Archiv / Suche
Mindestmietzeit auch für Wohnungsmietverträge zulässig
Befristeter Ausschluß des gesetzlichen Kündigungsrechtes ist zulässig
17.03.2004 (GE 6/04, Seite 339) Durch die Mietrechtsreform wurde dem Vermieter zwar die Möglichkeit abgeschnitten, nach dem 1. September 2001 unechte Zeitmietverträge abzuschließen, aber der Bundesgerichtshof hat dem Vermieter die Möglichkeit eröffnet, den Mieter durch zeitlich begrenzten Ausschluß des Kündigungsrechtes längerfristig am Vertrag festzuhalten. Die vom Grundeigentum-Verlag in Zusammenarbeit mit Haus & Grund Berlin herausgegebenen Mietvertragsformulare haben diese Möglichkeit - entgegen der bisher herrschenden Meinung - aber auch schon bisher vorgesehen (vgl. jeweils § 2 - 1 a … „gekündigt werden, jedoch erstmals zum …„).
Der Fall: In einem nach Inkrafttreten der Mietrechtsreform abgeschlossenen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit war durch handschriftlichen Zusatz vereinbart worden, daß der Mieter für die Dauer von 60 Monaten auf das gesetzliche Kündigungsrecht verzichtet. Der Mieter wollte sich daran später nicht mehr halten. Damit hatte er (gegenüber der Mietzahlungsklage) beim Amts- und Landgericht (Krefeld) Erfolg, unterlag jedoch beim BGH.
Die Entscheidung: Der BGH kam zu dem Ergebnis, daß nach wie vor das gesetzliche Kündigungsrecht zeitweilig ausgeschlossen, also eine sogenannte Mindestmietzeit vereinbart werden könne. Es könne zwar nicht von der für den Mieter geltenden dreimonatigen Kündigungsfrist nach § 573 c Abs. 1 BGB abgewichen werden (§ 573 c Abs. 4 BGB). Diese Vorschrift sei jedoch (nur) so zu verstehen, daß keine andere (längere) Kündigungsfrist für den Mieter vereinbart werden könne. Durch einen Kündigungsverzicht würden jedoch die einzuhaltenden Kündigungsfristen nicht verändert. Die Frage, mit welcher Frist gekündigt werden könne, stelle sich vielmehr erst dann, wenn dem Kündigenden ein Kündigungsrecht zustehe. Dieses solle aber gerade durch einen vereinbarten Kündigungsverzicht für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen werden.
Der Kommentar: Eine der letzten „großen„ aus der Mietrechtsreform stammenden offenen Fragen hat der BGH mit der vorliegenden Entscheidung beantwortet. Allerdings bleiben noch etliche Fragen offen, die zu Diskussionen Anlaß geben werden:
Wichtigster Punkt in der Begründung der BGH-Entscheidung ist, daß nach § 573 c Abs. 4 BGB nur die Vereinbarung von Kündigungsfristen ausgeschlossen ist, die von den gesetzlichen Kündigungsfristen des § 573 c Abs. 1 BGB abweichen. Der Vermieter darf also mit dem Mieter nicht vereinbaren, daß die ordentliche Kündigungsfrist für den Mieter vier oder vielleicht fünf Monate anstelle von drei Monaten beträgt. Wie der BGH klar herausstellt, werden jedoch die Kündigungsfristen als solche nicht durch einen (temporären) Kündigungsverzicht verändert. Unjuristisch, aber vielleicht für die Mietvertragsparteien verständlicher ausgedrückt: Es handelt sich um zwei verschiedene Schuhe, mit denen man allerdings in dieselbe Richtung läuft:
a) Vereinbarung eines Kündigungsverzichts für eine bestimmte Zeit,
b) Vereinbarung anderer als der gesetzlichen Kündigungsfristen.
In der tatsächlichen Auswirkung kann der Mieter eben nicht mit der dreimonatigen Kündigungsfrist kündigen, wenn er einen Kündigungsverzicht vereinbart hat. Das kann er in der gesetzlichen Kündigungsfrist erst dann tun, wenn der Zeitraum des Kündigungsverzichts abgelaufen ist.
Auch wenn etliche Stimmen dieses Ergebnis nach wie vor „beklagen„, handelt es sich nicht um eine „sensationelle„ Neuheit zu Lasten des Mieters. Abgesehen davon, daß es das auch schon vor der Mietrechtsreform gab, hat der Gesetzgeber selbst in § 557 a Abs. 3 BGB den Kündigungsverzicht bei der Staffelmiete vorgesehen und damit die alte Regelung des § 10 Abs. 2 MHG wiederholt. Es bleiben nach der BGH-Entscheidung im wesentlichen zwei Fragen offen:
1. Kann ein Kündigungsverzicht auch durch eine Formularklausel/Allgemeine Geschäftsbedingung vereinbart werden?
2. Für welchen Zeitraum ist die Vereinbarung eines Kündigungsverzichts (auch formularmäßig) möglich?
Zu 1. Der BGH-Entscheidung liegt eine handschriftliche Vereinbarung zugrunde, nach der der Mieter für die Dauer von 60 Monaten auf das gesetzliche Kündigungsrecht verzichtet. In den Entscheidungsgründen spricht der BGH insofern von einem individual-vertraglich vereinbarten Ausschluß des gesetzlichen Kündigungsrechts.
Die Annahme, daß eine handschriftlich gefertigte Vereinbarung ohne weiteres eine individual-vertragliche Vereinbarung ist, ist mehr als fragwürdig. Nach § 305 Abs. 1 BGB sind Allgemeine Geschäftsbedingungen alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei der anderen bei Abschluß eines Vertrages stellt. Bereits die Absicht, eine Klausel mehrmals zu verwenden, reicht nach des BGH eigener Rechtsprechung aus, um sie schon bei der ersten Verwendung zu einer Allgemeinen Geschäftsbedingung zu machen. Gleichgültig ist, ob die Bestimmungen einen äußerlich gesonderten Bestandteil des Vertrages bilden oder in den Vertrag selbst aufgenommen werden, welchen Umfang sie haben, in welcher Schriftart sie verfaßt sind und welche Form der Vertrag hat.
Allgemeine Geschäftsbedingungen liegen nur dann nicht vor, wenn die Vertragsbedingungen zwischen den Vertragsparteien im einzelnen ausgehandelt sind.
Weder dem vom BGH noch vom Landgericht Krefeld mitgeteilten Sachverhalt ist zu entnehmen, inwiefern hier eine zwischen den Mietvertragsparteien im einzelnen ausgehandelte Vertragsbedingung vorliegt. Dabei wäre noch zwischen der üblicherweise formularmäßig schon vorgesehenen Vereinbarung eines Kündigungsverzichts als solchem und der vereinbarten, handschriftlich auszufüllenden Vereinbarung über die Länge des Kündigungsverzichts zu unterscheiden (vgl. dazu GE, Vertragsfassung II AGB/KE/1 2004 zu § 2 - 1 a), über die sehr wohl verhandelt werden kann und üblicherweise auch wird. Es kann jedoch hier dahinstehen, ob durch eine Verhandlung über die Dauer des Kündigungsverzichts insgesamt eine individual-vertragliche Vereinbarung oder insgesamt wegen des vorformulierten Kündigungsverzichts als solchem eine Allgemeine Geschäftsbedingung vorliegt. Denn der Schwerpunkt der BGH-Entscheidung liegt nicht auf diesem Punkt, sondern auf der Beurteilung des Kündigungsverzichts als eine Vereinbarung, die die Kündigungsfrist des § 573 c Abs. 1 BGB selbst nicht verändert. Demgemäß ist ein Kündigungsverzicht auch durch eine Formularklausel = Allgemeine Geschäftsbedingung möglich, weil es sich eben insofern auch um eine zivilrechtlich vorgesehene Möglichkeit eines Vertragsschlusses handelt, die nur unter den bestimmten Voraussetzungen der §§ 307 ff. BGB steht (z. B. Inhaltskontrolle).
Niemand bezweifelt im übrigen, daß ein Kündigungsverzicht im Rahmen der Staffelmiete nach § 557 a Abs. 3 BGB durch Formularklausel bzw. Allgemeine Geschäftsbedingung wirksam vereinbart werden kann. Der Unterschied liegt eben nur darin, daß bei der Staffelmiete ein Zeitraum bis höchstens vier Jahre festgelegt ist.
Zu 2. Zur Dauer eines Kündigungsverzichts wird eine einheitliche Rechtsprechung schwer zu erreichen sein. Unbedenklich ist sicher ein vierjähriger Kündigungsverzicht, weil das Gesetz in § 557 a Abs. 3 BGB das selbst so für die Staffelmietvereinbarung vorsieht. Nach der BGH-Entscheidung dürfte auch ein fünfjähriger Kündigungsverzicht möglich sein, weil es eben dort um eine derartige Dauer ging. Ein längerer Kündigungsverzicht wird sehr schnell an die Grenzen einer unangemessenen Benachteiligung im Sinne des § 307 Abs. 3 Nr. 1 BGB stoßen. Eine solche ist nämlich im Zweifel anzunehmen, wenn von wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung abgewichen wird. Hier kann man durchaus den Willen des Gesetzgebers mit einem (nur) vierjährigen Kündigungsverzicht heranziehen. Ob die Unangemessenheit nun bei sechs, sieben oder acht Jahren anfängt, mag hier offenbleiben, zumal üblicherweise eine derartige Länge jedenfalls formularmäßig kaum in der Praxis üblich ist.
BGH, Urteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03 - Wortlaut Seite 348
In jeder Ausgabe des GRUNDEIGENTUM finden Sie interessante mietrechtliche Gerichtsentscheidungen, Aufsätze, Hintergrundinformationen, Gesetze und Verordnungen sowie wertvolle Praxistips rund um die Grundstücks-, Haus- und Wohnungswirtschaft.
Informieren Sie sich schon vorab im Inhaltsverzeichnis des aktuellen GRUNDEIGENTUM-Heftes, das wir Ihnen im DOWNLOAD-Bereich als PDF-Datei zur Verfügung stellen, über die jeweiligen Inhalte bzw. Themenschwerpunkte!
Die Entscheidung: Der BGH kam zu dem Ergebnis, daß nach wie vor das gesetzliche Kündigungsrecht zeitweilig ausgeschlossen, also eine sogenannte Mindestmietzeit vereinbart werden könne. Es könne zwar nicht von der für den Mieter geltenden dreimonatigen Kündigungsfrist nach § 573 c Abs. 1 BGB abgewichen werden (§ 573 c Abs. 4 BGB). Diese Vorschrift sei jedoch (nur) so zu verstehen, daß keine andere (längere) Kündigungsfrist für den Mieter vereinbart werden könne. Durch einen Kündigungsverzicht würden jedoch die einzuhaltenden Kündigungsfristen nicht verändert. Die Frage, mit welcher Frist gekündigt werden könne, stelle sich vielmehr erst dann, wenn dem Kündigenden ein Kündigungsrecht zustehe. Dieses solle aber gerade durch einen vereinbarten Kündigungsverzicht für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen werden.
Der Kommentar: Eine der letzten „großen„ aus der Mietrechtsreform stammenden offenen Fragen hat der BGH mit der vorliegenden Entscheidung beantwortet. Allerdings bleiben noch etliche Fragen offen, die zu Diskussionen Anlaß geben werden:
Wichtigster Punkt in der Begründung der BGH-Entscheidung ist, daß nach § 573 c Abs. 4 BGB nur die Vereinbarung von Kündigungsfristen ausgeschlossen ist, die von den gesetzlichen Kündigungsfristen des § 573 c Abs. 1 BGB abweichen. Der Vermieter darf also mit dem Mieter nicht vereinbaren, daß die ordentliche Kündigungsfrist für den Mieter vier oder vielleicht fünf Monate anstelle von drei Monaten beträgt. Wie der BGH klar herausstellt, werden jedoch die Kündigungsfristen als solche nicht durch einen (temporären) Kündigungsverzicht verändert. Unjuristisch, aber vielleicht für die Mietvertragsparteien verständlicher ausgedrückt: Es handelt sich um zwei verschiedene Schuhe, mit denen man allerdings in dieselbe Richtung läuft:
a) Vereinbarung eines Kündigungsverzichts für eine bestimmte Zeit,
b) Vereinbarung anderer als der gesetzlichen Kündigungsfristen.
In der tatsächlichen Auswirkung kann der Mieter eben nicht mit der dreimonatigen Kündigungsfrist kündigen, wenn er einen Kündigungsverzicht vereinbart hat. Das kann er in der gesetzlichen Kündigungsfrist erst dann tun, wenn der Zeitraum des Kündigungsverzichts abgelaufen ist.
Auch wenn etliche Stimmen dieses Ergebnis nach wie vor „beklagen„, handelt es sich nicht um eine „sensationelle„ Neuheit zu Lasten des Mieters. Abgesehen davon, daß es das auch schon vor der Mietrechtsreform gab, hat der Gesetzgeber selbst in § 557 a Abs. 3 BGB den Kündigungsverzicht bei der Staffelmiete vorgesehen und damit die alte Regelung des § 10 Abs. 2 MHG wiederholt. Es bleiben nach der BGH-Entscheidung im wesentlichen zwei Fragen offen:
1. Kann ein Kündigungsverzicht auch durch eine Formularklausel/Allgemeine Geschäftsbedingung vereinbart werden?
2. Für welchen Zeitraum ist die Vereinbarung eines Kündigungsverzichts (auch formularmäßig) möglich?
Zu 1. Der BGH-Entscheidung liegt eine handschriftliche Vereinbarung zugrunde, nach der der Mieter für die Dauer von 60 Monaten auf das gesetzliche Kündigungsrecht verzichtet. In den Entscheidungsgründen spricht der BGH insofern von einem individual-vertraglich vereinbarten Ausschluß des gesetzlichen Kündigungsrechts.
Die Annahme, daß eine handschriftlich gefertigte Vereinbarung ohne weiteres eine individual-vertragliche Vereinbarung ist, ist mehr als fragwürdig. Nach § 305 Abs. 1 BGB sind Allgemeine Geschäftsbedingungen alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei der anderen bei Abschluß eines Vertrages stellt. Bereits die Absicht, eine Klausel mehrmals zu verwenden, reicht nach des BGH eigener Rechtsprechung aus, um sie schon bei der ersten Verwendung zu einer Allgemeinen Geschäftsbedingung zu machen. Gleichgültig ist, ob die Bestimmungen einen äußerlich gesonderten Bestandteil des Vertrages bilden oder in den Vertrag selbst aufgenommen werden, welchen Umfang sie haben, in welcher Schriftart sie verfaßt sind und welche Form der Vertrag hat.
Allgemeine Geschäftsbedingungen liegen nur dann nicht vor, wenn die Vertragsbedingungen zwischen den Vertragsparteien im einzelnen ausgehandelt sind.
Weder dem vom BGH noch vom Landgericht Krefeld mitgeteilten Sachverhalt ist zu entnehmen, inwiefern hier eine zwischen den Mietvertragsparteien im einzelnen ausgehandelte Vertragsbedingung vorliegt. Dabei wäre noch zwischen der üblicherweise formularmäßig schon vorgesehenen Vereinbarung eines Kündigungsverzichts als solchem und der vereinbarten, handschriftlich auszufüllenden Vereinbarung über die Länge des Kündigungsverzichts zu unterscheiden (vgl. dazu GE, Vertragsfassung II AGB/KE/1 2004 zu § 2 - 1 a), über die sehr wohl verhandelt werden kann und üblicherweise auch wird. Es kann jedoch hier dahinstehen, ob durch eine Verhandlung über die Dauer des Kündigungsverzichts insgesamt eine individual-vertragliche Vereinbarung oder insgesamt wegen des vorformulierten Kündigungsverzichts als solchem eine Allgemeine Geschäftsbedingung vorliegt. Denn der Schwerpunkt der BGH-Entscheidung liegt nicht auf diesem Punkt, sondern auf der Beurteilung des Kündigungsverzichts als eine Vereinbarung, die die Kündigungsfrist des § 573 c Abs. 1 BGB selbst nicht verändert. Demgemäß ist ein Kündigungsverzicht auch durch eine Formularklausel = Allgemeine Geschäftsbedingung möglich, weil es sich eben insofern auch um eine zivilrechtlich vorgesehene Möglichkeit eines Vertragsschlusses handelt, die nur unter den bestimmten Voraussetzungen der §§ 307 ff. BGB steht (z. B. Inhaltskontrolle).
Niemand bezweifelt im übrigen, daß ein Kündigungsverzicht im Rahmen der Staffelmiete nach § 557 a Abs. 3 BGB durch Formularklausel bzw. Allgemeine Geschäftsbedingung wirksam vereinbart werden kann. Der Unterschied liegt eben nur darin, daß bei der Staffelmiete ein Zeitraum bis höchstens vier Jahre festgelegt ist.
Zu 2. Zur Dauer eines Kündigungsverzichts wird eine einheitliche Rechtsprechung schwer zu erreichen sein. Unbedenklich ist sicher ein vierjähriger Kündigungsverzicht, weil das Gesetz in § 557 a Abs. 3 BGB das selbst so für die Staffelmietvereinbarung vorsieht. Nach der BGH-Entscheidung dürfte auch ein fünfjähriger Kündigungsverzicht möglich sein, weil es eben dort um eine derartige Dauer ging. Ein längerer Kündigungsverzicht wird sehr schnell an die Grenzen einer unangemessenen Benachteiligung im Sinne des § 307 Abs. 3 Nr. 1 BGB stoßen. Eine solche ist nämlich im Zweifel anzunehmen, wenn von wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung abgewichen wird. Hier kann man durchaus den Willen des Gesetzgebers mit einem (nur) vierjährigen Kündigungsverzicht heranziehen. Ob die Unangemessenheit nun bei sechs, sieben oder acht Jahren anfängt, mag hier offenbleiben, zumal üblicherweise eine derartige Länge jedenfalls formularmäßig kaum in der Praxis üblich ist.
BGH, Urteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03 - Wortlaut Seite 348
In jeder Ausgabe des GRUNDEIGENTUM finden Sie interessante mietrechtliche Gerichtsentscheidungen, Aufsätze, Hintergrundinformationen, Gesetze und Verordnungen sowie wertvolle Praxistips rund um die Grundstücks-, Haus- und Wohnungswirtschaft.
Informieren Sie sich schon vorab im Inhaltsverzeichnis des aktuellen GRUNDEIGENTUM-Heftes, das wir Ihnen im DOWNLOAD-Bereich als PDF-Datei zur Verfügung stellen, über die jeweiligen Inhalte bzw. Themenschwerpunkte!
Autor: Klaus Schach
