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Geschäftsraummiete
Keine Untermieterlaubnis bei Nutzungsänderung
19.11.2003 (GE 22/03, Seite 1463) Der Vermieter darf die Untermieterlaubnis verweigern, wenn mit der Untermieterlaubnis eine Änderung des vertraglich festgelegten Nutzungszwecks verbunden wäre. Dann gibt es auch kein Kündigungsrecht des Mieters.
Der Fall: In einem Geschäftsraummietvertrag waren Ladenräume zum Betrieb einer Bankfiliale vermietet worden. In einer Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag hieß es, daß eine Untervermietung der Räume mit Zustimmung des Vermieters gestattet sei. In den Räumen betrieb der Mieter eine Bankfiliale, mußte diese dann jedoch aus geschäftsinternen Gründen schließen. Er wollte statt dessen die Räume an ein Verkaufsgeschäft für Matratzen untervermieten, was der Vermieter verweigerte. Der Mieter kündigte und zahlte keine Miete mehr.
Das Urteil: In der Berufungsinstanz kam das Kammergericht zu dem Ergebnis, daß der Mieter zur Restmietzahlung verpflichtet sei. Der Mieter habe keinen aufrechenbaren Schadensersatzanspruch wegen Nichterteilung der Zustimmung zur Untervermietung und habe auch nicht außerordentlich kündigen dürfen. Vertraglich sei ein Untermietverbot mit Erlaubnisvorbehalt vereinbart worden. Die Erlaubnis habe versagt werden können, weil durch die Untervermietung eine Änderung des vertraglich festgelegten Nutzungszwecks verbunden gewesen sei. Entscheidend sei, daß die Räume zum Betrieb einer Bankfiliale vermietet worden seien. Für die Zustimmungsverweigerung habe also ein wichtiger Grund und somit kein Sonderkündigungsrecht bestanden.
Anmerkung: Das Kammergericht nimmt zur Auslegung der Untermietklausel auf die Ausführungen des Landgerichts Berlin in der vom Mieter angefochtenen Entscheidung Bezug, die hier nicht vorliegt. In der Rechtsprechung werden zwei Ansichten zur Auslegung einer Untermietregelung als Verbot mit Erlaubnisvorbehalt vertreten: Ausgehend von der gesetzlichen Regelung des § 540 Abs. 1 BGB (vor der Mietrechtsreform § 549 Abs. 1 BGB, der inhaltlich nicht verändert, sondern im Hinblick auf Sondervorschriften zur Wohnraummiete nur entzerrt worden ist - § 553 BGB), wonach der Mieter grundsätzlich ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht zur Untervermietung berechtigt ist, stellt sich eine Klausel, nach der eine Untervermietung mit Zustimmung des Vermieters gestattet ist, als Verbot mit Erlaubnisvorbehalt dar. Nach einer Ansicht kann der Vermieter die Erlaubnis nach freiem Ermessen versagen, es sei denn, die verweigerte Zustimmung verstößt gegen Treu und Glauben im Sinne des § 242 BGB (BGH NJW 1982, 376 = ZMR 1982, 11). Nach der anderen Ansicht muß die Untermieterlaubnis erteilt werden, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse daran hat und dem Vermieter dadurch keine Nachteile entstehen (OLG Hamburg WuM 1993, 737; vgl. auch Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., § 540 Rn. 55). Beide Meinungen kommen jedoch zur Versagung der Untermieterlaubnis, wenn damit eine Änderung des vertraglich festgelegten Nutzungszwecks verbunden ist, was in dem vorliegenden Fall mit der Untervermietung eingetreten wäre (Matratzengeschäft statt Bank).
Nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Mieter trotz berechtigt verweigerter Untermieterlaubnis ein außerordentliches Kündigungsrecht, das nur dann nicht besteht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt. Im vorliegenden Fall war dazu in bezug auf den Betreiber des Matratzengeschäftes nichts bekannt. Die Rechtsprechung hat aber zum bisherigen § 549 BGB das auch auf den Fall übertragen, daß die Mietsache zu Zwecken überlassen werden sollte, die nicht dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechen (vgl. mit weiteren Entscheidungen dazu auch Kinne in Kinne/Schach, Miet- und Mietprozeßrecht, 3. Aufl., § 540 Rn. 11). Mit der Mietrechtsreform sollte in der Neufassung des § 540 BGB inhaltlich dazu nichts geändert werden (vgl. die amtliche Begründung zu § 540 BT-Drs. 14/4553, Beuermann/Blümmel, Das neue Mietrecht 2001, Seite 76). Da das vorliegend so war, durfte der Mieter auch nicht vorfristig kündigen.
KG, Urteil vom 8. September 2003 – 8 U 181/02 – Wortlaut Seite 1490
Das Urteil: In der Berufungsinstanz kam das Kammergericht zu dem Ergebnis, daß der Mieter zur Restmietzahlung verpflichtet sei. Der Mieter habe keinen aufrechenbaren Schadensersatzanspruch wegen Nichterteilung der Zustimmung zur Untervermietung und habe auch nicht außerordentlich kündigen dürfen. Vertraglich sei ein Untermietverbot mit Erlaubnisvorbehalt vereinbart worden. Die Erlaubnis habe versagt werden können, weil durch die Untervermietung eine Änderung des vertraglich festgelegten Nutzungszwecks verbunden gewesen sei. Entscheidend sei, daß die Räume zum Betrieb einer Bankfiliale vermietet worden seien. Für die Zustimmungsverweigerung habe also ein wichtiger Grund und somit kein Sonderkündigungsrecht bestanden.
Anmerkung: Das Kammergericht nimmt zur Auslegung der Untermietklausel auf die Ausführungen des Landgerichts Berlin in der vom Mieter angefochtenen Entscheidung Bezug, die hier nicht vorliegt. In der Rechtsprechung werden zwei Ansichten zur Auslegung einer Untermietregelung als Verbot mit Erlaubnisvorbehalt vertreten: Ausgehend von der gesetzlichen Regelung des § 540 Abs. 1 BGB (vor der Mietrechtsreform § 549 Abs. 1 BGB, der inhaltlich nicht verändert, sondern im Hinblick auf Sondervorschriften zur Wohnraummiete nur entzerrt worden ist - § 553 BGB), wonach der Mieter grundsätzlich ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht zur Untervermietung berechtigt ist, stellt sich eine Klausel, nach der eine Untervermietung mit Zustimmung des Vermieters gestattet ist, als Verbot mit Erlaubnisvorbehalt dar. Nach einer Ansicht kann der Vermieter die Erlaubnis nach freiem Ermessen versagen, es sei denn, die verweigerte Zustimmung verstößt gegen Treu und Glauben im Sinne des § 242 BGB (BGH NJW 1982, 376 = ZMR 1982, 11). Nach der anderen Ansicht muß die Untermieterlaubnis erteilt werden, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse daran hat und dem Vermieter dadurch keine Nachteile entstehen (OLG Hamburg WuM 1993, 737; vgl. auch Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., § 540 Rn. 55). Beide Meinungen kommen jedoch zur Versagung der Untermieterlaubnis, wenn damit eine Änderung des vertraglich festgelegten Nutzungszwecks verbunden ist, was in dem vorliegenden Fall mit der Untervermietung eingetreten wäre (Matratzengeschäft statt Bank).
Nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Mieter trotz berechtigt verweigerter Untermieterlaubnis ein außerordentliches Kündigungsrecht, das nur dann nicht besteht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt. Im vorliegenden Fall war dazu in bezug auf den Betreiber des Matratzengeschäftes nichts bekannt. Die Rechtsprechung hat aber zum bisherigen § 549 BGB das auch auf den Fall übertragen, daß die Mietsache zu Zwecken überlassen werden sollte, die nicht dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechen (vgl. mit weiteren Entscheidungen dazu auch Kinne in Kinne/Schach, Miet- und Mietprozeßrecht, 3. Aufl., § 540 Rn. 11). Mit der Mietrechtsreform sollte in der Neufassung des § 540 BGB inhaltlich dazu nichts geändert werden (vgl. die amtliche Begründung zu § 540 BT-Drs. 14/4553, Beuermann/Blümmel, Das neue Mietrecht 2001, Seite 76). Da das vorliegend so war, durfte der Mieter auch nicht vorfristig kündigen.
KG, Urteil vom 8. September 2003 – 8 U 181/02 – Wortlaut Seite 1490
Autor: Klaus Schach
