Mietkonto nicht insolvenzfest

02.10.2003 (GE 19/03, Seite 1246) Der Vermieter (und Hausverwalter) von Wohnraum muß eine Kaution von seinem Vermögen getrennt anlegen (§ 551 Abs. 3 Satz 3 BGB). Tut er das nicht, macht er sich wegen Untreue strafbar. Für Mietkonten, die der Hausverwalter führt, gilt das nicht. Wird der Hausverwalter insolvent, können die Mieten weg sein - ein Aussonderungsanspruch besteht nämlich nicht. Gegen das Risiko kann man sich absichern.

Der Fall: Der Eigentümer hatte die Hausverwaltung mit der Einziehung der Mieten für seine Eigentumswohnung beauftragt. Auf dem Mietkonto der Hausverwaltung gingen auch Mietzahlungen für andere Eigentümer und die Hausverwaltung selbst ein, die auch Wohnungen vermietet hatte. Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen der Hausverwaltung verlangte der Eigentümer die auf ihn entfallenden Mieten im Wege der Aussonderung vom Insolvenzverwalter.
Das Urteil: Mit Urteil vom 24. Juni 2003 wies der Bundesgerichtshof die Klage ab und betonte, es habe sich eben nicht um ein insolvenzfestes Treuhandkonto gehandelt, da auch Zahlungen für die Hausverwaltung selbst auf dem Konto eingegangen seien. Auch eine Ersatzaussonderung komme nicht in Betracht, da nur eine unbefugte Einziehung der Miete durch die Hausverwaltung den Tatbestand des § 48 InsO erfülle. Das sei hier nicht der Fall, da die Hausverwaltung die Abreden mit dem Eigentümer eingehalten habe.
Tip: Eigentümer, die sich gegen das Insolvenzrisiko des Hausverwalters absichern wollen, sollten darauf bestehen, daß für die Mietzahlungen ein Treuhandkonto eingerichtet wird, auf dem insbesondere keine Zahlungen für den Verwalter selbst gebucht werden.
BGH, Urteil vom 24. Juni 2003 - IX ZR 120/02 - Wortlaut Seite 1270