20.10.2000 (GE 13/2000, 848) Keine Räumungsklage durch Hausverwalter

Bei Abschluß eines Vertrages zwischen einem Grundstückseigentümer und einer Haus- und Grundstücksverwaltung war folgendes vereinbart worden: „Der Verwalter vertritt die Hauseigentümer gerichtlich und außergerichtlich gegenüber Mietern, Behörden, Grundpfandgläubigern und sonstigen Dritten, soweit geltend gemachte oder geltend zu machende Angelegenheiten das Verwaltungsobjekt betreffen“. Unter Berufung auf diese Vollmacht erhob der Verwalter gegen einen Mieter die Räumungsklage.

Nach dem Urteil des Oberlandesgerichts Koblenz vom 1. Dezember 1999 - 4 U 1338/99 - nahm der Verwalter mit der Klage ein fremdes Rechtsgeschäft wahr, diese Rechtsbesorgung erfolgte nach Auffassung des OLG auch geschäftsmäßig und erfüllte damit den Tatbestand eines Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz.
Der Verwalter meinte, sein Handeln würde nicht im Widerspruch zum Rechtsberatungsgesetz stehen. Danach dürfen Hausverwalter und ähnliche Personen die mit der Verwaltung in unmittelbarem Zusammenhang stehenden Rechtsangelegenheiten erledigen.

Nun dient dieses Gesetz dem Schutz der Allgemeinheit. Der Rechtssuchende soll vor der Gefahr bewahrt werden, die Erledigung seiner Rechtsangelegenheiten solchen Personen zu überlassen, die nicht über die für die ordnungsgemäße Erledigung erforderliche Sachkunde verfügen. Daneben soll das Gesetz aber auch die reibungslose Abwicklung des Rechtsverkehrs der Rechtssuchenden mit den Gerichten und Behörden gewährleisten. Im Hinblick auf diese Zielrichtungen sind die Ausnahmetatbestände des Gesetzes eng auszulegen.
Ein unmittelbarer Zusammenhang zwischen den Aufgaben eines Hausverwalters und rechtsberatender Tätigkeit ist nur dann gegeben, wenn der Hausverwalter ohne die rechtliche Bearbeitung seine eigentliche verwaltende Tätigkeit nicht sachgemäß erledigen könnte. Das Verbot der Rechtsbesorgung muß seine verwaltende Tätigkeit unangemessen erschweren; sie muß ohne Rechtsberatung nicht sinnvoll wahrgenommen werden können. Sinn und Zweck der gesetzlichen Ausnahmeregelung ist es also lediglich, dem genannten Personenkreis die Ausübung seiner beruflichen Tätigkeit nicht dadurch unnötig zu erschweren, daß mit dieser Tätigkeit auch Rechtsberatung in dem Sinne verknüpft sein kann, daß sie ohne diese nicht sinnvoll ausgeübt werden kann. Daran fehlte es bei dem geschilderten Sachverhalt.

Das Erheben einer Räumungsklage ist nicht Hilfsgeschäft im Verhältnis zur Hausverwaltung, sondern ein eigenes, davon tatsächlich wie wirtschaftlich völlig unabhängiges Geschäft. Die Hausverwaltung kann auch ohne die gerichtliche Durchsetzung eines Räumungsanspruchs sinnvoll bewältigt werden. Die Erhebung der Klage geht darüber hinaus, wie auch schon das Oberlandesgericht Karlsruhe im Jahre 1989 gesagt hat.
Anders hat sich allerdings das Oberlandesgericht Köln im Jahre 1988 geäußert.
Danach sollen für den unmittelbaren Zusammenhang die vertraglichen Vereinbarungen und Erwartungen der Hauseigentümer maßgebend sein.

Dagegen wendet sich das Oberlandesgericht Koblenz. Nach seiner Auffassung können Sinn und Zweck eines Gesetzes nicht der Disposition von Vertragsparteien überlassen werden, sondern ergeben sich aus der gesetzlichen Regelung selbst. Der notwendige Zusammenhang zwischen Hausverwaltertätigkeit und Rechtsberatung kann sich deshalb nur aus gesetzlichem oder sonstigem, jedenfalls von den Wünschen des Kunden unabhängigen Bestimmungen oder Voraussetzungen ergeben. Subjektive Elemente sind danach zur Feststellung des unmittelbaren Zusammenhangs grundsätzlich nicht geeignet.

Autor: Dr. Franz Otto