermit verbunden eine nachteilige Veränderung des Trittschallschutzes). Anders verhält es sich jedoch in bezug auf solche baulichen Maßnahmen, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen. Insoweit geht das Gesetz grundsätzlich davon aus, daß eine Wohnanlage in ihrem Bestand zu erhalten ist (von modernisierenden Maßnahmen oder solchen der erstmaligen ordnungsgemäßen Herstellung einmal abgesehen, die im Einzelfall als solche der regulären Instandhaltung und Instandsetzung angesehen werden können).
Wenn somit ein Wohnungseigentümer das gemeinschaftliche Eigentum im Bereich seines Sondereigentums verändern will, bedarf er hierzu grundsätzlich der Zustimmung der Miteigentümer, die durch eine derartige Veränderung in ihren Rechten gestört sein könnten, soweit die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung die Maßnahmen nicht bereits für zulässig erklärt. Hierbei ist von Bedeutung, daß auch eine optische Veränderung im Streitfall als nachteilig und daher unzulässig gewertet werden kann. Wenn daher ein Eigentümer Fenster auswechseln will, ohne die vorherige optische Ansicht wiederherzustellen, kann dieses unzulässig sein. Entsprechendes gilt für eine nachträgliche Verglasung eines Balkons und/oder einer Terrasse etc.
Vor Ankauf eines Sondereigentums sollte daher überprüft werden, ob in baulicher Hinsicht Änderungen für erforderlich gehalten werden, und wenn ja, ob insoweit in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung bereits derartige bauliche Veränderungen als zulässig erachtet wurden oder die Zustimmungen der übrigen Miteigentümer vorliegen.

Lebt die Gemeinschaft in geordneten wirtschaftlichen Verhältnissen?
Mit Eintritt in die Eigentümergemeinschaft gehen zwar die ideellen Anteile des Verkäufers an dem Gemeinschaftsvermögen (hier insbesondere an der Instandhaltungsrücklage) auf den Erwerber über, andererseits trifft den Erwerber jedoch auch die Verpflichtung, für Ausfälle anderer Miteigentümer anteilig mit einzutreten. Es ist daher von großem Interesse zu wissen, ob in einem größeren Umfang Wohngeldrückstände bestehen, wobei in diesem Zusammenhang auch die Eigentümerstruktur von Interesse ist. So drohen um so eher Wohngeldausfälle, wenn es einen oder mehrere Großeigentümer insbesondere in Form einer GmbH gibt, die nur mit beschränkten Vermögensmitteln für Wohngeldverbindlichkeiten haften, als wenn sich die Eigentümergemeinschaft aus einer Vielzahl von Einzeleigentümern zusammensetzt, die mit ihrem gesamten Privatvermögen haften.
Es empfiehlt sich daher, zusammen mit dem Verkäufer bei dem Verwalter vorstellig zu werden, um die Wohngeldrückstände zu ergründen und Einsicht in die Eigentümerliste zu nehmen, aus der sich die Struktur der Zusammensetzung der Miteigentümer erschließt.
Insbesondere kritisch zu hinterfragen ist auch, ob der Aufteiler noch einen Großteil von Wohnungen hält, da der heutige Immobilienmarkt nicht erwarten läßt, daß alle Wohnungen kurzfristig weiterveräußert werden können. Häufig ist leider anzutreffen, daß ein Aufteiler (insbesondere, wenn es sich um eine GmbH handelt oder ein Wohnungsleerstand gegeben ist) nicht mit solchen Vermögensmitteln ausgestattet ist, um über einen längeren Zeitraum auch die Wohngelder für die nicht veräußerten Wohnungen bedienen zu können, so daß Ausfälle drohen, für die die übrigen Miteigentümer dann letztlich einzustehen hätten.

Vermittelt der Verwalter der Wohnanlage einen vertrauensvollen Eindruck?
Das gemeinschaftliche Eigentum wird zwingend durch einen Verwalter verwaltet, der entweder vor dem Aufteiler als sogenannter Erstverwalter in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung oder später durch die Eigentümergemeinschaft durch einfachen Mehrheitsbeschluß bestellt wird. Für den Erhalt des gemeinschaftlichen Eigentums im Rahmen der ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung, nicht jedoch zuletzt auch für die sonstigen Vermögensbelange der Eigentümergemeinschaft und auch für das gedeihliche Zusammenleben der Miteigentümer untereinander spielt es oft eine Rolle, ob die Wohnanlage von einem fähigen, professionellen Verwalter verwaltet wird. Hierbei ist von Bedeutung, daß das Berufsbild des Verwalters gesetzlich nicht geschützt ist, so daß keine Gewähr dafür besteht, daß ein eingesetzter Verwalter auch eine entsprechende berufliche Qualifikation besitzt.
Unter diesem Aspekt empfiehlt es sich, auch die Person der Verwaltung zu hinterfragen, somit z. B. Kontakt mit anderen Miteigentümern (insbesondere mit dem Verwaltungsbeirat) aufzunehmen, um abzufragen, ob diese mit dem Verwalter zufrieden sind. Daneben kann es sinnvoll sein, Referenzobjekte zu erfragen. In diesem Zusammenhang kann auch von Bedeutung sein, ob der Verwalter mit dem Aufteiler oder einem anderen Großeigentümer tatsächlich oder wirtschaftlich so verbunden ist, daß ein latenter Interessenkonflikt angelegt ist, der sich zu Lasten der Einzeleigentümer auswirken kann (nicht auswirken muß). Auch an solchen Ausgangskonstellationen entzünden sich häufig kostenintensive Streitigkeiten. Wenn Zweifel an der Qualifikation und/oder Neutralität des Verwalters bestehen, sollte dieses Einfluß auf die Kaufentscheidung haben.

Fazit
In großstädtischen Ballungsgebieten ist der Erwerb einer Eigentumswohnung sicherlich nach wie vor eine interessante Investition, sei es nun für einen Anleger oder einen klassischen Selbstnutzer. Allerdings sollte sich der Erwerber vor dem Ankauf wenigstens über die Grundstruktur der Rechte und Pflichten eines Wohnungseigentümers und/oder eines Verwalters Klarheit verschaffen und sich nicht zu schade sein, in bezug auf die in der Praxis besonders konfliktrelevanten Punkte kritisch nachzufragen. Aus der nunmehr zwanzigjährigen Praxis des Unterzeichners ist anzumerken, daß während dieser Zeit nur in den seltensten Fällen ein Interessent vor der Beurkundung ein Beratungsgespräch gesucht hat, jedoch eine Vielzahl von Erwerbern mehr oder weniger unmittelbar nach der Beurkundung um Rat gebeten haben, so daß sich Rechtsstreitigkeiten häufig nicht mehr vermeiden ließen.
Insoweit ist zusätzlich zu beachten, daß man zwar sein Heil in derartigen Rechtsstreitigkeiten suchen mag, daß jedoch - anders als im Zivilprozeß - im wohnungseigentumsrechtlichen Bereich nicht der Grundsatz gilt, wonach die unterliegende Partei automatisch alle Kosten des Rechtsstreites zu tragen hat. Vielmehr gilt im wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren, daß die außergerichtlichen Kosten (somit die Rechtsanwaltskosten) nach billigem Ermessen des Gerichts unabhängig vom Ausgang des Verfahrens verteilt werden, was in der Regel dazu führt, daß jede Partei auf den ihr entstandenen außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten sitzenbleibt. Es sei daher als abschließende Empfehlung nahegelegt, beizeiten eine Rechtsschutzversicherung abzuschließen, um derartige wirtschaftliche Risiken abzufedern, wenn sich ein Rechtsstreit denn tatsächlich nicht vermeiden läßt.

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Autor: RA Uwe Wanderer