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Aus Mietwohnungen umgewandelte Eigentumswohnungen
Senat will Kündigungsschutz auf 10 Jahre ausdehnen
18.02.2004 (GE 4/03, Seite 204) Der Berliner Senat will die Frist für die Kündigung wegen Eigenbedarfs oder fehlender wirtschaftlicher Verwertung bei umgewandelten Eigentumswohnungen in Teilbereichen der Stadt auf zehn Jahre ausdehnen. Die bisherige zehnjährige Frist nach altem Recht gilt nach einer neuen Entscheidung des LG Berlin nicht mehr.
Mieter, die eine Wohnung in der Phase der Umwandlung in eine Eigentumswohnung bewohnt haben, genießen einen besonderen Kündigungsschutz, der durch landesrechtliche Regelungen verschärft werden kann. Am 31. August 2004 läuft dieser zusätzliche Schutz aus, doch Berlin will an dem Schutz in veränderter Form festhalten.
Bis zur Mietrechtsreform galt für Eigenbedarfs- und die sogenannte Verwertungskündigung (damals geregelt in § 564 b Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB), daß umwandlungsbetroffene Mieter einen auf die eigentliche Kündigungsfrist draufgesattelten Schutz von bis zu zehn Jahren genossen, wenn für Gebiete, in denen die Wohnversorgung zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet war, die zuständigen Landesregierungen eine entsprechende Rechtsverordnung erlassen hatten. Grundlage solcher Rechtsverordnungen war das sog. Sozialklauselgesetz aus dem Jahr 1993. Berlin hatte von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht (SozialklauselVO vom 11. Mai 1993 [GVBl. Berlin S. 216]); vor dem Sozialklauselgesetz hatte § 564 b BGB selbst die Ermächtigung für eine Fristverlängerung - allerdings nur bis zu fünf Jahren - enthalten.
Die SozialklauselVO ist wie die ZweckentfremdungsVO seit dem 1. September 2000 obsolet, wie das LG Berlin jüngst entschied (vgl. Wortlaut Seite 235).
Seit der Mietrechtsreform ist die Einschränkung der Kündigung wegen Eigenbedarfs und wegen fehlender wirtschaftlicher Verwertung in § 577 a BGB geregelt. Danach kann sich ein Erwerber gegenüber einem umwandlungsbetroffenen Mieter auf die beiden genannten Kündigungsgründe erst nach Ablauf von drei Jahren seit dem Erwerb berufen. Die Vorschrift enthält gleichzeitig eine Ermächtigung für die Landesregierungen, für eine Gemeinde oder für Teile einer Gemeinde diese Frist von drei Jahren auf bis zu zehn Jahre auszudehnen, wenn die Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Gleichzeit bestimmt das Mietrechtsreformgesetz in seinen Übergangsvorschriften (vgl. Art. 229 § 3 Abs. 6 EGBGB), daß am 31. August 2001 vorhandene Rechtsverordnungen, durch welche die normale Sperrfrist von drei Jahren auf bis zu zehn Jahren ausgedehnt wurde, bis zum 31. August 2004 weiter anzuwenden sind.
Für das Land Berlin stellt sich die Frage, ob nach dem Auslaufen der jetzigen (unwirksamen - s. o.) Regelung für die gesamte Stadt künftig für ausgewählte Gebiete der Stadt eine zehnjährige Kündigungsfrist gemäß § 577 a Abs. 2 BGB angeordnet werden kann oder soll.
Klar ist: Eine derartige KündigungsschutzVO für die gesamte Stadt kann es aus Rechtsgründen nicht mehr geben, weil nach den o. a. Entscheidungen zum Zweckentfremdungsrecht keine besondere allgemeine Gefährdung der Wohnraumversorgung mehr vorliegt.
Allerdings will der Senat den Versuch machen, sich einzelne Teile der Stadt herauszupicken, für die er glaubt, die rechtlichen Voraussetzungen (besondere Gefährdung der Wohnraumversorgung) nachweisen zu können. Aus Sicht des Senats könnte man damit, sofern die von ihm mitgetragene Bundesratsinitiative Hamburgs zur Zweckentfremdung (vgl. GE 2004 [3] 132) durchkommt, zwei Fliegen mit einer Klappe schlagen und diese Teilgebiete auch noch mit einem Zweckentfremdungsverbot überziehen.
Die notwendigen Untersuchungen, um die Voraussetzungen für den Erlaß einer KündigungssperrfristVO nach § 577 a Abs. 2 BGB zu beweisen, will der Senat im wesentlichen auf die Auswertung des Mikrozensus 2002 stützen - eine äußerst dürftige Datengrundlage.
Dabei ist folgende Indikatorenbildung vorgesehen:
Hauptproblem, weil unabdingbare Voraussetzung für den Erlaß einer Rechtsverordnung, ist: Eine abschließende Beurteilung möglicher gebietsweiser Ausweisung konnte bisher noch nicht vorgelegt werden. Der Senat ist sich nach eigener Einschätzung über die hohen Anforderungen an die Prüfung der Voraussetzungen für den Erlaß einer Kündigungssperrfristverordnung nach § 577 a Abs. 2 BGB bei der räumlichen Lokalisierung und Abgrenzung durchaus im klaren.
Davon unabhängig hat der zuständige Senator Strieder für einen Zwischenbericht an das Berliner Abgeordnetenhaus eine Vorabeinschätzung der Versorgungssituation für Gesamt-Berlin aufgrund folgender Indikatoren vorgenommen:
Die Darstellung der Entwicklung eines Vierjahreszeitraums ist bedingt durch die Nutzung einiger wesentlicher Daten aus der Zusatzerhebung zum Mikrozensus 1998 und 2002.
Die Versorgungssituation für Gesamt-Berlin
Der Senat geht von folgenden Annahmen aus: Die Zahl der Privathaushalte habe sich von 1998 bis 2002 von 1.795.200 auf 1.858.700 erhöht. Dies entspreche einer Zunahme von 3,5 % oder 63.500 Haushalten.
Für die Bestimmung der Zahl der marktrelevanten Mieterhaushalte wurde die Zahl der Privathaushalte um die Zahl der Haushalte in Wohnheimen (2002: 21.500 Haushalte; 1998: 24.000 Haushalte) und um die Zahl der Eigentümerhaushalte (2002: 214.200 Haushalte; 1998: 183.300 Haushalte) reduziert. Darüber hinaus wurden die Einpersonen-Untermiethaushalte (2002: 32.500 Haushalte; 1998: 34.000 Haushalte) als nicht marktrelevant abgezogen. Gegenüber dem Jahr 1998 mit 1.556.200 Mieterhaushalten erhöhte sich damit im Jahr 2002 die Zahl der Mieterhaushalte nach den Senatsberechnungen um 2,3 % oder 36.300 Haushalte auf 1.592.500.
Im Vergleich dazu wurde auch die Entwicklung der marktrelevanten verfügbaren Mietwohnungen untersucht. Ausgehend vom fortgeschriebenen Gesamtwohnungsbestand der Jahre 1998 und 2002 erhöhte sich dieser von 1.842.000 um 32.300 Wohnungen oder 1,8 % auf 1.874.300 Wohnungen. In Abzug gebracht wurden 1 % des Bestandes aufgrund der am Betrachtungszeitpunkt nicht bewohnbaren Wohnungen durch Mod./Inst.-Maßnahmen, bauliche Mängel und geplanten Abriß. Grundlage hierfür war die Leerstandsanalyse des BBU (rd. 48 % des Mietwohnungsbestandes Berlins), die für diesen Leerstand für 2002 eine Quote von 1,1 % und für 1998 von 1,4 % ausweist. Außerdem setzte der Senat eine Fluktuationsreserve von 3 % des Bestandes an. Die Zahl der Eigentümerwohnungen einschließlich der zum Betrachtungszeitpunkt nicht bewohnten Eigentümerwohnungen wurden abgezogen.
Daraus ergibt sich nach Senatsansicht für 1998 ein marktrelevanter verfügbarer Mietwohnungsbestand von 1.572.000 Wohnungen, der sich gegenüber 2002 um 7.000 Wohnungen oder 0,4 % auf 1.565.000 Wohnungen reduziert hat.
Die gegenüber der Erhöhung des fortgeschriebenen Gesamtwohnungsbestandes gegebene Reduzierung des marktrelevant verfügbaren Mietwohnungsbestandes resultiere hauptsächlich aus der Zunahme des Bestandes an Eigentümerwohnungen von 197.000 Wohnungen in 1998 auf 234.000 Wohnungen in 2002, daneben ist sie rechnerische Folge veränderter Basiszahlen (Gesamtwohnungsbestand 1998/2002).
Einen weiteren wichtigen Indikator stellt nach Auffassung des Senats die Bauintensität dar. Mit ihm wird das Verhältnis der fertiggestellten Wohnungen zu den Bestandswohnungen ausgedrückt. Während 1998 die Bauintensität noch 9,6 Wohnungen je 1.000 Bestandswohnungen betrug, reduzierte sie sich im Jahr 2002 auf 2,8 Wohnungen je 1.000 Bestandswohnungen und damit um 71,3 %. Die Struktur der Fertigstellungen zeige auch, daß der Anteil der Wohnungen in Mehrfamilienhäusern und damit in der Mehrzahl Mietwohnungen seit 1998 stark rückläufig sei.
Durch die Gegenüberstellung der Zahl der Mieterhaushalte mit dem Mietwohnungsbestand könne eine Versorgungsquote der Mieterhaushalte mit Mietwohnungen ermittelt werden. Dargestellt wird die Quote als die Zahl der Mietwohnungen je 100 Mieterhaushalte. Danach ergibt sich für das Jahr 1998 eine Mietwohnungsversorgungsquote von 101,0 %, die sich aufgrund der oben aufgezeigten Entwicklungen im Jahr 2002 auf 98,3 % reduziert habe.
Im Rahmen einer „ersten vorsichtigen mittelfristigen„ Prognose werde sich der Wohnungsbestand nicht wesentlich weiter erhöhen, sondern eher stagnieren.
Durch fortschreitende Eigentumsbildung im Bestand werde sich der Bestand an verfügbaren Mietwohnungen weiter reduzieren. Gleichzeitig könne davon ausgegangen werden, daß die Zahl der Mieterhaushalte durch Haushaltsverkleinerungen und durch leichte Bevölkerungszuwächse eine eher leicht steigende Tendenz haben werde, so daß sich das Versorgungsniveau mit Mietwohnungen weiter reduzieren werde.
Insgesamt, so heißt es in dem Zwischenbericht des Senats, „dürfte sich voraussichtlich aber auch mittelfristig berlinweit keine Wohnraummangellage derart ergeben, daß eine besondere Gefährdung i. S. einer Notlage oder Aussichtslosigkeit der Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen zu attestieren wäre„. Und weiter:
„Im Ergebnis ist hiernach festzustellen, daß sich derzeitig eine erneute Rechtsverordnung für Gesamt-Berlin aufgrund der Gesamtversorgungssituation nicht mit hinreichender Wahrscheinlichkeit einer Rechtsbeständigkeit begründen ließe„.
Dennoch läßt Strieder nicht locker. Wenigstens ein paar Gebiete, wo man die Voraussetzungen nachweisen kann, müsse es doch geben. Dazu aber müßten die ersten tendenziellen Aussagen allerdings im Rahmen einer tiefergehenden Untersuchung belegt werden.
Nachfrageseite
Versorgungsquote der Mieterhaushalte
Entwicklung Mietwohnungen 1998-2002
Entwicklung Mieterhaushalte 1998-2002
Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung
Einkommen (Äquivalenzbetrachtung, ggf. Mietbelastung)
Anzahl der Wohngeldempfänger und Sozialhilfeempfänger
ggf. Versorgungsquote WBS-Dringlichkeit
Angebotsseite
Entwicklung (1998-2002) der Durchschnittsbruttokaltmiete
Mietwohnungsbestand + Entwicklung (1998-2002)
Bauintensität
Umwandlung(s-Potential)
Leerstandsanalyse
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Bis zur Mietrechtsreform galt für Eigenbedarfs- und die sogenannte Verwertungskündigung (damals geregelt in § 564 b Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB), daß umwandlungsbetroffene Mieter einen auf die eigentliche Kündigungsfrist draufgesattelten Schutz von bis zu zehn Jahren genossen, wenn für Gebiete, in denen die Wohnversorgung zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet war, die zuständigen Landesregierungen eine entsprechende Rechtsverordnung erlassen hatten. Grundlage solcher Rechtsverordnungen war das sog. Sozialklauselgesetz aus dem Jahr 1993. Berlin hatte von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht (SozialklauselVO vom 11. Mai 1993 [GVBl. Berlin S. 216]); vor dem Sozialklauselgesetz hatte § 564 b BGB selbst die Ermächtigung für eine Fristverlängerung - allerdings nur bis zu fünf Jahren - enthalten.
Die SozialklauselVO ist wie die ZweckentfremdungsVO seit dem 1. September 2000 obsolet, wie das LG Berlin jüngst entschied (vgl. Wortlaut Seite 235).
Seit der Mietrechtsreform ist die Einschränkung der Kündigung wegen Eigenbedarfs und wegen fehlender wirtschaftlicher Verwertung in § 577 a BGB geregelt. Danach kann sich ein Erwerber gegenüber einem umwandlungsbetroffenen Mieter auf die beiden genannten Kündigungsgründe erst nach Ablauf von drei Jahren seit dem Erwerb berufen. Die Vorschrift enthält gleichzeitig eine Ermächtigung für die Landesregierungen, für eine Gemeinde oder für Teile einer Gemeinde diese Frist von drei Jahren auf bis zu zehn Jahre auszudehnen, wenn die Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Gleichzeit bestimmt das Mietrechtsreformgesetz in seinen Übergangsvorschriften (vgl. Art. 229 § 3 Abs. 6 EGBGB), daß am 31. August 2001 vorhandene Rechtsverordnungen, durch welche die normale Sperrfrist von drei Jahren auf bis zu zehn Jahren ausgedehnt wurde, bis zum 31. August 2004 weiter anzuwenden sind.
Für das Land Berlin stellt sich die Frage, ob nach dem Auslaufen der jetzigen (unwirksamen - s. o.) Regelung für die gesamte Stadt künftig für ausgewählte Gebiete der Stadt eine zehnjährige Kündigungsfrist gemäß § 577 a Abs. 2 BGB angeordnet werden kann oder soll.
Klar ist: Eine derartige KündigungsschutzVO für die gesamte Stadt kann es aus Rechtsgründen nicht mehr geben, weil nach den o. a. Entscheidungen zum Zweckentfremdungsrecht keine besondere allgemeine Gefährdung der Wohnraumversorgung mehr vorliegt.
Allerdings will der Senat den Versuch machen, sich einzelne Teile der Stadt herauszupicken, für die er glaubt, die rechtlichen Voraussetzungen (besondere Gefährdung der Wohnraumversorgung) nachweisen zu können. Aus Sicht des Senats könnte man damit, sofern die von ihm mitgetragene Bundesratsinitiative Hamburgs zur Zweckentfremdung (vgl. GE 2004 [3] 132) durchkommt, zwei Fliegen mit einer Klappe schlagen und diese Teilgebiete auch noch mit einem Zweckentfremdungsverbot überziehen.
Die notwendigen Untersuchungen, um die Voraussetzungen für den Erlaß einer KündigungssperrfristVO nach § 577 a Abs. 2 BGB zu beweisen, will der Senat im wesentlichen auf die Auswertung des Mikrozensus 2002 stützen - eine äußerst dürftige Datengrundlage.
Dabei ist folgende Indikatorenbildung vorgesehen:
Hauptproblem, weil unabdingbare Voraussetzung für den Erlaß einer Rechtsverordnung, ist: Eine abschließende Beurteilung möglicher gebietsweiser Ausweisung konnte bisher noch nicht vorgelegt werden. Der Senat ist sich nach eigener Einschätzung über die hohen Anforderungen an die Prüfung der Voraussetzungen für den Erlaß einer Kündigungssperrfristverordnung nach § 577 a Abs. 2 BGB bei der räumlichen Lokalisierung und Abgrenzung durchaus im klaren.
Davon unabhängig hat der zuständige Senator Strieder für einen Zwischenbericht an das Berliner Abgeordnetenhaus eine Vorabeinschätzung der Versorgungssituation für Gesamt-Berlin aufgrund folgender Indikatoren vorgenommen:
Die Darstellung der Entwicklung eines Vierjahreszeitraums ist bedingt durch die Nutzung einiger wesentlicher Daten aus der Zusatzerhebung zum Mikrozensus 1998 und 2002.
Die Versorgungssituation für Gesamt-Berlin
Der Senat geht von folgenden Annahmen aus: Die Zahl der Privathaushalte habe sich von 1998 bis 2002 von 1.795.200 auf 1.858.700 erhöht. Dies entspreche einer Zunahme von 3,5 % oder 63.500 Haushalten.
Für die Bestimmung der Zahl der marktrelevanten Mieterhaushalte wurde die Zahl der Privathaushalte um die Zahl der Haushalte in Wohnheimen (2002: 21.500 Haushalte; 1998: 24.000 Haushalte) und um die Zahl der Eigentümerhaushalte (2002: 214.200 Haushalte; 1998: 183.300 Haushalte) reduziert. Darüber hinaus wurden die Einpersonen-Untermiethaushalte (2002: 32.500 Haushalte; 1998: 34.000 Haushalte) als nicht marktrelevant abgezogen. Gegenüber dem Jahr 1998 mit 1.556.200 Mieterhaushalten erhöhte sich damit im Jahr 2002 die Zahl der Mieterhaushalte nach den Senatsberechnungen um 2,3 % oder 36.300 Haushalte auf 1.592.500.
Im Vergleich dazu wurde auch die Entwicklung der marktrelevanten verfügbaren Mietwohnungen untersucht. Ausgehend vom fortgeschriebenen Gesamtwohnungsbestand der Jahre 1998 und 2002 erhöhte sich dieser von 1.842.000 um 32.300 Wohnungen oder 1,8 % auf 1.874.300 Wohnungen. In Abzug gebracht wurden 1 % des Bestandes aufgrund der am Betrachtungszeitpunkt nicht bewohnbaren Wohnungen durch Mod./Inst.-Maßnahmen, bauliche Mängel und geplanten Abriß. Grundlage hierfür war die Leerstandsanalyse des BBU (rd. 48 % des Mietwohnungsbestandes Berlins), die für diesen Leerstand für 2002 eine Quote von 1,1 % und für 1998 von 1,4 % ausweist. Außerdem setzte der Senat eine Fluktuationsreserve von 3 % des Bestandes an. Die Zahl der Eigentümerwohnungen einschließlich der zum Betrachtungszeitpunkt nicht bewohnten Eigentümerwohnungen wurden abgezogen.
Daraus ergibt sich nach Senatsansicht für 1998 ein marktrelevanter verfügbarer Mietwohnungsbestand von 1.572.000 Wohnungen, der sich gegenüber 2002 um 7.000 Wohnungen oder 0,4 % auf 1.565.000 Wohnungen reduziert hat.
Die gegenüber der Erhöhung des fortgeschriebenen Gesamtwohnungsbestandes gegebene Reduzierung des marktrelevant verfügbaren Mietwohnungsbestandes resultiere hauptsächlich aus der Zunahme des Bestandes an Eigentümerwohnungen von 197.000 Wohnungen in 1998 auf 234.000 Wohnungen in 2002, daneben ist sie rechnerische Folge veränderter Basiszahlen (Gesamtwohnungsbestand 1998/2002).
Einen weiteren wichtigen Indikator stellt nach Auffassung des Senats die Bauintensität dar. Mit ihm wird das Verhältnis der fertiggestellten Wohnungen zu den Bestandswohnungen ausgedrückt. Während 1998 die Bauintensität noch 9,6 Wohnungen je 1.000 Bestandswohnungen betrug, reduzierte sie sich im Jahr 2002 auf 2,8 Wohnungen je 1.000 Bestandswohnungen und damit um 71,3 %. Die Struktur der Fertigstellungen zeige auch, daß der Anteil der Wohnungen in Mehrfamilienhäusern und damit in der Mehrzahl Mietwohnungen seit 1998 stark rückläufig sei.
Durch die Gegenüberstellung der Zahl der Mieterhaushalte mit dem Mietwohnungsbestand könne eine Versorgungsquote der Mieterhaushalte mit Mietwohnungen ermittelt werden. Dargestellt wird die Quote als die Zahl der Mietwohnungen je 100 Mieterhaushalte. Danach ergibt sich für das Jahr 1998 eine Mietwohnungsversorgungsquote von 101,0 %, die sich aufgrund der oben aufgezeigten Entwicklungen im Jahr 2002 auf 98,3 % reduziert habe.
Im Rahmen einer „ersten vorsichtigen mittelfristigen„ Prognose werde sich der Wohnungsbestand nicht wesentlich weiter erhöhen, sondern eher stagnieren.
Durch fortschreitende Eigentumsbildung im Bestand werde sich der Bestand an verfügbaren Mietwohnungen weiter reduzieren. Gleichzeitig könne davon ausgegangen werden, daß die Zahl der Mieterhaushalte durch Haushaltsverkleinerungen und durch leichte Bevölkerungszuwächse eine eher leicht steigende Tendenz haben werde, so daß sich das Versorgungsniveau mit Mietwohnungen weiter reduzieren werde.
Insgesamt, so heißt es in dem Zwischenbericht des Senats, „dürfte sich voraussichtlich aber auch mittelfristig berlinweit keine Wohnraummangellage derart ergeben, daß eine besondere Gefährdung i. S. einer Notlage oder Aussichtslosigkeit der Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen zu attestieren wäre„. Und weiter:
„Im Ergebnis ist hiernach festzustellen, daß sich derzeitig eine erneute Rechtsverordnung für Gesamt-Berlin aufgrund der Gesamtversorgungssituation nicht mit hinreichender Wahrscheinlichkeit einer Rechtsbeständigkeit begründen ließe„.
Dennoch läßt Strieder nicht locker. Wenigstens ein paar Gebiete, wo man die Voraussetzungen nachweisen kann, müsse es doch geben. Dazu aber müßten die ersten tendenziellen Aussagen allerdings im Rahmen einer tiefergehenden Untersuchung belegt werden.
Nachfrageseite
Versorgungsquote der Mieterhaushalte
Entwicklung Mietwohnungen 1998-2002
Entwicklung Mieterhaushalte 1998-2002
Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung
Einkommen (Äquivalenzbetrachtung, ggf. Mietbelastung)
Anzahl der Wohngeldempfänger und Sozialhilfeempfänger
ggf. Versorgungsquote WBS-Dringlichkeit
Angebotsseite
Entwicklung (1998-2002) der Durchschnittsbruttokaltmiete
Mietwohnungsbestand + Entwicklung (1998-2002)
Bauintensität
Umwandlung(s-Potential)
Leerstandsanalyse
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