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Mietkaution
Zugriffszeitpunkt
02.09.2003 (GE 17/03, Seite 1128) Der Vermieter kann sich auch im laufenden Mietverhältnis aus der Kaution befriedigen, wobei er nicht auf unstreitige oder rechtskräftig festgestellte Forderungen beschränkt ist.
Der Fall: In dem Geschäftsraummietvertrag hatte sich der Mieter zur Zahlung einer Mietkaution verpflichtet, wobei ihm die Möglichkeit eingeräumt war, die Bareinzahlung durch eine Bankbürgschaft zu ersetzen, was auch geschah. Wegen einer offenen Miete befriedigte sich der Vermieter aus der Kaution dergestalt, daß er die Bank als Bürgen in Anspruch nahm, die auch zahlte. In dem folgenden Rechtsstreit verlangte der Vermieter von dem Mieter die Wiederauffüllung der Sicherheit in Höhe der in Anspruch genommenen Kaution und erhielt sowohl beim Amts- als auch beim Landgericht Recht.
Die Entscheidung: Das Landgericht Berlin, ZK 67, kam zu dem Ergebnis, daß sich der Vermieter auch im laufenden Mietverhältnis wegen der offenen Monatsmiete aus der Kaution befriedigen durfte und nunmehr einen Anspruch auf Wiederauffüllung der Sicherheit hat. Eine Einschränkung des Vermieterrechtes dahingehend, daß Befriedigung aus der Kaution während des Mietverhältnisses nur dann gesucht werden dürfe, wenn die geltend gemachte Forderung unbestritten oder rechtskräftig festgestellt sei, könne nicht anerkannt werden. Die Frage, ob beim Vermieter der Anspruch bestehe, könne als Vorfrage in einem Rechtsstreit geklärt werden, in dem der Vermieter eine Wiederauffüllung der Kaution verlange oder der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Rückzahlung der Kaution begehre. Ebenso könne diese Frage im Rahmen eines Rechtsstreits geklärt werden, indem der Mieter von dem Vermieter die Wiederauffüllung der Kaution wegen unberechtigter Entnahme verlange.
Der Kommentar: Im vorliegenden Fall hatte der (Geschäftsraum-) Mieter die eine Monatsmiete nicht gezahlt, weil er meinte, ein Minderungsrecht zu haben bzw. die Einrede des nicht erfüllten Vertrages erheben zu können. Die Mietforderung des Vermieters war also nicht unstreitig. Dennoch hatte der Vermieter auf die Kaution zurückgegriffen mit der Folge, daß er zwar mit seiner Mietforderung befriedigt war, aber in derselben Höhe nunmehr die Kaution geringer war. Es bestanden also entweder Rechte des Vermieters oder des Mieters auf (Wieder-) Auffüllung der Kaution, was davon abhing, ob der Mieter ein Minderungsrecht hatte oder die Einrede des nicht erfüllten Vertrages erheben durfte.
Die herrschende Meinung vertritt die Ansicht, daß der Vermieter auf die Kaution im laufenden Mietverhältnis nur zugreifen dürfe, wenn seine Forderung unbestritten bzw. rechtskräftig festgestellt ist. Der Zugriff auch bei bestrittenen Forderungen würde dem treuhänderischen Zweck der Kaution widersprechen (vgl. Kinne in Kinne/Schach, Miet- und Mietprozeßrecht, 3. Aufl., § 551 Rn. 19; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rn. 250; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., § 551 Rn. 67; LG Mannheim WuM 1996, 269; LG Berlin [ZK 62] GE 1997, 1027). Die vorliegende Entscheidung des Landgerichts Berlin [ZK 67] weicht davon ab, so daß es wohl angezeigt gewesen wäre, die Revision zuzulassen.
Die ZK 67 steht allerdings mit ihrer Meinung nicht ganz alleine da und kann sich auf Bub/Treier/von Martius, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. III A Rn. 768 und auf Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet- und Pachtrechts, 7. Aufl., Rn. 769 berufen. Selbst die Kommentierung bei Schmidt-Futterer/Blank ist etwas widersprüchlich. In Rn. 66 zu § 551 BGB wird ausgeführt, daß der Vermieter auch wegen offensichtlich begründeter Forderungen auf die Kaution im laufenden Mietverhältnis zurückgreifen dürfe, während Rn. 67 ein Zugriffsrecht nur bei unstreitigen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen festhält.
Angesichts des Meinungsstandes in Literatur und Rechtsprechung ist ein Vermieter gut beraten, jedenfalls bei der Wohnraummiete, sich bei bestrittenen Forderungen nicht sogleich aus der Kaution zu befriedigen. Tut er das dennoch, kann das zwar zunächst nur zu einer Klage des Mieters auf Wiederauffüllung der Kaution führen, womit allerdings auch ein Zinsanspruch des Mieters verbunden wäre. Immerhin könnte ein Mieter aber auch daran denken, wegen der Vertragsverletzung das Mietverhältnis zu kündigen, was für ihn bei längeren Kündigungsfristen (Altmietverträge) vielleicht nicht uninteressant sein dürfte. Das wäre dann nach § 543 Abs. 1 zu beurteilen und würde sich danach richten, ob dem Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses noch zugemutet werden könnte. Bei der Geschäftsraummiete gilt grundsätzlich nichts anderes. Allerdings sollte schon bei Abschluß des Mietvertrages daran gedacht werden, die Zugriffsmöglichkeit des Vermieters auf die Kaution im laufenden Mietverhältnis auch bei bestrittenen Forderungen vorzusehen.
LG Berlin, Urteil vom 2. Juni 2003 - 67 S 378/02 - Wortlaut Seite 1161
Die Entscheidung: Das Landgericht Berlin, ZK 67, kam zu dem Ergebnis, daß sich der Vermieter auch im laufenden Mietverhältnis wegen der offenen Monatsmiete aus der Kaution befriedigen durfte und nunmehr einen Anspruch auf Wiederauffüllung der Sicherheit hat. Eine Einschränkung des Vermieterrechtes dahingehend, daß Befriedigung aus der Kaution während des Mietverhältnisses nur dann gesucht werden dürfe, wenn die geltend gemachte Forderung unbestritten oder rechtskräftig festgestellt sei, könne nicht anerkannt werden. Die Frage, ob beim Vermieter der Anspruch bestehe, könne als Vorfrage in einem Rechtsstreit geklärt werden, in dem der Vermieter eine Wiederauffüllung der Kaution verlange oder der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Rückzahlung der Kaution begehre. Ebenso könne diese Frage im Rahmen eines Rechtsstreits geklärt werden, indem der Mieter von dem Vermieter die Wiederauffüllung der Kaution wegen unberechtigter Entnahme verlange.
Der Kommentar: Im vorliegenden Fall hatte der (Geschäftsraum-) Mieter die eine Monatsmiete nicht gezahlt, weil er meinte, ein Minderungsrecht zu haben bzw. die Einrede des nicht erfüllten Vertrages erheben zu können. Die Mietforderung des Vermieters war also nicht unstreitig. Dennoch hatte der Vermieter auf die Kaution zurückgegriffen mit der Folge, daß er zwar mit seiner Mietforderung befriedigt war, aber in derselben Höhe nunmehr die Kaution geringer war. Es bestanden also entweder Rechte des Vermieters oder des Mieters auf (Wieder-) Auffüllung der Kaution, was davon abhing, ob der Mieter ein Minderungsrecht hatte oder die Einrede des nicht erfüllten Vertrages erheben durfte.
Die herrschende Meinung vertritt die Ansicht, daß der Vermieter auf die Kaution im laufenden Mietverhältnis nur zugreifen dürfe, wenn seine Forderung unbestritten bzw. rechtskräftig festgestellt ist. Der Zugriff auch bei bestrittenen Forderungen würde dem treuhänderischen Zweck der Kaution widersprechen (vgl. Kinne in Kinne/Schach, Miet- und Mietprozeßrecht, 3. Aufl., § 551 Rn. 19; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rn. 250; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., § 551 Rn. 67; LG Mannheim WuM 1996, 269; LG Berlin [ZK 62] GE 1997, 1027). Die vorliegende Entscheidung des Landgerichts Berlin [ZK 67] weicht davon ab, so daß es wohl angezeigt gewesen wäre, die Revision zuzulassen.
Die ZK 67 steht allerdings mit ihrer Meinung nicht ganz alleine da und kann sich auf Bub/Treier/von Martius, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. III A Rn. 768 und auf Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet- und Pachtrechts, 7. Aufl., Rn. 769 berufen. Selbst die Kommentierung bei Schmidt-Futterer/Blank ist etwas widersprüchlich. In Rn. 66 zu § 551 BGB wird ausgeführt, daß der Vermieter auch wegen offensichtlich begründeter Forderungen auf die Kaution im laufenden Mietverhältnis zurückgreifen dürfe, während Rn. 67 ein Zugriffsrecht nur bei unstreitigen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen festhält.
Angesichts des Meinungsstandes in Literatur und Rechtsprechung ist ein Vermieter gut beraten, jedenfalls bei der Wohnraummiete, sich bei bestrittenen Forderungen nicht sogleich aus der Kaution zu befriedigen. Tut er das dennoch, kann das zwar zunächst nur zu einer Klage des Mieters auf Wiederauffüllung der Kaution führen, womit allerdings auch ein Zinsanspruch des Mieters verbunden wäre. Immerhin könnte ein Mieter aber auch daran denken, wegen der Vertragsverletzung das Mietverhältnis zu kündigen, was für ihn bei längeren Kündigungsfristen (Altmietverträge) vielleicht nicht uninteressant sein dürfte. Das wäre dann nach § 543 Abs. 1 zu beurteilen und würde sich danach richten, ob dem Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses noch zugemutet werden könnte. Bei der Geschäftsraummiete gilt grundsätzlich nichts anderes. Allerdings sollte schon bei Abschluß des Mietvertrages daran gedacht werden, die Zugriffsmöglichkeit des Vermieters auf die Kaution im laufenden Mietverhältnis auch bei bestrittenen Forderungen vorzusehen.
LG Berlin, Urteil vom 2. Juni 2003 - 67 S 378/02 - Wortlaut Seite 1161
Autor: Klaus Schach
