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Modernisierung
Mieter darf sich eine Gasetagenheizung einbauen
11.11.2003 (GE 21/03, Seite 1374) Der Mieter darf anstelle vermieterseits gestellter Kohleöfen auf eigene Kosten eine Gasetagenheizung einbauen, sofern technische Probleme nicht zu erwarten sind.
Der Fall: Eine vermietete Altbauwohnung verfügte über Kohleöfen. Der Mieter begehrte vom Vermieter die Zustimmung zum Einbau einer Gasetagenheizung, was auf eigene (des Mieters) Kosten geschehen sollte. Der Vermieter verweigerte das, weil er letztlich andere Pläne mit der Wohnung hatte.
Das Urteil: Das Landgericht Berlin, ZK 62, kam zu dem Ergebnis, daß der Vermieter nach Treu und Glauben (unzulässige Rechtsausübung) dem Mieter nicht untersagen dürfe, die begehrte Gasetagenheizung selbst auf eigene Kosten einzubauen. Nachteile für den Vermieter seien nicht ersichtlich, eine Sicherheitsleistung sei vom Vermieter nicht verlangt worden. Den voraussichtlichen Beginn und das Ende der Arbeiten könne der Mieter dem Vermieter erst dann mitteilen, wenn der Auftrag erteilt worden sei, was eben gerade die Zustimmung des Vermieters voraussetze.
Der Kommentar: Trotz umfangreicher Vermietermodernisierungen (nur eine moderne Wohnung hat auf dem Markt Chancen) kommt es immer wieder vor, daß die Mieter eine Modernisierung selbst in die Hand nehmen wollen. Eine Anspruchsgrundlage dafür gibt es grundsätzlich nicht, ist vom Gesetzgeber der Mietrechtsreform nur im Rahmen der sogenannten Barrierefreiheit nach § 554 a BGB eingeführt worden. Dort geht es um behindertengerechte Nutzung der Mietsache, nicht um allgemeine Modernisierung. So muß man dogmatisch auf den Grundsatz von Treu und Glauben nach § 242 BGB zurückgreifen und eine unzulässige Rechtsausübung des Vermieters feststellen, wenn er einem Mieter eine bestimmte Modernisierung auf dessen Kosten verweigert. Das ist in Literatur und Rechtsprechung unumstritten. Streit entsteht nur darüber, unter welchen Voraussetzungen der Vermieter im einzelnen zustimmen muß. Überwiegend wird angenommen, daß der Mieter die Baumaßnahme in spiegelbildlicher Anwendung des § 554 Abs. 3 BGB ankündigen muß. Davon waren bisher das Landgericht Berlin, ZK 62 (GE 1995, 109; GE 1999, 774), und das Landgericht Berlin, ZK 63 (GE 2002, 533), ausgegangen. Die ZK 65 des Landgerichts hatte das abgelehnt (MM 1999, 441), ist aber auch von einer recht umfänglichen Informationspflicht des Mieters gegenüber seinem Vermieter ausgegangen. Nunmehr wollte sich die ZK 62 in dem o. a. Urteil zu dieser Frage offenbar nicht mehr festlegen. Dabei wird die o. a. Rechtsprechung der Kammer nicht genannt.
Die spezifizierte Mitteilung des Mieters zum geplanten Einbau der Heizung ist nach hier vertretener Auffassung unumgänglich. Das bezieht sich auch darauf, wo Heizkörper angebracht werden und wo Leitungen im einzelnen verlaufen sollen, da es sich hier um Substanzeingriffe handelt, und der Vermieter sehr wohl ein Interesse daran hat, zu wissen, wie was gebaut wird. Das Argument, den Vermieter müsse das nicht interessieren, da der Mieter ohnehin bei Auszug zur Entfernung verpflichtet sei, ist daher fragwürdig. Ganz wichtig für den Vermieter ist es, über den Anschluß der Heizung an den Schornstein informiert zu werden, denn beim Einbau gerade einer Gasheizung müssen vielfältige Anforderungen erfüllt werden, die vom Bezirksschornsteinfegermeister überprüft werden müssen. Im vorliegenden Fall gab es allerdings die Besonderheit, daß der Vermieter dem Schornsteinfeger die Weisung erteilt hatte, dem Mieter keine weiteren Auskünfte zu erteilen, so daß er sich nach Treu und Glauben dem Mieter gegenüber darauf nicht berufen konnte, er sei insofern nicht ausreichend informiert worden. § 554 BGB sieht auch vor, daß der Vermieter dem Mieter eine Mitteilung zum Beginn und zur Dauer der Arbeiten machen muß. Gerade davon hängt die Zustimmung des Mieters auch ab. Spiegelbildlich gilt das auch für die Information des Mieters dem Vermieter gegenüber. Denn auch dieser muß sich z. B. wegen einer möglichen Mietminderung von anderen Mietern wegen Baulärms entsprechend einstellen können. Die entsprechende Mitteilung ist also für die Zustimmung des Vermieters notwendig, nicht umgekehrt erst die Mitteilung nach der Zustimmung des Vermieters.
Die neue Vorschrift zur Barrierefreiheit sieht vor, daß der Vermieter seine Zustimmung von der Leistung einer angemessenen zusätzlichen Sicherheit für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes abhängig machen kann. Das gilt auch für die Zustimmung zu einer Mietermodernisierung. Nach der Entscheidung der ZK 65 des Landgerichts Berlin (MM 1999, 441) muß der Mieter keine (zusätzliche) Sicherheit leisten, wenn er bereits eine Kaution im Sinne des § 550 b Abs. 1 BGB a. F., jetzt § 551 BGB geleistet hat. Gerade § 554 a BGB zeigt, daß auch der Gesetzgeber von einer zusätzlichen Sicherheitsleistung ausgeht, was im übrigen auch der Rechtsprechung zur mieterseitigen Installation einer Parabolantenne entspricht.
LG Berlin, Urteil vom 21. Juli 2003 – 62 S 114/03 – Wortlaut Seite 1429
Das Urteil: Das Landgericht Berlin, ZK 62, kam zu dem Ergebnis, daß der Vermieter nach Treu und Glauben (unzulässige Rechtsausübung) dem Mieter nicht untersagen dürfe, die begehrte Gasetagenheizung selbst auf eigene Kosten einzubauen. Nachteile für den Vermieter seien nicht ersichtlich, eine Sicherheitsleistung sei vom Vermieter nicht verlangt worden. Den voraussichtlichen Beginn und das Ende der Arbeiten könne der Mieter dem Vermieter erst dann mitteilen, wenn der Auftrag erteilt worden sei, was eben gerade die Zustimmung des Vermieters voraussetze.
Der Kommentar: Trotz umfangreicher Vermietermodernisierungen (nur eine moderne Wohnung hat auf dem Markt Chancen) kommt es immer wieder vor, daß die Mieter eine Modernisierung selbst in die Hand nehmen wollen. Eine Anspruchsgrundlage dafür gibt es grundsätzlich nicht, ist vom Gesetzgeber der Mietrechtsreform nur im Rahmen der sogenannten Barrierefreiheit nach § 554 a BGB eingeführt worden. Dort geht es um behindertengerechte Nutzung der Mietsache, nicht um allgemeine Modernisierung. So muß man dogmatisch auf den Grundsatz von Treu und Glauben nach § 242 BGB zurückgreifen und eine unzulässige Rechtsausübung des Vermieters feststellen, wenn er einem Mieter eine bestimmte Modernisierung auf dessen Kosten verweigert. Das ist in Literatur und Rechtsprechung unumstritten. Streit entsteht nur darüber, unter welchen Voraussetzungen der Vermieter im einzelnen zustimmen muß. Überwiegend wird angenommen, daß der Mieter die Baumaßnahme in spiegelbildlicher Anwendung des § 554 Abs. 3 BGB ankündigen muß. Davon waren bisher das Landgericht Berlin, ZK 62 (GE 1995, 109; GE 1999, 774), und das Landgericht Berlin, ZK 63 (GE 2002, 533), ausgegangen. Die ZK 65 des Landgerichts hatte das abgelehnt (MM 1999, 441), ist aber auch von einer recht umfänglichen Informationspflicht des Mieters gegenüber seinem Vermieter ausgegangen. Nunmehr wollte sich die ZK 62 in dem o. a. Urteil zu dieser Frage offenbar nicht mehr festlegen. Dabei wird die o. a. Rechtsprechung der Kammer nicht genannt.
Die spezifizierte Mitteilung des Mieters zum geplanten Einbau der Heizung ist nach hier vertretener Auffassung unumgänglich. Das bezieht sich auch darauf, wo Heizkörper angebracht werden und wo Leitungen im einzelnen verlaufen sollen, da es sich hier um Substanzeingriffe handelt, und der Vermieter sehr wohl ein Interesse daran hat, zu wissen, wie was gebaut wird. Das Argument, den Vermieter müsse das nicht interessieren, da der Mieter ohnehin bei Auszug zur Entfernung verpflichtet sei, ist daher fragwürdig. Ganz wichtig für den Vermieter ist es, über den Anschluß der Heizung an den Schornstein informiert zu werden, denn beim Einbau gerade einer Gasheizung müssen vielfältige Anforderungen erfüllt werden, die vom Bezirksschornsteinfegermeister überprüft werden müssen. Im vorliegenden Fall gab es allerdings die Besonderheit, daß der Vermieter dem Schornsteinfeger die Weisung erteilt hatte, dem Mieter keine weiteren Auskünfte zu erteilen, so daß er sich nach Treu und Glauben dem Mieter gegenüber darauf nicht berufen konnte, er sei insofern nicht ausreichend informiert worden. § 554 BGB sieht auch vor, daß der Vermieter dem Mieter eine Mitteilung zum Beginn und zur Dauer der Arbeiten machen muß. Gerade davon hängt die Zustimmung des Mieters auch ab. Spiegelbildlich gilt das auch für die Information des Mieters dem Vermieter gegenüber. Denn auch dieser muß sich z. B. wegen einer möglichen Mietminderung von anderen Mietern wegen Baulärms entsprechend einstellen können. Die entsprechende Mitteilung ist also für die Zustimmung des Vermieters notwendig, nicht umgekehrt erst die Mitteilung nach der Zustimmung des Vermieters.
Die neue Vorschrift zur Barrierefreiheit sieht vor, daß der Vermieter seine Zustimmung von der Leistung einer angemessenen zusätzlichen Sicherheit für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes abhängig machen kann. Das gilt auch für die Zustimmung zu einer Mietermodernisierung. Nach der Entscheidung der ZK 65 des Landgerichts Berlin (MM 1999, 441) muß der Mieter keine (zusätzliche) Sicherheit leisten, wenn er bereits eine Kaution im Sinne des § 550 b Abs. 1 BGB a. F., jetzt § 551 BGB geleistet hat. Gerade § 554 a BGB zeigt, daß auch der Gesetzgeber von einer zusätzlichen Sicherheitsleistung ausgeht, was im übrigen auch der Rechtsprechung zur mieterseitigen Installation einer Parabolantenne entspricht.
LG Berlin, Urteil vom 21. Juli 2003 – 62 S 114/03 – Wortlaut Seite 1429
Autor: Klaus Schach
