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Marktzahlen für die ersten sechs Monate 2003
Berliner Büromarkt: Nachfrage um 40 % niedriger als im Vorjahr
18.08.2003 (GE 16/03, Seite 1048) Um 40 % unter Vorjahresniveau fiel der Flächenumsatz im Berliner Büromarkt im ersten Halbjahr 2003. Insgesamt 111.000 Quadratmeter wurden in der Bundeshauptstadt vermietet. Während andere bedeutende Büromärkte wie Frankfurt, München oder Hamburg erstaunlich stabil blieben, leidet der Berliner Büromarkt besonders unter der aktuellen Konjunkturschwäche. Dies ergab eine Analyse der ersten sechs Monate dieses Jahres von ATIS REAL Müller, Deutschlands führendem Berater für Gewerbeimmobilien.
Im ersten Halbjahr dominierten Vermietungen mit Flächen unter 1.000 Quadratmetern mit einem Anteil von 43 % (im Vorjahr waren es 23 %). Lebhaft war die Nachfrage auch zwischen 5.000 und 10.000 Quadratmetern (Flächenumsatzanteil 26 %, Vorjahr 14 %).
Der Berliner Büromarkt sei nach wie vor ein Mietermarkt; so würden bestehende Mietverträge nachverhandelt, um günstigere Konditionen zu erzielen, Mietvertragslaufzeiten würden kürzer, Sonderkündigungsrechte immer häufiger eingeräumt. Bei den Branchen führt die öffentliche Verwaltung mit einem Anteil von 24 %, da hier mehrere größere Vermietungen stattfanden. Auf dem zweiten Platz liegen die sonstigen Dienstleistungen (unternehmensbezogene oder private Serviceleistungen) mit knapp 16 %, gefolgt von Unternehmen aus dem Bereich Medien und Werbung mit 11 %.
Leerstand gestiegen, Mietpreise gesunken
Der Leerstand kletterte innerhalb eines Jahres um fast 30 % auf rund 1,49 Millionen Quadratmeter, da viele der in den vergangenen zwei Jahren begonnenen Projekte jetzt fertiggestellt und noch nicht vollständig vermietet sind. Auch Abwanderungen und Flächenverkleinerungen von Unternehmen trugen zum Anstieg bei. Zwei Büromarktzonen sind davon besonders betroffen: die Topcity Ost (172.500 Quadratmeter Leerstand) und die Büromarktlage Kreuzberg/Friedrichshain (150.500 Quadratmeter). Die leicht rückläufige Bautätigkeit kompensierte den Leerstand zum Teil. Neue Projekte werden vorerst verschoben.
Auf Platz 1 bei Investitionen
Im Gegensatz zu den Bürovermietungen sei der Berliner Investmentmarkt sprunghaft um 36,5 % auf knapp 579 Millionen Euro (Mitte 2002 lag er bei 424 Millionen Euro) gestiegen. Damit führe Berlin vor Frankfurt - im ersten Halbjahr 2002 hatte sie den vierten Rang belegt.
Berlin legte als einziger der großen deutschen Investmentstandorte gegenüber dem Vergleichszeitraum 2002 deutlich zu. Für diesen Anstieg ist der überproportional hohe Anteil an großvolumigen Transaktionen verantwortlich. Verkäufe mit Beträgen von jeweils über 50 Millionen Euro machten rund 70 % des Gesamtumsatzes aus und erhöhten das durchschnittliche Volumen pro Deal von 23,6 Millionen Euro (Mitte 2002) auf aktuell über 48 Millionen Euro. Deutlich weniger investiert wurde dagegen in den kleineren Größenklassen: Insbesondere die Transaktionen von 10 bis 25 Millionen Euro nahmen deutlich von 130 auf nur noch 18 Millionen Euro ab.
Investoren waren vor allem die offenen Immobilienfonds, die für 405 Millionen Euro Objekte erwarben. Aber auch Entwickler und Versicherungen traten als Käufergruppe in Erscheinung.
Der Berliner Büromarkt sei nach wie vor ein Mietermarkt; so würden bestehende Mietverträge nachverhandelt, um günstigere Konditionen zu erzielen, Mietvertragslaufzeiten würden kürzer, Sonderkündigungsrechte immer häufiger eingeräumt. Bei den Branchen führt die öffentliche Verwaltung mit einem Anteil von 24 %, da hier mehrere größere Vermietungen stattfanden. Auf dem zweiten Platz liegen die sonstigen Dienstleistungen (unternehmensbezogene oder private Serviceleistungen) mit knapp 16 %, gefolgt von Unternehmen aus dem Bereich Medien und Werbung mit 11 %.
Leerstand gestiegen, Mietpreise gesunken
Der Leerstand kletterte innerhalb eines Jahres um fast 30 % auf rund 1,49 Millionen Quadratmeter, da viele der in den vergangenen zwei Jahren begonnenen Projekte jetzt fertiggestellt und noch nicht vollständig vermietet sind. Auch Abwanderungen und Flächenverkleinerungen von Unternehmen trugen zum Anstieg bei. Zwei Büromarktzonen sind davon besonders betroffen: die Topcity Ost (172.500 Quadratmeter Leerstand) und die Büromarktlage Kreuzberg/Friedrichshain (150.500 Quadratmeter). Die leicht rückläufige Bautätigkeit kompensierte den Leerstand zum Teil. Neue Projekte werden vorerst verschoben.
Auf Platz 1 bei Investitionen
Im Gegensatz zu den Bürovermietungen sei der Berliner Investmentmarkt sprunghaft um 36,5 % auf knapp 579 Millionen Euro (Mitte 2002 lag er bei 424 Millionen Euro) gestiegen. Damit führe Berlin vor Frankfurt - im ersten Halbjahr 2002 hatte sie den vierten Rang belegt.
Berlin legte als einziger der großen deutschen Investmentstandorte gegenüber dem Vergleichszeitraum 2002 deutlich zu. Für diesen Anstieg ist der überproportional hohe Anteil an großvolumigen Transaktionen verantwortlich. Verkäufe mit Beträgen von jeweils über 50 Millionen Euro machten rund 70 % des Gesamtumsatzes aus und erhöhten das durchschnittliche Volumen pro Deal von 23,6 Millionen Euro (Mitte 2002) auf aktuell über 48 Millionen Euro. Deutlich weniger investiert wurde dagegen in den kleineren Größenklassen: Insbesondere die Transaktionen von 10 bis 25 Millionen Euro nahmen deutlich von 130 auf nur noch 18 Millionen Euro ab.
Investoren waren vor allem die offenen Immobilienfonds, die für 405 Millionen Euro Objekte erwarben. Aber auch Entwickler und Versicherungen traten als Käufergruppe in Erscheinung.
