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BGH korrigiert
Abrechnungspflicht des Zwangsverwalters für die Zeit vor der Anordnung
28.07.2003 (GE 14/03, Seite 919) Die bisher herrschende Rechtsprechung ging davon aus, daß ein Zwangsverwalter nur dann über Betriebskosten abrechnen muß, wenn seine Bestellung im Abrechnungszeitraum erfolgte. Der BGH hat nunmehr die Abrechnungspflicht erweitert.
Der Fall: Anfang 1999 war Zwangsverwaltung angeordnet worden; gleichwohl rechnete die Hausverwaltung später Heizkosten für das Jahr 1998 ab, was ein Guthaben für die Mieter ergab. Über die kalten Betriebskosten wurde nicht abgerechnet. Die Mieter verlangten vom Zwangsverwalter die Auszahlung des Guthabens und die Abrechnung über die kalten Betriebskosten; der Zwangsverwalter verwies darauf, daß der Abrechnungszeitraum vor seiner Bestellung geendet habe.
Das Urteil: Mit Urteil vom 26. März 2003 gab der Bundesgerichtshof den Mietern Recht. Durch die Anordnung der Zwangsverwaltung würden auch Mietrückstände beschlagnahmt, die bis zu einem Jahr vor der Anordnung fällig gewesen seien. Dazu gehörten auch Ansprüche aus Betriebskostenabrechnungen, die erst mit der Erteilung der Abrechnung fällig werden. Sei die Abrechnung nicht erteilt, könne auch nicht die Beschlagnahmefrist von einem Jahr für die Vergangenheit abgelaufen sein.
Für Guthaben des Mieters gelte nichts anderes; an die Abrechnung der Hausverwaltung über die Heizkosten sei der Verwalter gebunden, zumal er deren Richtigkeit nicht bestritten habe. Der Zwangsverwalter muß nach diesem Urteil auch für weit zurückliegende Zeiträume abrechnen, denn Zwangsverwaltung wird ja gerade bei solchen Miethäusern angeordnet, deren Eigentümer mit der Verwaltung überfordert waren. Zwangsverwalter sollten die Höhe ihrer Haftpflichtversicherung überprüfen; die Mieter sollten immer nach § 9 Nr. 2 ihr Mietrecht gegenüber dem Vollstreckungsgericht anmelden, weil sie dann Beteiligte im Sinne des § 154 ZVG sind, die die Zwangsverwalter persönlich auf Schadensersatz in Anspruch nehmen können (vgl. LG Berlin GE 1996, 477).
BGH, Urteil vom 26. März 2003 - VIII ZR 333/02 - Wortlaut Seite 945
Das Urteil: Mit Urteil vom 26. März 2003 gab der Bundesgerichtshof den Mietern Recht. Durch die Anordnung der Zwangsverwaltung würden auch Mietrückstände beschlagnahmt, die bis zu einem Jahr vor der Anordnung fällig gewesen seien. Dazu gehörten auch Ansprüche aus Betriebskostenabrechnungen, die erst mit der Erteilung der Abrechnung fällig werden. Sei die Abrechnung nicht erteilt, könne auch nicht die Beschlagnahmefrist von einem Jahr für die Vergangenheit abgelaufen sein.
Für Guthaben des Mieters gelte nichts anderes; an die Abrechnung der Hausverwaltung über die Heizkosten sei der Verwalter gebunden, zumal er deren Richtigkeit nicht bestritten habe. Der Zwangsverwalter muß nach diesem Urteil auch für weit zurückliegende Zeiträume abrechnen, denn Zwangsverwaltung wird ja gerade bei solchen Miethäusern angeordnet, deren Eigentümer mit der Verwaltung überfordert waren. Zwangsverwalter sollten die Höhe ihrer Haftpflichtversicherung überprüfen; die Mieter sollten immer nach § 9 Nr. 2 ihr Mietrecht gegenüber dem Vollstreckungsgericht anmelden, weil sie dann Beteiligte im Sinne des § 154 ZVG sind, die die Zwangsverwalter persönlich auf Schadensersatz in Anspruch nehmen können (vgl. LG Berlin GE 1996, 477).
BGH, Urteil vom 26. März 2003 - VIII ZR 333/02 - Wortlaut Seite 945
