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GEWOS-Immobilienmarktanalyse IMA®: Belebung nur regional
Immobilienumsätze noch nicht aus der Talsohle
02.10.2003 (GE 19/03, Seite 1239) Der Immobilienmarkt hält sich im Jahr 2003 mit einem Umsatzvolumen von 125,3 Mrd. E bei leicht ansteigenden Kauffallzahlen fast auf Vorjahresniveau. Der Gesamtumsatz von bebauten und unbebauten Grundstücken betrug im Jahr 2002 noch 126,7 Mrd. E. Damit wird das Umsatzniveau des Vorjahres um 1,4 Mrd. E unterschritten. Für das kommende Jahr wird eine weitere leichte Abschwächung auf 123,4 Mrd. E erwartet. Bei annähernd stagnierenden Kauffallzahlen kann somit eine Minderung der durchschnittlichen Objektpreise festgestellt werden.
Die Entwicklung der sektoralen Teilmärkte zeigt sich im Jahr 2003 uneinheitlich. 2003 ist noch von einem geringen Zuwachs im Sektor der Ein- und Zweifamilienhäuser auszugehen. GEWOS erwartet hier einen Umsatz von rd. 40,2 Mrd. E. Das Umsatzvolumen des Jahres 2002 wird um etwa 0,8 % übertroffen. Die Kauffälle werden mit 1,9 % noch deutlicher steigen. Der Anstieg ist mit der Diskussion um die Eigenheimzulage und den daraus resultierenden vorgezogenen Transaktionen zu erklären. Erst 2004 wird sich durch die Mitnahmeeffekte, die sich schon am Jahresende 2002 deutlich bemerkbar machten und 2003 weiterhin anhalten, eine Trendumkehr einstellen. Die im Jahr 2001 eingesetzte Erholung dieses Marktes wird mit dem Jahr 2003 enden.
Dies sind Ergebnisse der aktuellen IMA® 2003, der von GEWOS jährlich herausgegebenen bundesweiten Immobilienmarktanalyse. GEWOS ermittelt in der IMA® durch Erhebungen in allen 440 Stadt- und Landkreisen der Bundesrepublik Deutschland die Umsatzzahlen der einzelnen Immobilienarten.
Im Gegensatz zum Teilmarkt der Ein- und Zweifamilienhäuser entwickeln sich die anderen Teilmärkte aufgrund der weiterhin ungünstigen wirtschaftlichen Lage stagnierend bis leicht rückläufig. Es wird lediglich zu regional eingeschränkten Marktbelebungen kommen, die durch räumlich begrenzt wirkende positive Impulse ausgelöst werden. So wird sich beispielsweise in den Städten Kiel, Köln, Wiesbaden und Würzburg der Geldumsatz mit Immobilien gegenüber dem Jahr 2002 steigern.
Tendenziell ist im Teilmarkt der Ein- und Zweifamilienhäuser mit einer parallel verlaufenden Entwicklung in West- und Ostdeutschland zu rechnen. Im Westen werden die Umsätze nach einem leichten Anstieg in diesem Jahr von 36,5 Mrd. E auf 35,4 Mrd. E im Jahr 2004 sinken. In Ostdeutschland liegt das Umsatzniveau im kommenden Jahr nur noch bei 3,6 Mrd. E und damit um 2,7 % unter dem Niveau von 2003.
Auf dem Teilmarkt für Eigentumswohnungen erwartet GEWOS für das aktuelle Jahr 2003 einen Umsatz von 29,4 Mrd. E. Westdeutschland dominiert mit einem Umsatzanteil von 90,6 % dabei die gesamtdeutsche Entwicklung. In Ostdeutschland hat sich durch die Stabilisierung der vergangenen drei Jahre ein neues Marktniveau um 3 Mrd. E gebildet. Durch die gesunkenen Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser entsteht hier ein Substitutionseffekt, der die Eigentumswohnung verstärkt in Konkurrenz zum preisgünstigen Eigenheim setzt. Die Märkte in Ost- und Westdeutschland werden sich im Jahr 2004 nicht parallel verhalten. Für Westdeutschland ist mit einem leichten Anstieg der Umsätze zu rechnen (+ 0,7 %). Der ostdeutsche Markt für Eigentumswohnungen wird angesichts mangelnder Nachfrage bei 2,7 Mrd. E stagnieren.
Im Marktsegment der Mehrfamilienhäuser erwartet GEWOS für das Jahr 2004 einen Umsatz von 12,6 Mrd. E. Dies ist eine Zunahme des Transaktionsvolumens zum laufenden Jahr um 0,8 %. In den Wachstumsregionen werden Investoren aufgrund der zu erwartenden Engpässe an Wohnraum und der steigenden Mieten wieder vermehrt in den Markt einsteigen. Die Märkte für Mehrfamilienhäuser haben sich in West- und Ostdeutschland insgesamt gefestigt. In Westdeutschland schwankt der Umsatz seit Jahren in einer stabilen Spanne zwischen 9 und 10 Mrd. E. Die Umsätze in Ostdeutschland konnten sich seit 2001 nach der hohen Dynamik in den 90er Jahren ebenfalls auf einem Niveau bei rund 3 Mrd. E stabilisieren.
Der Sektor der Gewerbeimmobilien, der in besonderem Maße von wirtschaftlichen Impulsen abhängt, ist weiterhin von leichten Umsatzabnahmen geprägt. Der Umsatz für bebaute Gewerbegrundstücke wird in Deutschland insgesamt nach 23,9 Mrd. E in 2002 in diesem Jahr 23,1 Mrd. E erreichen und damit 3,3 % niedriger liegen. 84 % der Umsätze entfallen dabei auf Westdeutschland. Für 2004 wird ein weiterer leichter Rückgang auf 22,6 Mrd. E erwartet. Der Teilmarkt für unbebaute Gewerbegrundstücke wird sich in Westdeutschland nach dem Einbruch im vergangenen Jahr um 14,3 % auf 3,6 Mrd. E in diesem und im kommenden Jahr auf einem leicht geringeren Niveau stabilisieren.
Dies sind Ergebnisse der aktuellen IMA® 2003, der von GEWOS jährlich herausgegebenen bundesweiten Immobilienmarktanalyse. GEWOS ermittelt in der IMA® durch Erhebungen in allen 440 Stadt- und Landkreisen der Bundesrepublik Deutschland die Umsatzzahlen der einzelnen Immobilienarten.
Im Gegensatz zum Teilmarkt der Ein- und Zweifamilienhäuser entwickeln sich die anderen Teilmärkte aufgrund der weiterhin ungünstigen wirtschaftlichen Lage stagnierend bis leicht rückläufig. Es wird lediglich zu regional eingeschränkten Marktbelebungen kommen, die durch räumlich begrenzt wirkende positive Impulse ausgelöst werden. So wird sich beispielsweise in den Städten Kiel, Köln, Wiesbaden und Würzburg der Geldumsatz mit Immobilien gegenüber dem Jahr 2002 steigern.
Tendenziell ist im Teilmarkt der Ein- und Zweifamilienhäuser mit einer parallel verlaufenden Entwicklung in West- und Ostdeutschland zu rechnen. Im Westen werden die Umsätze nach einem leichten Anstieg in diesem Jahr von 36,5 Mrd. E auf 35,4 Mrd. E im Jahr 2004 sinken. In Ostdeutschland liegt das Umsatzniveau im kommenden Jahr nur noch bei 3,6 Mrd. E und damit um 2,7 % unter dem Niveau von 2003.
Auf dem Teilmarkt für Eigentumswohnungen erwartet GEWOS für das aktuelle Jahr 2003 einen Umsatz von 29,4 Mrd. E. Westdeutschland dominiert mit einem Umsatzanteil von 90,6 % dabei die gesamtdeutsche Entwicklung. In Ostdeutschland hat sich durch die Stabilisierung der vergangenen drei Jahre ein neues Marktniveau um 3 Mrd. E gebildet. Durch die gesunkenen Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser entsteht hier ein Substitutionseffekt, der die Eigentumswohnung verstärkt in Konkurrenz zum preisgünstigen Eigenheim setzt. Die Märkte in Ost- und Westdeutschland werden sich im Jahr 2004 nicht parallel verhalten. Für Westdeutschland ist mit einem leichten Anstieg der Umsätze zu rechnen (+ 0,7 %). Der ostdeutsche Markt für Eigentumswohnungen wird angesichts mangelnder Nachfrage bei 2,7 Mrd. E stagnieren.
Im Marktsegment der Mehrfamilienhäuser erwartet GEWOS für das Jahr 2004 einen Umsatz von 12,6 Mrd. E. Dies ist eine Zunahme des Transaktionsvolumens zum laufenden Jahr um 0,8 %. In den Wachstumsregionen werden Investoren aufgrund der zu erwartenden Engpässe an Wohnraum und der steigenden Mieten wieder vermehrt in den Markt einsteigen. Die Märkte für Mehrfamilienhäuser haben sich in West- und Ostdeutschland insgesamt gefestigt. In Westdeutschland schwankt der Umsatz seit Jahren in einer stabilen Spanne zwischen 9 und 10 Mrd. E. Die Umsätze in Ostdeutschland konnten sich seit 2001 nach der hohen Dynamik in den 90er Jahren ebenfalls auf einem Niveau bei rund 3 Mrd. E stabilisieren.
Der Sektor der Gewerbeimmobilien, der in besonderem Maße von wirtschaftlichen Impulsen abhängt, ist weiterhin von leichten Umsatzabnahmen geprägt. Der Umsatz für bebaute Gewerbegrundstücke wird in Deutschland insgesamt nach 23,9 Mrd. E in 2002 in diesem Jahr 23,1 Mrd. E erreichen und damit 3,3 % niedriger liegen. 84 % der Umsätze entfallen dabei auf Westdeutschland. Für 2004 wird ein weiterer leichter Rückgang auf 22,6 Mrd. E erwartet. Der Teilmarkt für unbebaute Gewerbegrundstücke wird sich in Westdeutschland nach dem Einbruch im vergangenen Jahr um 14,3 % auf 3,6 Mrd. E in diesem und im kommenden Jahr auf einem leicht geringeren Niveau stabilisieren.
