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Heizungsmodernisierung aus Sicht der Einkommensteuer
20.10.2000 (GE 13/2000, 874) Steuerliche Auswirkungen bei einer Umstellung von Öl- auf Gasheizung
Gründe für eine Modernisierung der Heizungsanlage gibt es viele. Neben der Notwendigkeit von regelmäßigen Erneuerungen spielen Aspekte des Umweltschutzes, der Betriebskostenminimierung und der Wohnqualität eine Rolle. Viele Vermieter interessieren in diesem Zusammenhang aber nicht nur die technischen, sondern auch die steuerlichen Auswirkungen. Dies soll im folgenden am Beispiel einer Umstellung von Öl- auf Gasheizung erfolgen.
Heizungsmodernisierung bei Mietwohngebäuden
Der Einbau einer Erdgasheizung, die eine bisher vorhandene Ölheizung ersetzt und deren Funktion übernimmt, ist einkommensteuerrechtlich als eine Substanzerhaltungsmaßnahme anzusehen.
Soweit der Einbau vermietetes Haus- bzw. Wohneigentum betrifft, sind die mit dem Einbau einer Erdgasheizung verbundenen Aufwendungen grundsätzlich als Erhaltungsaufwendungen im Jahr ihrer Zahlung voll als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar (Ausnahmen: anschaffungsnaher Aufwand, bautechnisches Ineinandergreifen von Erhaltungs- und Herstellungsmaßnahmen).
Aufwendungen für erstmaligen Anschluß an das Erdgasnetz (Gashausanschluß) sind nach den Einkommensteuerrichtlinien (Abschnitt H 157) ebenfalls als Erhaltungsaufwendungen zu qualifizieren, wenn sie im Zusammenhang mit der Umstellung einer bereits vorhandenen Heizungsanlage erfolgen.
Beispiel 1:
Heizungsmodernisierung bei Mietwohngebäuden
Ein Zehn-Familienhaus wird mit einer Ölheizung beheizt, die 20 Jahre alt ist. Da der Heizöllagerbehälter genauso alt ist, überlegt der Vermieter, ob er die Ölheizung durch eine Erdgasheizung im Jahr 2000 ersetzen soll. Ihm wird ein Angebot einschließlich der Öltankentsorgung von 17.500 DM unterbreitet. Da der Gashausanschluß noch nicht vorhanden ist, würden weitere Kosten von 2.500 DM entstehen.
Der Vermieter soll im Jahre 2000 Mieteinnahmen inkl. Umlagen für Betriebs- und Heizkosten in Höhe von 125.000 DM einnehmen. An Betriebskosten erwartet er 20.000 DM, an Verwaltungskosten 1.000 DM und an Schuldzinsen aus der ursprünglichen Baufinanzierung 2.000 DM. Die jährliche lineare AfA macht 8.000 DM aus. Ohne Berücksichtigung der Kosten einer Umstellung von Öl- auf Erdgasheizung würde der Vermieter positive Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 94.000 DM erzielen:
125.000 DM ./. 20.000 DM ./. 1.000 DM ./. 2.000 DM ./. 8.000 DM = 94.000 DM.
Da die Kosten einer Umstellung von Öl- auf Erdgasheizung, wie oben dargelegt, als Erhaltungsaufwendungen zu qualifizieren wären und das Gebäude ausschließlich vermieteten Wohnzwecken dienen soll, könnten die Gesamtkosten der Heizungsumstellung (inklusive der Hausanschlußkosten) in Höhe von 20.000 DM in voller Höhe im Jahr 2000 als Werbungskosten abgezogen werden. Die positiven Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung würden sich dadurch auf 74.000 DM reduzieren:
125.000 DM ./. 20.000 DM ./. 1.000 DM ./. 2.000 DM ./. 8.000 DM ./. 20.000 DM = 74.000 DM.
Heizungsmodernisierung bei teils vermieteten und teils selbstgenutzten Gebäuden
Bei einem teils vermieteten und teils selbstgenutzten Gebäude unterliegt nur noch der vermietete Teil der Einkommensteuerpflicht. Die Mieteinnahmen können nur den Werbungskosten gegenübergestellt werden, die auf den vermieteten Teil des Objektes entfallen. Nach den Einkommensteuerrichtlinien (Abschnitt R 157 Abs. 7) sind die jährlichen Werbungskosten um den Teil zu kürzen, der nach objektiven Maßstäben leicht und einwandfrei dem selbstgenutzten Teil zuzuordnen ist. Sofern eine eindeutige Zuordnung nicht erfolgen kann, hat eine Kürzung nach dem Verhältnis der Wohn-/Nutzflächen zu erfolgen. Dies gilt auch bezogen auf Erhaltungsaufwendungen.
Beispiel 2:
Heizungsmodernisierung bei teils vermieteten und teils
selbstgenutzten Gebäuden
Unterstellt, der Vermieter aus dem Beispiel 1 würde eine Wohnung in dem Zehn-Familienhaus selber nutzen. Aus Vereinfachungsgründen soll angenommen werden, daß die zehn Wohnungen alle die gleiche Wohnfläche besitzen. Da er nunmehr nur noch Mieteinnahmen aus neun Wohnungen erhält, sollen sich diese auf 112.500 DM reduzieren. Betriebskosten, Verwaltungskosten, Schuldzinsen und jährliche AfA sollen nach dem Verhältnis der Wohnflächen (9/10) dem vermieteten Teil zugeordnet werden. Ohne Berücksichtigung der Kosten der Umstellung von Öl- auf Erdgasheizung würde der Vermieter positive Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 84.600 DM erzielen:
112.500 DM ./. (9/10 von 20.000 DM + 1.000 DM + 2.000 DM + 8.000 DM) = 84.600 DM.
Die Kosten der Umstellung von Öl- auf Erdgasheizung könnten als Werbungskosten (Erhaltungsaufwendungen) nur angesetzt werden, soweit sie auf den vermieteten Teil entfallen würden. Sofern die Zuordnung nach dem Verhältnis der Wohn-/Nutzflächen erfolgen würde, könnten die 20.000 DM nun ebenfalls nur in Höhe von 9/10 angesetzt werden. Der Vermieter würde positive Einkünfte in Höhe von 66.600 DM erzielen:
112.500 DM ./. (9/10 von 20.000 DM + 1.000 DM + 2.000 DM + 8.000 DM + 20.000 DM) = 66.600 DM.
Heizungsmodernisierung beieiner Eigentümergemeinschaft
Auch in diesem Fall sind die Kosten der Umstellung von Öl- auf Erdgasheizung inkl. der Gashausanschlußkosten als Erhaltungsaufwendungen im Jahr der Zahlung in voller Höhe abziehbar, soweit sie auf vermietete Eigentumswohnungen entfallen. Die Aufteilung der gesamten Umstellungskosten auf die einzelnen Eigentumswohnungen erfolgt auch steuerlich nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile, sofern es sich um eine Heizungsanlage im Gemeinschaftseigentum handelt und nichts Anderslautendes vereinbart ist.
Beispiel 3:
Heizungsmodernisierung bei
einer Eigentümergemeinschaft
Eine Wohneigentumsanlage soll aus zehn Eigentumswohnungen bestehen. Der Miteigentumsanteil einer jeden Eigentumswohnung beträgt 1/10. Die Gesamtkosten der Umstellung von Öl- auf Erdgasheizung sollen inklusive Kosten des Gashausanschlusses 20.000 DM betragen. Dies würde bei Aufteilung nach Miteigentumsanteilen bedeuten, daß auf die einzelne Eigentumswohnung ein Betrag von 2.000 DM entfiele. Sofern die Eigentumswohnung vermietet wäre, würden sich die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung des jeweiligen Vermieters einer solchen Eigentumswohnung im Jahr der Zahlung um 2.000 DM reduzieren.
Abschließend bleibt festzuhalten, daß Aufwendungen zur Heizungsmodernisierung steuerlich nur geltend gemacht werden können, wenn sie sich auf vermietetes Haus- und Wohnungseigentum beziehen. Dies gilt unabhängig von der Art des jeweiligen Gebäudes (Eigentumswohnung, Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus oder Mehrfamilienhaus). Aufwendungen für selbstgenutzte Wohnungen können steuerlich nicht geltend gemacht und müssen gegebenenfalls abgegrenzt werden.
Heizungsmodernisierung bei Mietwohngebäuden
Der Einbau einer Erdgasheizung, die eine bisher vorhandene Ölheizung ersetzt und deren Funktion übernimmt, ist einkommensteuerrechtlich als eine Substanzerhaltungsmaßnahme anzusehen.
Soweit der Einbau vermietetes Haus- bzw. Wohneigentum betrifft, sind die mit dem Einbau einer Erdgasheizung verbundenen Aufwendungen grundsätzlich als Erhaltungsaufwendungen im Jahr ihrer Zahlung voll als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar (Ausnahmen: anschaffungsnaher Aufwand, bautechnisches Ineinandergreifen von Erhaltungs- und Herstellungsmaßnahmen).
Aufwendungen für erstmaligen Anschluß an das Erdgasnetz (Gashausanschluß) sind nach den Einkommensteuerrichtlinien (Abschnitt H 157) ebenfalls als Erhaltungsaufwendungen zu qualifizieren, wenn sie im Zusammenhang mit der Umstellung einer bereits vorhandenen Heizungsanlage erfolgen.
Beispiel 1:
Heizungsmodernisierung bei Mietwohngebäuden
Ein Zehn-Familienhaus wird mit einer Ölheizung beheizt, die 20 Jahre alt ist. Da der Heizöllagerbehälter genauso alt ist, überlegt der Vermieter, ob er die Ölheizung durch eine Erdgasheizung im Jahr 2000 ersetzen soll. Ihm wird ein Angebot einschließlich der Öltankentsorgung von 17.500 DM unterbreitet. Da der Gashausanschluß noch nicht vorhanden ist, würden weitere Kosten von 2.500 DM entstehen.
Der Vermieter soll im Jahre 2000 Mieteinnahmen inkl. Umlagen für Betriebs- und Heizkosten in Höhe von 125.000 DM einnehmen. An Betriebskosten erwartet er 20.000 DM, an Verwaltungskosten 1.000 DM und an Schuldzinsen aus der ursprünglichen Baufinanzierung 2.000 DM. Die jährliche lineare AfA macht 8.000 DM aus. Ohne Berücksichtigung der Kosten einer Umstellung von Öl- auf Erdgasheizung würde der Vermieter positive Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 94.000 DM erzielen:
125.000 DM ./. 20.000 DM ./. 1.000 DM ./. 2.000 DM ./. 8.000 DM = 94.000 DM.
Da die Kosten einer Umstellung von Öl- auf Erdgasheizung, wie oben dargelegt, als Erhaltungsaufwendungen zu qualifizieren wären und das Gebäude ausschließlich vermieteten Wohnzwecken dienen soll, könnten die Gesamtkosten der Heizungsumstellung (inklusive der Hausanschlußkosten) in Höhe von 20.000 DM in voller Höhe im Jahr 2000 als Werbungskosten abgezogen werden. Die positiven Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung würden sich dadurch auf 74.000 DM reduzieren:
125.000 DM ./. 20.000 DM ./. 1.000 DM ./. 2.000 DM ./. 8.000 DM ./. 20.000 DM = 74.000 DM.
Heizungsmodernisierung bei teils vermieteten und teils selbstgenutzten Gebäuden
Bei einem teils vermieteten und teils selbstgenutzten Gebäude unterliegt nur noch der vermietete Teil der Einkommensteuerpflicht. Die Mieteinnahmen können nur den Werbungskosten gegenübergestellt werden, die auf den vermieteten Teil des Objektes entfallen. Nach den Einkommensteuerrichtlinien (Abschnitt R 157 Abs. 7) sind die jährlichen Werbungskosten um den Teil zu kürzen, der nach objektiven Maßstäben leicht und einwandfrei dem selbstgenutzten Teil zuzuordnen ist. Sofern eine eindeutige Zuordnung nicht erfolgen kann, hat eine Kürzung nach dem Verhältnis der Wohn-/Nutzflächen zu erfolgen. Dies gilt auch bezogen auf Erhaltungsaufwendungen.
Beispiel 2:
Heizungsmodernisierung bei teils vermieteten und teils
selbstgenutzten Gebäuden
Unterstellt, der Vermieter aus dem Beispiel 1 würde eine Wohnung in dem Zehn-Familienhaus selber nutzen. Aus Vereinfachungsgründen soll angenommen werden, daß die zehn Wohnungen alle die gleiche Wohnfläche besitzen. Da er nunmehr nur noch Mieteinnahmen aus neun Wohnungen erhält, sollen sich diese auf 112.500 DM reduzieren. Betriebskosten, Verwaltungskosten, Schuldzinsen und jährliche AfA sollen nach dem Verhältnis der Wohnflächen (9/10) dem vermieteten Teil zugeordnet werden. Ohne Berücksichtigung der Kosten der Umstellung von Öl- auf Erdgasheizung würde der Vermieter positive Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 84.600 DM erzielen:
112.500 DM ./. (9/10 von 20.000 DM + 1.000 DM + 2.000 DM + 8.000 DM) = 84.600 DM.
Die Kosten der Umstellung von Öl- auf Erdgasheizung könnten als Werbungskosten (Erhaltungsaufwendungen) nur angesetzt werden, soweit sie auf den vermieteten Teil entfallen würden. Sofern die Zuordnung nach dem Verhältnis der Wohn-/Nutzflächen erfolgen würde, könnten die 20.000 DM nun ebenfalls nur in Höhe von 9/10 angesetzt werden. Der Vermieter würde positive Einkünfte in Höhe von 66.600 DM erzielen:
112.500 DM ./. (9/10 von 20.000 DM + 1.000 DM + 2.000 DM + 8.000 DM + 20.000 DM) = 66.600 DM.
Heizungsmodernisierung beieiner Eigentümergemeinschaft
Auch in diesem Fall sind die Kosten der Umstellung von Öl- auf Erdgasheizung inkl. der Gashausanschlußkosten als Erhaltungsaufwendungen im Jahr der Zahlung in voller Höhe abziehbar, soweit sie auf vermietete Eigentumswohnungen entfallen. Die Aufteilung der gesamten Umstellungskosten auf die einzelnen Eigentumswohnungen erfolgt auch steuerlich nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile, sofern es sich um eine Heizungsanlage im Gemeinschaftseigentum handelt und nichts Anderslautendes vereinbart ist.
Beispiel 3:
Heizungsmodernisierung bei
einer Eigentümergemeinschaft
Eine Wohneigentumsanlage soll aus zehn Eigentumswohnungen bestehen. Der Miteigentumsanteil einer jeden Eigentumswohnung beträgt 1/10. Die Gesamtkosten der Umstellung von Öl- auf Erdgasheizung sollen inklusive Kosten des Gashausanschlusses 20.000 DM betragen. Dies würde bei Aufteilung nach Miteigentumsanteilen bedeuten, daß auf die einzelne Eigentumswohnung ein Betrag von 2.000 DM entfiele. Sofern die Eigentumswohnung vermietet wäre, würden sich die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung des jeweiligen Vermieters einer solchen Eigentumswohnung im Jahr der Zahlung um 2.000 DM reduzieren.
Abschließend bleibt festzuhalten, daß Aufwendungen zur Heizungsmodernisierung steuerlich nur geltend gemacht werden können, wenn sie sich auf vermietetes Haus- und Wohnungseigentum beziehen. Dies gilt unabhängig von der Art des jeweiligen Gebäudes (Eigentumswohnung, Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus oder Mehrfamilienhaus). Aufwendungen für selbstgenutzte Wohnungen können steuerlich nicht geltend gemacht und müssen gegebenenfalls abgegrenzt werden.
Autor: Norbert Schneider
