Baulärm in der City

11.11.2003 (GE 21/03, Seite 1372) Bauarbeiten führen zwangsläufig zu Lärm, so daß grundsätzlich eine Beeinträchtigungsvermutung besteht. Das gilt jedoch nicht ohne weiteres für den Citybereich. Hier muß der Mieter nähere Einzelheiten mitteilen.

Der Fall: Der Mieter zahlte längere Zeit die volle Miete unter Vorbehalt wegen Baulärmbeeinträchtigungen, leitete jedoch keine rechtlichen Schritte ein. In anderem Zusammenhang behielt er die Miete dann teilweise ein. Auch der Vermieter klagte nicht sofort, sondern erst nach mehr als vier Jahren. Dem Einbehalt hatte er allerdings widersprochen und auf die Rückstände hingewiesen. Im Klageverfahren wegen der Mietrückstände berief sich der Mieter auf Verwirkung und rechnete hilfsweise mit Minderungsansprüchen wegen Baulärms auf. Beim Amtsgericht bekam er recht, unterlag jedoch in der Berufung des Vermieters.
Das Urteil: Das Landgericht Berlin, ZK 67, verneinte eine Verwirkung. Die Kammer ließ es dahinstehen, ob nach mehr als vier Jahren seit Beginn der Einbehalte das Zeitmoment für die Verwirkung erfüllt sei, denn jedenfalls fehle es an dem Umstandsmoment. Angesichts des Verhaltens des Vermieters habe der Mieter nicht darauf vertrauen können, daß die rückständige Miete nicht mehr geltend gemacht würde. Zur Minderung wegen Baulärms stellte sich das Gericht auf den Standpunkt, daß - zumal bei einer geltend gemachten Minderung von durchgängig 40 % - der Mieter nähere Einzelheiten zu Art und Ausmaß des Baulärms hätte vortragen müssen. Das gelte jedenfalls bei einem Baugeschehen zentral in der City, also im Brennpunkt des Lebens und des Verkehrsgeschehens.
Aus einem erklärten Zahlungsvorbehalt müsse der Mieter innerhalb einer angemessenen Zeit Konsequenzen ziehen und entsprechende Rechte herleiten. Bei der Bestimmung des Zeitraumes käme es auf die Einzelumstände an. Jedenfalls aber nach Beendigung der Bauarbeiten, die Anlaß für den Vorbehalt waren, hätte der Mieter tätig werden müssen.
LG Berlin, Urteil vom 8. Juli 2003 - 63 S 12/03 - Wortlaut Seite 1429