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Aufrechnungsverbot nach Mietvertragsende?
Bei Kaution ja, bei Mieterdarlehen nein?
20.10.2000 (GE 13/2000, 842) Wenn nach Beendigung des Mietverhältnisses der Vermieter über die Kaution abrechnet und sie ganz oder zum Teil wegen eigener Ansprüche einbehält, handelt es sich um eine Aufrechnung nach § 387 BGB.
Die Aufrechnung ist nur dann möglich, wenn ein gesetzliches oder vertragliches Verbot dem nicht entgegensteht.
Bei preisgebundenem Wohnraum darf nach § 9 Abs. 5 WoBindG die Kaution nur Ansprüche des Vermieters wegen Schäden oder unterlassener Schönheitsreparaturen sichern, nicht aber Mietrückstände (dafür gibt es das Mietausfallwagnis). Die 67. Kammer des Landgerichts Berlin hatte deshalb (GE 1997, 431) eine Aufrechnung des Vermieters mit Ansprüchen auf Zahlung von Mietrückständen gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters für unwirksam erklärt.
Anderer Meinung ist jetzt die 62. Kammer des Landgerichts Berlin in ihrem Urteil vom 7. Juni 1999. Auch hier war im Mietvertrag vereinbart, daß die Kaution nur zur Sicherung von Ansprüchen wegen Schäden oder unterlassener Schönheitsreparaturen dienen sollte. Die 62. Kammer meint, das sei zwar ein Aufrechnungsverbot, das aber nicht nach Beendigung des Mietverhältnisses gelten könne. Die Begründung ist allerdings zweifelhaft, denn ein Aufrechnungsverbot nur für die Laufzeit des Vertrages anzunehmen, macht wenig Sinn, da während der Dauer des Mietverhältnisses der Vermieter sowieso im Zweifel nicht auf die Kaution zurückgreifen darf (LG Mannheim WuM 1996, 269; Schmidt-Futterer/Blank Rdn. 50 zu § 550 b BGB). Die 67. Kammer hatte denn auch das Aufrechnungsverbot ausdrücklich für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses angenommen. Daß bei einem Aufrechnungsverbot eine Widerklage möglich ist und dann gegebenenfalls eine beiderseitige Verurteilung stattfindet, ist entgegen der Meinung der 62. Kammer in ihrem jetzigen Urteil kein unsinniges Ergebnis. Erfahrene Mietrechtspraktiker werden sich noch an die Zeit der Preisbindung in West-Berlin erinnern, wo dies in Fällen der gegen die Preisbindung verstoßenden Kaution die Regel war.
Anders sieht die 62. Kammer die Rechtslage in ihrem Urteil vom 27. April 2000, wo es um die Aufrechnung des Vermieters mit eigenen Ansprüchen gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters aus einem Mieterdarlehen ging. Das vereinbarte Aufrechnungsverbot soll hier auch nach Beendigung des Mietverhältnisses gelten, was dazu führt, daß die zuvor vom Gericht für unsinnig erachtete Widerklage mit beiderseitiger Verurteilung eben doch nötig ist (sofern nicht Ansprüche des Vermieters nach § 558 BGB verjährt sind).
LG Berlin, Urteil vom 7. Juni 1999 - 62 S 46/99 -
Den Wortlaut des gesamten Urteils finden Sie abgedruckt in GE (Nr./Jahr/Seite) 13/2000, 892.
Bei preisgebundenem Wohnraum darf nach § 9 Abs. 5 WoBindG die Kaution nur Ansprüche des Vermieters wegen Schäden oder unterlassener Schönheitsreparaturen sichern, nicht aber Mietrückstände (dafür gibt es das Mietausfallwagnis). Die 67. Kammer des Landgerichts Berlin hatte deshalb (GE 1997, 431) eine Aufrechnung des Vermieters mit Ansprüchen auf Zahlung von Mietrückständen gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters für unwirksam erklärt.
Anderer Meinung ist jetzt die 62. Kammer des Landgerichts Berlin in ihrem Urteil vom 7. Juni 1999. Auch hier war im Mietvertrag vereinbart, daß die Kaution nur zur Sicherung von Ansprüchen wegen Schäden oder unterlassener Schönheitsreparaturen dienen sollte. Die 62. Kammer meint, das sei zwar ein Aufrechnungsverbot, das aber nicht nach Beendigung des Mietverhältnisses gelten könne. Die Begründung ist allerdings zweifelhaft, denn ein Aufrechnungsverbot nur für die Laufzeit des Vertrages anzunehmen, macht wenig Sinn, da während der Dauer des Mietverhältnisses der Vermieter sowieso im Zweifel nicht auf die Kaution zurückgreifen darf (LG Mannheim WuM 1996, 269; Schmidt-Futterer/Blank Rdn. 50 zu § 550 b BGB). Die 67. Kammer hatte denn auch das Aufrechnungsverbot ausdrücklich für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses angenommen. Daß bei einem Aufrechnungsverbot eine Widerklage möglich ist und dann gegebenenfalls eine beiderseitige Verurteilung stattfindet, ist entgegen der Meinung der 62. Kammer in ihrem jetzigen Urteil kein unsinniges Ergebnis. Erfahrene Mietrechtspraktiker werden sich noch an die Zeit der Preisbindung in West-Berlin erinnern, wo dies in Fällen der gegen die Preisbindung verstoßenden Kaution die Regel war.
Anders sieht die 62. Kammer die Rechtslage in ihrem Urteil vom 27. April 2000, wo es um die Aufrechnung des Vermieters mit eigenen Ansprüchen gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters aus einem Mieterdarlehen ging. Das vereinbarte Aufrechnungsverbot soll hier auch nach Beendigung des Mietverhältnisses gelten, was dazu führt, daß die zuvor vom Gericht für unsinnig erachtete Widerklage mit beiderseitiger Verurteilung eben doch nötig ist (sofern nicht Ansprüche des Vermieters nach § 558 BGB verjährt sind).
LG Berlin, Urteil vom 7. Juni 1999 - 62 S 46/99 -
Den Wortlaut des gesamten Urteils finden Sie abgedruckt in GE (Nr./Jahr/Seite) 13/2000, 892.
