Archiv / Suche
Mietminderung
Berechnung nach Bruttowarmmiete
12.12.2003 (GE 24/03, Seite 1585) Die Mietminderung ist anhand der vereinbarten Bruttomiete (Netto-Kaltmiete zuzüglich kalte und warme Betriebskostenvorschüsse) zu berechnen.
Der Fall: Der (Gewerbe-) Mieter minderte, worauf sich ein Räumungs- und Zahlungsstreit entwickelte. Zum Kammergericht kam nur der Zahlungsstreit im Hinblick auf die Minderung, und zwar zur Höhe der Quote und zur Berechnung. Der Mieter hatte vorgetragen, die Regenrinne sei defekt, und zwar genau vor der Eingangstür seiner Büroräume. An Regentagen könne man das Gebäude weder betreten noch verlassen, ohne sich die Kleidung zu versauen.
Die Entscheidung: Der 12. ZS des Kammergerichts nahm eine Minderungsquote von 10 % an, die nach der vereinbarten Bruttomiete (also Nettokaltmiete zuzüglich kalte und warme Betriebskostenvorschüsse) zu ermitteln sei.
Der Kommentar: Zunächst sollte der Leser der Entscheidung das Augenmerk auf die in kursiv von der Redaktion herausgestellten Teile des Urteils richten, zeigt sich doch, daß die hohen Richter des Oberlandesgerichtes in Berlin mit äußerster Akribie arbeiten und sich grundlegende Gedanken darüber machen, welchen Einfluß wohl ein Regentropfen (es waren wohl sicher mehrere) auf das Wohlbefinden eines Mieters haben kann, der das Gebäude betritt oder es verläßt. Die Minderungsquote von 10 % überrascht aber. Daß die Miete für alle gemieteten Räume in dieser Höhe gemindert sei, ist kritisch zu hinterfragen. Diese Höhe wäre vielleicht dann gerechtfertigt, wenn es von den Wohnungsdecken getropft hätte und der arme Mensch am Computer von Zeit zu Zeit einen Tropfen auf das vor Arbeitseifer dampfende Haupt bekommen hätte.
Viel wichtiger und ergiebiger sind die Ausführungen des Kammergerichts zur Berechnung der Minderung. Hier hat sich ein recht intensiver Streit entwickelt, der auch ziemliche Auswirkungen hat, denn der Unterschied kann erheblich sein, je nachdem ob die Minderung nach der Bruttowarm- bzw. nach Nettokalt-Miete errechnet wird. Deswegen ist im Urteil auch die Revision zugelassen worden. Ob sie auch eingelegt worden ist, entzieht sich der hiesigen Kenntnis.
Zunächst einmal bedeutet die neue Entscheidung des 12. Senats eine Abkehr von dessen bisheriger Rechtsprechung (vgl. Urteil vom 12. März 2001 zu 12 U 8765/99 = GE 2001, 1670). Der 8. Zivilsenat des Kammergerichts ist übrigens auch der Ansicht, daß von der Bruttomiete zu mindern ist (vgl. Urteil vom 14. August 2000 zu 8 U 7898/99). Ferner wird in diesem Zusammenhang auf Paschke in GE 2002, 36 f. und auf Schach in GE 2002, 501 hingewiesen. Die Diskussion zu diesem Problem ist nunmehr im Hinblick auf die dezidierten Ausführungen des Kammergerichts wieder eröffnet. Man kann gespannt sein, wie sich die Mietberufungskammern des Landgerichts dazu äußern.
KG, Urteil vom 13. Oktober 2003 – 12 U 104/03 – Wortlaut Seite 1611
Die Entscheidung: Der 12. ZS des Kammergerichts nahm eine Minderungsquote von 10 % an, die nach der vereinbarten Bruttomiete (also Nettokaltmiete zuzüglich kalte und warme Betriebskostenvorschüsse) zu ermitteln sei.
Der Kommentar: Zunächst sollte der Leser der Entscheidung das Augenmerk auf die in kursiv von der Redaktion herausgestellten Teile des Urteils richten, zeigt sich doch, daß die hohen Richter des Oberlandesgerichtes in Berlin mit äußerster Akribie arbeiten und sich grundlegende Gedanken darüber machen, welchen Einfluß wohl ein Regentropfen (es waren wohl sicher mehrere) auf das Wohlbefinden eines Mieters haben kann, der das Gebäude betritt oder es verläßt. Die Minderungsquote von 10 % überrascht aber. Daß die Miete für alle gemieteten Räume in dieser Höhe gemindert sei, ist kritisch zu hinterfragen. Diese Höhe wäre vielleicht dann gerechtfertigt, wenn es von den Wohnungsdecken getropft hätte und der arme Mensch am Computer von Zeit zu Zeit einen Tropfen auf das vor Arbeitseifer dampfende Haupt bekommen hätte.
Viel wichtiger und ergiebiger sind die Ausführungen des Kammergerichts zur Berechnung der Minderung. Hier hat sich ein recht intensiver Streit entwickelt, der auch ziemliche Auswirkungen hat, denn der Unterschied kann erheblich sein, je nachdem ob die Minderung nach der Bruttowarm- bzw. nach Nettokalt-Miete errechnet wird. Deswegen ist im Urteil auch die Revision zugelassen worden. Ob sie auch eingelegt worden ist, entzieht sich der hiesigen Kenntnis.
Zunächst einmal bedeutet die neue Entscheidung des 12. Senats eine Abkehr von dessen bisheriger Rechtsprechung (vgl. Urteil vom 12. März 2001 zu 12 U 8765/99 = GE 2001, 1670). Der 8. Zivilsenat des Kammergerichts ist übrigens auch der Ansicht, daß von der Bruttomiete zu mindern ist (vgl. Urteil vom 14. August 2000 zu 8 U 7898/99). Ferner wird in diesem Zusammenhang auf Paschke in GE 2002, 36 f. und auf Schach in GE 2002, 501 hingewiesen. Die Diskussion zu diesem Problem ist nunmehr im Hinblick auf die dezidierten Ausführungen des Kammergerichts wieder eröffnet. Man kann gespannt sein, wie sich die Mietberufungskammern des Landgerichts dazu äußern.
KG, Urteil vom 13. Oktober 2003 – 12 U 104/03 – Wortlaut Seite 1611
Autor: Klaus Schach
