Archiv / Suche
Das Wirtschaftlichkeitsgebot bei der Modernisierung
03.07.2003 (GE 13/03, Seite 864) Lange Zeit wurde die Auffassung vertreten, bei Modernisierungsmaßnahmen gelte das Wirtschaftlichkeitsgebot sowohl für Duldung wie für Mieterhöhung. Doch diese Auffassung bröckelt.
Die Modernisierung von Wohnraum kann gegen den Willen des Mieters nur unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen durchgesetzt werden, nämlich denjenigen des § 554 BGB n. F., der den § 541 b BGB a. F. ersetzt hat.
Der Mieter braucht die Veränderung seiner Wohnung oder seiner Wohnverhältnisse wie bisher nur dann zu dulden, wenn es sich einmal um Maßnahmen zur Verbesserung der gemieteten Räume oder sonstiger Teile des Gebäudes handelt. Zudem muß er wie bisher Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums dulden. Neu ist, daß zu den duldungspflichtigen Maßnahmen jede Maßnahme zur Einsparung von Energie gehört, statt wie bisher nur von Heizenergie. Der Katalog der duldungspflichtigen Maßnahmen ist dadurch erweitert worden; daher gehören nunmehr auch Maßnahmen zur Einsparung von Strom dazu.
Daneben kann sich eine Duldungspflicht des Mieters auch aus anderen Vorschriften wie etwa aus § 4 Abs. 2 der Heizkostenverordnung (Einbau von Ausstattungen zur Erfassung des Wärme- und Warmwasserverbrauchs), aus § 8 der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I Seite 2121), § 7 der Heizungsanlagenverordnung, aus öffentlich-rechtlichen Nachbarrechts- und Baunormen (§ 175 BauGB), aus Gründen des Denkmal- und Immissionschutzes, der Durchsetzung des Anschluß- und Benutzungszwanges für Wasser und Kanal oder der Umstellung öffentlicher Energielieferungen von Stadtgas auf Erdgas ergeben. Dabei handelt es sich um Maßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat.
Der Mieter soll jedoch nicht verpflichtet sein, unnötig hohe, übertriebene oder gar unsinnige Kosten zu tragen (Both in ZAP-Praxiskommentar, § 559 Rn. 58).
Deshalb ist aus § 242 BGB der Grundsatz entwickelt worden, daß die Maßnahme dem Wirtschaftlichkeitsgebot entsprechen muß. Der Mieter soll danach nur solche Maßnahmen dulden müssen, die aus der Sicht eines vernünftig denkenden Vermieters erforderlich und aus der Sicht eines objektiv denkenden Mieters auch wirtschaftlich vertretbar sind (OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 20. September 1984 - 9 REMiet 3/83 - GE 1984, 1079; KG - negativer Rechtsentscheid vom 12. Dezember 1985 - 8 RE Miet 5626/85 - GE 1986, 231; LG Freiburg WuM 1985, 340; LG Berlin GE 1983, 969; GE 1986, 33; GE 1987, 521; AG Tiergarten GE 1991, 153; Barthelmess, Miethöhegesetz, 5. Aufl., § 3 Rn. 11 e; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 7. Aufl., § 3 MHG Rn. 82-86; Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, 5. Aufl., § 159 Rn. 20 f.; Schultz in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. III Rn. 570; Staudinger-Emmerich, § 3 MHG Rn. 64 f.).
Nach dem Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe (a. a. O.) ist neben dem erzielbaren Einsparungseffekt auch die konkrete Auswirkung auf die einzelnen Mieter zu berücksichtigen, d. h. die im Zuge der Mieterhöhung gem. § 559 BGB auf den Mieter umgelegten Kosten müssen in einem angemessenen Verhältnis zu dem eingesparten Heizpotential stehen. Nach Auffassung des OLG Karlsruhe kann die Zumutbarkeitsgrenze überschritten sein, wenn die Kosten der baulichen Maßnahmen so erheblich sind, daß die Ersparnis an Heizöl um mehr als 200 % überschritten wird. Daraus ist überwiegend eine Kappung der Mieterhöhung auf 200 % der Energieeinsparung abgeleitet worden (vgl. Nachweise bei Bierbaum/Stöckel GE 2000, 445).
Das Wirtschaftlichkeitsgebot kann jedoch nicht für den gesamten Bereich der in § 554 BGB aufgeführten Maßnahmen gelten.
Unvertretbare Maßnahmen
Das Wirtschaftlichkeitsgebot gilt nicht uneingeschränkt für solche Maßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (Both in ZAP-Praxiskommentar, § 554 BGB Rn. 59). Denn wenn der Vermieter aufgrund eines gesetzlichen Handlungsgebots oder der behördlichen Anordnung zur Vornahme der baulichen Änderung gezwungen ist, kann ihn das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht davon entbinden (so auch Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl. 2001, § 559 BGB Rn.12; Blümmel GE 2002, 1245). Soweit er eine Wahlmöglichkeit hat, wie er die Maßnahme durchführt, hat er ein Auswahlermessen; lediglich die Überschreitung der Grenzen dieses Ermessens dadurch, daß er eine wirtschaftlich absolut unsinnige Maßnahme wählt, kann dazu führen, die Duldungspflicht zu verneinen (so auch Both a. a. O.; weitergehend wohl Lammel a. a. O.; Bierbaum/Stöckel GE 2000, 445).
Bei Wertverbesserungsmaßnahmen ist bisher ebenfalls die Duldungspflicht dann verneint worden, wenn sie gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstieß. So ist der Mieter zur Duldung von Maßnahmen nicht für verpflichtet gehalten worden, bei denen die Mieterhöhung außer Verhältnis zu dem Nutzen stand (AG Wedding GE 1991, 255). Ein Anspruch des Vermieters auf Duldung von Ausbaumaßnahmen ist verneint worden, wenn die Vergrößerung der Wohnung in Ansehung der damit verbundenen Mieterhöhung eine unzumutbare Härte bedeuten würde. Dies ist bei einer Wohnung angenommen worden, bei der die Wohnflächenvergrößerung (hier: durch Dachausbau) um 27,5 % zu einer Mieterhöhung von 41,7 % zuzüglich erhöhter Betriebskosten führen sollte und sich der Mietpreis pro Quadratmeter für die hinzugewonnene Fläche nach dem geltenden Mietspiegel der Stadt als absoluter Spitzenpreis darstellte (LG Duisburg, Urteil vom 10. Mai 2000 - 23 S 74/00 - NZM 2000, 1000).
Nach der neueren Rechtsprechung (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 9. August 2000 - 2-11 S 51/00 - WuM 2002, 171; LG Berlin, Urteil vom 14. Januar 2003 - 64 S 49 /02 -) kommt es jedoch bei der Wohnwertverbesserung nicht auf die Prüfung der Wirtschaftlichkeit an. Eine Abweichung von dem RE des OLG Stuttgart (a. a. O.), der ohnehin nach der Zivilprozeßnovelle keine bindende Wirkung mehr hat, liegt darin nicht; denn der RE hatte sich nur mit der Frage der Begrenzung des Mieterhöhungsanspruchs bei Maßnahmen zur Einsparung der Heizenergie beschäftigt und die Begrenzung des Modernisierungszuschlages aus dem längst außer Kraft getretenen § 13 ModEnG hergeleitet.
Auch das KG hatte sich in seinem negativen Rechtsentscheid vom 12. Dezember 1985 - 8 RE Miet 5626/85 - (a. a. O.) nur mit der Frage der Begrenzung des Modernisierungszuschlages nach Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie beschäftigt. Der BGH hat in seinem Rechtsentscheid vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 - (GE 2002, 926 ), wonach es zur Erläuterung einer Mieterhöhungserklärung des Vermieters wegen baulicher Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie nicht der Beifügung einer Wärmebedarfsberechnung bedarf, die Frage, ob das Wirtschaftlichkeitsgebot gilt, ausdrücklich offengelassen. Der BGH hat allerdings der Auffassung, der Mieterhöhungserklärung müsse deshalb die Wärmebedarfsberechnung beigefügt werden, weil für den Mieter aus der Mieterhöhungserklärung erkennbar sein müsse, ob die Mieterhöhung im Verhältnis zu der für ihn zu erwartenden Heizkostenersparnis wirtschaftlich sei, eine Absage erteilt. Auch in der Literatur (z. B. Lammel a. a. O., § 559 BGB Rn. 11; Thomsen, Modernisierung von preisfreiem Wohnraum, 1998, S. 166 f. mit S. 154 f.) wird die Auffassung vertreten, daß dem Kriterium „Wirtschaftlichkeit“ keine eigenständige Bedeutung mehr zukommt. Dafür spricht auch, daß der Gesetzgeber in Kenntnis des Streites um das noch nicht einmal mehr normierte Wirtschaftlichkeitsgebot weder in § 554 BGB die Duldungspflicht noch in § 559 BGB die Mieterhöhung ihrem Umfang nach von der Einhaltung dieses Gebots abhängig gemacht hat.
Auch bei Energieeinsparungsmaßnahmen soll das Wirtschaftlichkeitsgebot sowohl für die Duldung als auch für die Mieterhöhung gelten (OLG Karlsruhe a. a. O.; LG Freiburg WuM 1985, 34; LG Aachen WuM 1991, 356; LG Hamburg ZMR 1991, 302; LG Berlin GE 1992, 719; LG Köln ZMR 1998, 561; AG Braunschweig ZMR 1994, 24; AG Bremerhaven WuM 1997, 647). So soll der Mieter nicht verpflichtet sein, den Anschluß an das Fernwärmenetz des Versorgungsunternehmens zu dulden, wenn sich die Miete gegenüber den Vorjahren, als die Zentralheizung noch mit Öl betrieben wurde, voraussichtlich um durchschnittlich 62 % erhöht (LG Berlin, Urteil vom 17. März 2000 - 65 S 352/99 - MM 2000, 278).
Eine Mieterhöhung wegen energiesparender Baumaßnahmen soll nach überwiegender Auffassung in der Höhe dadurch begrenzt sein, daß die Mieterhöhung nicht außer Verhältnis zu der für den Mieter durch die Maßnahme zu erwartenden Einsparung an Heizkosten stehen dürfe (vgl. OLG Karlsruhe a. a. O.; LG Lüneburg, Urteil vom 15. November 2000 - 6 S 75/00 - WuM 2001, 83; AG Hamburg/Blankenese, Urteil vom 16. August 2000 - 508 C 653/98 - ZMR 2001, 629; Barthelmess, Miethöhegesetz, 5. Aufl., § 3 Rn. 11 e; Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, 5. Aufl., § 159 Rdnr. 20 f.; MünchKomm-BGB/Voelskow, § 3 MHG, 3. Aufl., Rdnr. 10; Schultz in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. III, Rdnr. 570; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 7. Aufl., § 3 MHG Rdnr. 82-86 m. w. N.; Staudinger/Emmerich, § 3 MHG Rdnr. 64 f.).
Rechtsmißbrauch ist die Grenze
Dieser Ansicht hat sich das LG Berlin in seinem Urteil vom 28. Januar 2003 - 64 S 390/99 - für den Bereich des sozialen Wohnungsbaus jedoch nicht angeschlossen. Denn nach Auffassung des LG Berlin (a. a. O.) sind alleinige Faktoren für die Höhe der Miete die laufenden Aufwendungen als Ausgangspunkt für die Berechnung der Kostenmiete. Wirtschaftliche Erwägungen, wie sie im Rahmen des früheren § 3 MHG - ersetzt durch § 559 BGB - angestellt werden, spielen nach Auffassung des LG Berlin hierbei keine Rolle. Da § 13 Abs. 1 ModEnG, auf den der Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe (a. a. O.) abstelle, außer Kraft getreten sei, andererseits das Gebot der Wirtschaftlichkeit trotz zweimaliger Änderung des früheren § 3 MHG nicht wieder normiert worden sei, spreche alles dagegen, ein derartiges Gebot immer noch zu vertreten. Auch aus § 242 BGB läßt sich nach Auffassung des LG Berlin (a. a. O.) eine derartige Beschränkung der Mieterhöhung für den vorliegenden Fall nicht herleiten. Denkbar wäre dies nur, wenn die Mieterhöhung rechtsmißbräuchlich wäre. Zwar sei es denklogisch nicht ausgeschlossen, daß eine Mieterhöhung derart hoch ausfällt, daß sie als rechtsmißbräuchlich angesehen werden kann. Dem Einwand des Rechtsmißbrauches stehe im Bereich des preisgebundenen Wohnungsbaus aber entgegen, daß die neue Kostenmiete unter Berücksichtigung der Kosten der Modernisierungsmaßnahme von der zuständigen öffentlichen Stelle genehmigt werden müsse. Zwar müßten dieser die eingesparten Heizkosten nicht bekannt gewesen sein, weshalb sie das Verhältnis von Einsparung und Mieterhöhung möglicherweise nicht im einzelnen geprüft hat. Allein das Verhältnis von eingesparten Kosten zum Erhöhungsbetrag bestimme aber den Rechtsmißbrauch nicht. Die Grenze der Zumutbarkeit dürfte nach Ansicht der Kammer erst dann überschritten sein, wenn die Kostenmiete unter Einbeziehung der Kosten der Modernisierung eine Höhe erreicht, die unverhältnismäßig und damit nicht mehr genehmigungsfähig wäre. Eine Verknüpfung mit den eingesparten Heizkosten habe dabei aber zu unterbleiben. Denn eine derartige Beschränkung lasse sich den einschlägigen Vorschriften nicht entnehmen.
Im Bereich des nicht preisgebundenen Wohnraums fällt das Argument der Genehmigung der Miete weg. Andererseits gilt auch hier, daß das Gebot der Wirtschaftlichkeit nicht normiert worden ist. Daher dürfte auch hier der Auffassung von Lammel (a. a. O.) zuzustimmen sein, daß dem Kriterium der Wirtschaftlichkeit der Energeieinsparungsmaßnahme keine eigenständige Bedeutung mehr zukommt. Auch hier wäre daher - neben den anderen Härtegründen des § 554 Abs. 2 Satz 2, 3 BGB - nur zu prüfen, ob die zu erwartende Mieterhöhung eine Härte darstellt.
Der Mieter braucht die Veränderung seiner Wohnung oder seiner Wohnverhältnisse wie bisher nur dann zu dulden, wenn es sich einmal um Maßnahmen zur Verbesserung der gemieteten Räume oder sonstiger Teile des Gebäudes handelt. Zudem muß er wie bisher Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums dulden. Neu ist, daß zu den duldungspflichtigen Maßnahmen jede Maßnahme zur Einsparung von Energie gehört, statt wie bisher nur von Heizenergie. Der Katalog der duldungspflichtigen Maßnahmen ist dadurch erweitert worden; daher gehören nunmehr auch Maßnahmen zur Einsparung von Strom dazu.
Daneben kann sich eine Duldungspflicht des Mieters auch aus anderen Vorschriften wie etwa aus § 4 Abs. 2 der Heizkostenverordnung (Einbau von Ausstattungen zur Erfassung des Wärme- und Warmwasserverbrauchs), aus § 8 der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I Seite 2121), § 7 der Heizungsanlagenverordnung, aus öffentlich-rechtlichen Nachbarrechts- und Baunormen (§ 175 BauGB), aus Gründen des Denkmal- und Immissionschutzes, der Durchsetzung des Anschluß- und Benutzungszwanges für Wasser und Kanal oder der Umstellung öffentlicher Energielieferungen von Stadtgas auf Erdgas ergeben. Dabei handelt es sich um Maßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat.
Der Mieter soll jedoch nicht verpflichtet sein, unnötig hohe, übertriebene oder gar unsinnige Kosten zu tragen (Both in ZAP-Praxiskommentar, § 559 Rn. 58).
Deshalb ist aus § 242 BGB der Grundsatz entwickelt worden, daß die Maßnahme dem Wirtschaftlichkeitsgebot entsprechen muß. Der Mieter soll danach nur solche Maßnahmen dulden müssen, die aus der Sicht eines vernünftig denkenden Vermieters erforderlich und aus der Sicht eines objektiv denkenden Mieters auch wirtschaftlich vertretbar sind (OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 20. September 1984 - 9 REMiet 3/83 - GE 1984, 1079; KG - negativer Rechtsentscheid vom 12. Dezember 1985 - 8 RE Miet 5626/85 - GE 1986, 231; LG Freiburg WuM 1985, 340; LG Berlin GE 1983, 969; GE 1986, 33; GE 1987, 521; AG Tiergarten GE 1991, 153; Barthelmess, Miethöhegesetz, 5. Aufl., § 3 Rn. 11 e; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 7. Aufl., § 3 MHG Rn. 82-86; Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, 5. Aufl., § 159 Rn. 20 f.; Schultz in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. III Rn. 570; Staudinger-Emmerich, § 3 MHG Rn. 64 f.).
Nach dem Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe (a. a. O.) ist neben dem erzielbaren Einsparungseffekt auch die konkrete Auswirkung auf die einzelnen Mieter zu berücksichtigen, d. h. die im Zuge der Mieterhöhung gem. § 559 BGB auf den Mieter umgelegten Kosten müssen in einem angemessenen Verhältnis zu dem eingesparten Heizpotential stehen. Nach Auffassung des OLG Karlsruhe kann die Zumutbarkeitsgrenze überschritten sein, wenn die Kosten der baulichen Maßnahmen so erheblich sind, daß die Ersparnis an Heizöl um mehr als 200 % überschritten wird. Daraus ist überwiegend eine Kappung der Mieterhöhung auf 200 % der Energieeinsparung abgeleitet worden (vgl. Nachweise bei Bierbaum/Stöckel GE 2000, 445).
Das Wirtschaftlichkeitsgebot kann jedoch nicht für den gesamten Bereich der in § 554 BGB aufgeführten Maßnahmen gelten.
Unvertretbare Maßnahmen
Das Wirtschaftlichkeitsgebot gilt nicht uneingeschränkt für solche Maßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (Both in ZAP-Praxiskommentar, § 554 BGB Rn. 59). Denn wenn der Vermieter aufgrund eines gesetzlichen Handlungsgebots oder der behördlichen Anordnung zur Vornahme der baulichen Änderung gezwungen ist, kann ihn das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht davon entbinden (so auch Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl. 2001, § 559 BGB Rn.12; Blümmel GE 2002, 1245). Soweit er eine Wahlmöglichkeit hat, wie er die Maßnahme durchführt, hat er ein Auswahlermessen; lediglich die Überschreitung der Grenzen dieses Ermessens dadurch, daß er eine wirtschaftlich absolut unsinnige Maßnahme wählt, kann dazu führen, die Duldungspflicht zu verneinen (so auch Both a. a. O.; weitergehend wohl Lammel a. a. O.; Bierbaum/Stöckel GE 2000, 445).
Bei Wertverbesserungsmaßnahmen ist bisher ebenfalls die Duldungspflicht dann verneint worden, wenn sie gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstieß. So ist der Mieter zur Duldung von Maßnahmen nicht für verpflichtet gehalten worden, bei denen die Mieterhöhung außer Verhältnis zu dem Nutzen stand (AG Wedding GE 1991, 255). Ein Anspruch des Vermieters auf Duldung von Ausbaumaßnahmen ist verneint worden, wenn die Vergrößerung der Wohnung in Ansehung der damit verbundenen Mieterhöhung eine unzumutbare Härte bedeuten würde. Dies ist bei einer Wohnung angenommen worden, bei der die Wohnflächenvergrößerung (hier: durch Dachausbau) um 27,5 % zu einer Mieterhöhung von 41,7 % zuzüglich erhöhter Betriebskosten führen sollte und sich der Mietpreis pro Quadratmeter für die hinzugewonnene Fläche nach dem geltenden Mietspiegel der Stadt als absoluter Spitzenpreis darstellte (LG Duisburg, Urteil vom 10. Mai 2000 - 23 S 74/00 - NZM 2000, 1000).
Nach der neueren Rechtsprechung (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 9. August 2000 - 2-11 S 51/00 - WuM 2002, 171; LG Berlin, Urteil vom 14. Januar 2003 - 64 S 49 /02 -) kommt es jedoch bei der Wohnwertverbesserung nicht auf die Prüfung der Wirtschaftlichkeit an. Eine Abweichung von dem RE des OLG Stuttgart (a. a. O.), der ohnehin nach der Zivilprozeßnovelle keine bindende Wirkung mehr hat, liegt darin nicht; denn der RE hatte sich nur mit der Frage der Begrenzung des Mieterhöhungsanspruchs bei Maßnahmen zur Einsparung der Heizenergie beschäftigt und die Begrenzung des Modernisierungszuschlages aus dem längst außer Kraft getretenen § 13 ModEnG hergeleitet.
Auch das KG hatte sich in seinem negativen Rechtsentscheid vom 12. Dezember 1985 - 8 RE Miet 5626/85 - (a. a. O.) nur mit der Frage der Begrenzung des Modernisierungszuschlages nach Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie beschäftigt. Der BGH hat in seinem Rechtsentscheid vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 - (GE 2002, 926 ), wonach es zur Erläuterung einer Mieterhöhungserklärung des Vermieters wegen baulicher Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie nicht der Beifügung einer Wärmebedarfsberechnung bedarf, die Frage, ob das Wirtschaftlichkeitsgebot gilt, ausdrücklich offengelassen. Der BGH hat allerdings der Auffassung, der Mieterhöhungserklärung müsse deshalb die Wärmebedarfsberechnung beigefügt werden, weil für den Mieter aus der Mieterhöhungserklärung erkennbar sein müsse, ob die Mieterhöhung im Verhältnis zu der für ihn zu erwartenden Heizkostenersparnis wirtschaftlich sei, eine Absage erteilt. Auch in der Literatur (z. B. Lammel a. a. O., § 559 BGB Rn. 11; Thomsen, Modernisierung von preisfreiem Wohnraum, 1998, S. 166 f. mit S. 154 f.) wird die Auffassung vertreten, daß dem Kriterium „Wirtschaftlichkeit“ keine eigenständige Bedeutung mehr zukommt. Dafür spricht auch, daß der Gesetzgeber in Kenntnis des Streites um das noch nicht einmal mehr normierte Wirtschaftlichkeitsgebot weder in § 554 BGB die Duldungspflicht noch in § 559 BGB die Mieterhöhung ihrem Umfang nach von der Einhaltung dieses Gebots abhängig gemacht hat.
Auch bei Energieeinsparungsmaßnahmen soll das Wirtschaftlichkeitsgebot sowohl für die Duldung als auch für die Mieterhöhung gelten (OLG Karlsruhe a. a. O.; LG Freiburg WuM 1985, 34; LG Aachen WuM 1991, 356; LG Hamburg ZMR 1991, 302; LG Berlin GE 1992, 719; LG Köln ZMR 1998, 561; AG Braunschweig ZMR 1994, 24; AG Bremerhaven WuM 1997, 647). So soll der Mieter nicht verpflichtet sein, den Anschluß an das Fernwärmenetz des Versorgungsunternehmens zu dulden, wenn sich die Miete gegenüber den Vorjahren, als die Zentralheizung noch mit Öl betrieben wurde, voraussichtlich um durchschnittlich 62 % erhöht (LG Berlin, Urteil vom 17. März 2000 - 65 S 352/99 - MM 2000, 278).
Eine Mieterhöhung wegen energiesparender Baumaßnahmen soll nach überwiegender Auffassung in der Höhe dadurch begrenzt sein, daß die Mieterhöhung nicht außer Verhältnis zu der für den Mieter durch die Maßnahme zu erwartenden Einsparung an Heizkosten stehen dürfe (vgl. OLG Karlsruhe a. a. O.; LG Lüneburg, Urteil vom 15. November 2000 - 6 S 75/00 - WuM 2001, 83; AG Hamburg/Blankenese, Urteil vom 16. August 2000 - 508 C 653/98 - ZMR 2001, 629; Barthelmess, Miethöhegesetz, 5. Aufl., § 3 Rn. 11 e; Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, 5. Aufl., § 159 Rdnr. 20 f.; MünchKomm-BGB/Voelskow, § 3 MHG, 3. Aufl., Rdnr. 10; Schultz in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. III, Rdnr. 570; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 7. Aufl., § 3 MHG Rdnr. 82-86 m. w. N.; Staudinger/Emmerich, § 3 MHG Rdnr. 64 f.).
Rechtsmißbrauch ist die Grenze
Dieser Ansicht hat sich das LG Berlin in seinem Urteil vom 28. Januar 2003 - 64 S 390/99 - für den Bereich des sozialen Wohnungsbaus jedoch nicht angeschlossen. Denn nach Auffassung des LG Berlin (a. a. O.) sind alleinige Faktoren für die Höhe der Miete die laufenden Aufwendungen als Ausgangspunkt für die Berechnung der Kostenmiete. Wirtschaftliche Erwägungen, wie sie im Rahmen des früheren § 3 MHG - ersetzt durch § 559 BGB - angestellt werden, spielen nach Auffassung des LG Berlin hierbei keine Rolle. Da § 13 Abs. 1 ModEnG, auf den der Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe (a. a. O.) abstelle, außer Kraft getreten sei, andererseits das Gebot der Wirtschaftlichkeit trotz zweimaliger Änderung des früheren § 3 MHG nicht wieder normiert worden sei, spreche alles dagegen, ein derartiges Gebot immer noch zu vertreten. Auch aus § 242 BGB läßt sich nach Auffassung des LG Berlin (a. a. O.) eine derartige Beschränkung der Mieterhöhung für den vorliegenden Fall nicht herleiten. Denkbar wäre dies nur, wenn die Mieterhöhung rechtsmißbräuchlich wäre. Zwar sei es denklogisch nicht ausgeschlossen, daß eine Mieterhöhung derart hoch ausfällt, daß sie als rechtsmißbräuchlich angesehen werden kann. Dem Einwand des Rechtsmißbrauches stehe im Bereich des preisgebundenen Wohnungsbaus aber entgegen, daß die neue Kostenmiete unter Berücksichtigung der Kosten der Modernisierungsmaßnahme von der zuständigen öffentlichen Stelle genehmigt werden müsse. Zwar müßten dieser die eingesparten Heizkosten nicht bekannt gewesen sein, weshalb sie das Verhältnis von Einsparung und Mieterhöhung möglicherweise nicht im einzelnen geprüft hat. Allein das Verhältnis von eingesparten Kosten zum Erhöhungsbetrag bestimme aber den Rechtsmißbrauch nicht. Die Grenze der Zumutbarkeit dürfte nach Ansicht der Kammer erst dann überschritten sein, wenn die Kostenmiete unter Einbeziehung der Kosten der Modernisierung eine Höhe erreicht, die unverhältnismäßig und damit nicht mehr genehmigungsfähig wäre. Eine Verknüpfung mit den eingesparten Heizkosten habe dabei aber zu unterbleiben. Denn eine derartige Beschränkung lasse sich den einschlägigen Vorschriften nicht entnehmen.
Im Bereich des nicht preisgebundenen Wohnraums fällt das Argument der Genehmigung der Miete weg. Andererseits gilt auch hier, daß das Gebot der Wirtschaftlichkeit nicht normiert worden ist. Daher dürfte auch hier der Auffassung von Lammel (a. a. O.) zuzustimmen sein, daß dem Kriterium der Wirtschaftlichkeit der Energeieinsparungsmaßnahme keine eigenständige Bedeutung mehr zukommt. Auch hier wäre daher - neben den anderen Härtegründen des § 554 Abs. 2 Satz 2, 3 BGB - nur zu prüfen, ob die zu erwartende Mieterhöhung eine Härte darstellt.
Autor: VRiLG Harald Kinne
