Mietenbewertung für Wohn- und Gewerberäume

11.11.2003 (GE 21/03, Seite 1404) Auch nach der Mietrechtsreform und der Aufstellung sogenannter Qualifizierter Mietspiegel ist die besondere Sachkunde öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Mieten und Pachten nach wie vor gefragt.

Zwar gilt der neue Berliner Mietspiegel als überlegenes Beweismittel hinsichtlich der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für Wohnungen im Geschoßwohnungsbau, doch muß die Einbeziehung der Orientierungshilfe als Bestandteil des qualifizierten Mietspiegels als wohl umstritten angesehen werden. Im übrigen bleibt auch beim aktuellen Berliner Mietspiegel der Vermietungsmarkt von Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern unberücksichtigt, die Feststellung dieser ortsüblichen Vergleichsmieten ein Feld gutachterlicher Tätigkeit.

Blickt man nach Brandenburg, so bleibt die Suche nach in Kraft befindlichen Mietspiegeln in der Mehrzahl der Gemeinden erfolglos; aktuelle Mietspiegel können an einer Hand abgezählt werden. Angesichts klammer Kassen kann die Erstellung von Mietspiegeln vielerorts nicht mehr geleistet werden. Doch auch mit oder ohne Mietspiegel entwickeln sich die örtlichen Vermietungsmärkte weiter. Hier bieten häufig nur die Expertisen der qualifizierten Mietensachverständigen die Möglichkeit, Mietanpassungsforderungen zu begründen oder gerichtliche Beweisbeschlüsse zur Höhe ortsüblicher Vergleichsmieten zu erfüllen.

Hilfe durch Sachverständige kann auch erwartet werden, wenn es darum geht,
• Wohnflächen aufzumessen oder Flächenmaße zu überprüfen
• Mietminderungen sachgerecht zu ermitteln
• mögliche Mietpreisüberhöhungen festzustellen
• Möblierungszuschläge, Nutzungsentschädigungen, Zuschläge für teilgewerbliche Nutzung u. a. m. zu bemessen.
Neben dem Bereich der Wohnungsmieten bietet auch der der Gewerbemieten dem Mietensachverständigen vielfältige von privater Seite oder von Gerichten nachgefragte Wirkungsmöglichkeiten. So kann eine gutachterliche Stellungnahme zur Marktmiete für Gewerberaum für Mieter oder Vermieter bereits vor Abschluß eines Gewerbemietvertrages bei der Entscheidungsfindung hilfreich sein, unterhalten doch namentlich die führenden Mietensachverständigen einen auf permanenter Marktbeobachtung basierenden, umfangreichen und ständig aktualisierten Mietdatenpool. Öffentlich bestellte und vereidigte Mietensachverständige sind darüber hinaus im Rahmen von Kammern, Ausschüssen und Verbänden aktiv engagiert, über allgemein zugängliche Gewerbemietenübersichten (wie die Gewerbemietenverzeichnisse der IHK Potsdam) den interessierten Marktteilnehmern zweckdienliche und nicht einseitig interessegeleitete Orientierungen am Vermietungsmarkt zu geben.

Häufig sehen Gewerbemietverträge bei anstehenden Mietanpassungen im Falle der Nichteinigung die Hinzuziehung von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen vor, die dann u. a. als Schiedsgutachter tätig sind.
Qualifizierte Mietensachverständige stehen schließlich auch für Standortanalysen zur Verfügung.
Noch ein Wort zu den Kosten: Kostenvorschüsse für Gerichtsgutachten zur Ermittlung ortsüblicher Vergleichsmieten rangieren im allgemeinen in Größenordnungen von 1.300 bis 2.000 €. Mietgutachterliche Stellungnahmen zur Begründung von Erhöhungsverlangen liegen, je nach Schwierigkeit des Falls und demzufolge nach dem anzusetzenden Aufwand, preislich natürlich unter den vorgenannten Kostengrößen.

Autor: Dr. Manfred Otto Stelter, öbuv Sachverständiger