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Mieterhöhung/modernisierung
Pauschalwerklohn
03.07.2003 (GE 13/03, Seite 850) Die Vereinbarung eines Pauschalwerklohnes mit dem Werkunternehmer (Handwerker) entbindet den Vermieter bei der Mieterhöhung wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich nicht von der Einzelaufgliederung der umlagefähigen Kosten.
Der Fall: Mit Zustimmung des Mieters modernisierte/sanierte der Vermieter die Mietwohnung umfangreich. Er hatte mit dem Werkunternehmer einen Pauschalpreis vereinbart. Bei der Mieterhöhung bezog sich der Vermieter zur Erläuterung der Kosten auf diese Vereinbarung. Das genügte dem Mieter nicht. Mit seiner Klage auf Zahlung des Mieterhöhungsbetrages hatte der Vermieter keinen Erfolg.
Die Entscheidung: Das Landgericht Berlin, ZK 67, kam zu dem Ergebnis, daß der Vermieter bei der Mieterhöhung nach Modernisierung grundsätzlich die Kosten im einzelnen aufgliedern müsse. Das könne bei Vereinbarung eines Pauschalwerklohnes mit dem Werkunternehmer nur bei Einzelgewerken entfallen, jedenfalls aber nicht bei einer Totalsanierung mit einer ganzen Reihe von einzelnen Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen.
Der Kommentar: Bei einer Wohnungsmodernisierung, deren Kosten der Vermieter auf den Mieter umlegen möchte, sind zwei Hürden zu überspringen:
a) Einverständnis/Duldung des Mieters
b) Mieterhöhung aufgrund der Modernisierung.
Die Duldung der Modernisierung durch den Mieter impliziert also nicht automatisch auch die Mieterhöhung. Nach § 559 b Abs. 1 BGB ist die Mieterhöhung nach Modernisierung nur wirksam, wenn in der Erklärung selbst die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und erläutert wird. Bekanntermaßen sind die Gerichte bei dem Begründungserfordernis recht penibel - um nicht zu sagen rigide. Das hat seinen Grund darin, daß bei Vermietern nicht nur vereinzelt die Neigung besteht, alle möglichen Kosten, vor allem auch vom Vermieter zu tragende Instandsetzungskosten, in die Modernisierungskosten hineinzurechnen und umzulegen. Der Mieter muß jedoch die Möglichkeit haben, die auf ihn umlegbaren Kosten im einzelnen nachzuprüfen. Das kann er aber nur bei einer Einzelaufgliederung, die ihm die Möglichkeit gibt, im Zweifel auch in einzelne Rechnungen zu schauen.
Ein Sonderproblem stellt das vom Vermieter/Eigentümer mit dem Werkunternehmer vereinbarte Pauschalhonorar dar, was sich auch zugunsten des Mieters hinsichtlich der umlagefähigen Kosten auswirken kann. Das muß aber für den Mieter auch nachprüfbar sein, so daß dem Vermieter bei einer derart umfangreichen Pauschalvereinbarung nichts anderes übrig bleibt, als für die Mieterhöhung die Einzelkosten aufzugliedern.
Im Zweifel dürfte das kaum gelingen, so daß sich eine derartige Pauschalvereinbarung mit dem Werkunternehmer jedenfalls dann verbietet, wenn die Modernisierungskosten auf den Mieter umgelegt werden sollen. Insofern ist der Leitsatz zu der Entscheidung des Landgerichts Berlin in GE 1994, 765 f. etwas mißverständlich. Aus den dortigen Entscheidungsgründen ergibt sich aber klar, daß der Pauschalpreis nur dann ohne weitere Erläuterung der Mieterhöhungserklärung zugrunde gelegt werden kann, wenn es sich um eine einzelne Modernisierungsmaßnahme handelt.
LG Berlin, Urteil vom 8. März 2003 - 67 S 306/02 - Wortlaut Seite 883
Die Entscheidung: Das Landgericht Berlin, ZK 67, kam zu dem Ergebnis, daß der Vermieter bei der Mieterhöhung nach Modernisierung grundsätzlich die Kosten im einzelnen aufgliedern müsse. Das könne bei Vereinbarung eines Pauschalwerklohnes mit dem Werkunternehmer nur bei Einzelgewerken entfallen, jedenfalls aber nicht bei einer Totalsanierung mit einer ganzen Reihe von einzelnen Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen.
Der Kommentar: Bei einer Wohnungsmodernisierung, deren Kosten der Vermieter auf den Mieter umlegen möchte, sind zwei Hürden zu überspringen:
a) Einverständnis/Duldung des Mieters
b) Mieterhöhung aufgrund der Modernisierung.
Die Duldung der Modernisierung durch den Mieter impliziert also nicht automatisch auch die Mieterhöhung. Nach § 559 b Abs. 1 BGB ist die Mieterhöhung nach Modernisierung nur wirksam, wenn in der Erklärung selbst die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und erläutert wird. Bekanntermaßen sind die Gerichte bei dem Begründungserfordernis recht penibel - um nicht zu sagen rigide. Das hat seinen Grund darin, daß bei Vermietern nicht nur vereinzelt die Neigung besteht, alle möglichen Kosten, vor allem auch vom Vermieter zu tragende Instandsetzungskosten, in die Modernisierungskosten hineinzurechnen und umzulegen. Der Mieter muß jedoch die Möglichkeit haben, die auf ihn umlegbaren Kosten im einzelnen nachzuprüfen. Das kann er aber nur bei einer Einzelaufgliederung, die ihm die Möglichkeit gibt, im Zweifel auch in einzelne Rechnungen zu schauen.
Ein Sonderproblem stellt das vom Vermieter/Eigentümer mit dem Werkunternehmer vereinbarte Pauschalhonorar dar, was sich auch zugunsten des Mieters hinsichtlich der umlagefähigen Kosten auswirken kann. Das muß aber für den Mieter auch nachprüfbar sein, so daß dem Vermieter bei einer derart umfangreichen Pauschalvereinbarung nichts anderes übrig bleibt, als für die Mieterhöhung die Einzelkosten aufzugliedern.
Im Zweifel dürfte das kaum gelingen, so daß sich eine derartige Pauschalvereinbarung mit dem Werkunternehmer jedenfalls dann verbietet, wenn die Modernisierungskosten auf den Mieter umgelegt werden sollen. Insofern ist der Leitsatz zu der Entscheidung des Landgerichts Berlin in GE 1994, 765 f. etwas mißverständlich. Aus den dortigen Entscheidungsgründen ergibt sich aber klar, daß der Pauschalpreis nur dann ohne weitere Erläuterung der Mieterhöhungserklärung zugrunde gelegt werden kann, wenn es sich um eine einzelne Modernisierungsmaßnahme handelt.
LG Berlin, Urteil vom 8. März 2003 - 67 S 306/02 - Wortlaut Seite 883
Autor: Klaus Schach
