Archiv / Suche
Schnell handeln, bevor es zu spät ist
Mieterhöhung wegen energiesparender Modernisierungsmaßnahmen
19.06.2003 (GE 12/03, Seite 798) Seit dem 1. September 2001 werden sämtliche energieeinsparenden Maßnahmen als Modernisierung mit der Folge anerkannt, daß die Miete erhöht werden kann (§ 559 Abs. 1 BGB). Vorher war dies nur nach durchgeführten Baumaßnahmen zur Einsparung von Heizenergie möglich (§ 3 Abs. … MHG a. F.). Dies ist aber langfristig nur die halbe Wahrheit. Denn die Falle lauert in der Energieeinsparverordnung (EnEV) vom 16. November 2001 (BGBl. I. 2001, Seite 3085 ff.).
Sie gilt seit dem 1. Februar 2002. Danach wird der Hauseigentümer verpflichtet, Nachrüstungen und Nachbesserungen an der Immobilie vorzunehmen. So müssen Heizkessel, mit Gas oder Öl betrieben, die vor dem 1. Oktober 1978 eingebaut wurden, bis zum 31. Dezember 2006 außer Betrieb genommen werden; bei Einhaltung bestimmter Grenzwerte erst bis zum 31. Dezember 2008. Zudem sind Heizungs- und Warmwasserrohre in nicht beheizten Räumen, die zugänglich sind, aber bisher nicht gedämmt waren, bis zum 31. Dezember 2006 nach den Bestimmungen der EnEV zu dämmen. Ferner müssen oberste Geschoßdecken beheizter Räume, sofern sie nicht begehbar, aber zugänglich sind, ebenfalls bis zum 31. Dezember 2006 gedämmt werden.
Bis zu den genannten Stichtagen sind entsprechende bauliche Maßnahmen als Modernisierungen im Sinne von §§ 559 Abs. 1, 554 BGB anzuerkennen. Die Folge: Bis zu den genannten Zeitpunkten können Mieterhöhungen wegen der entsprechenden Baumaßnahmen vorgenommen werden. Der Pferdefuß: Nach den genannten Stichtagen ist der Hauseigentümer schon im Rahmen seiner Instandhaltungspflicht verpflichtet, den Vorgaben der EnEV nachzukommen. Denn dann ist der vertragsgemäße Zustand der Mietsache nach den Vorgaben der Energieeinsparverordnung neu definiert.
Entsprechend kommt das Bundesverfassungsgericht (Beschluß vom 4. August 1998 - 1 BvR 1711/94, GE 1998, 1208 = NJW-RR 1999, 519 = NZM 1999, 302 = WM 1998, 657 = ZMR 1998, 687) zu dem Ergebnis, daß nach dem Absenken amtlicher Grenzwerte eine ursprünglich mangelfreie Mietsache nicht mehr als vertragsgerecht anzusehen ist.
Eine abweichende Auffassung erkennt die Möglichkeit zur Mieterhöhung gleichwohl auch nach den genannten Stichtagen an. Denn mit den höher gesetzten Grenzwerten durch die eingeführte Energieeinsparverordnung hat der Vermieter bauliche Maßnahmen wegen Umständen durchzuführen, die er nicht zu vertreten hat. Auch dieser Fall wird von der Modernisierungs-Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB erfaßt.
Auf welche Meinung sich die zukünftige Spruchpraxis der Instanzgerichte stützen wird, ist bislang offen. Um dem Risiko einer Investition in energiesparende Baumaßnahmen ohne die nachfolgende Möglichkeit einer Mieterhöhung wegen Modernisierungen zu entgehen, sollten die entsprechenden Baumaßnahmen möglichst bis zum 31. Dezember 2006 beendet sein.
Bis zu den genannten Stichtagen sind entsprechende bauliche Maßnahmen als Modernisierungen im Sinne von §§ 559 Abs. 1, 554 BGB anzuerkennen. Die Folge: Bis zu den genannten Zeitpunkten können Mieterhöhungen wegen der entsprechenden Baumaßnahmen vorgenommen werden. Der Pferdefuß: Nach den genannten Stichtagen ist der Hauseigentümer schon im Rahmen seiner Instandhaltungspflicht verpflichtet, den Vorgaben der EnEV nachzukommen. Denn dann ist der vertragsgemäße Zustand der Mietsache nach den Vorgaben der Energieeinsparverordnung neu definiert.
Entsprechend kommt das Bundesverfassungsgericht (Beschluß vom 4. August 1998 - 1 BvR 1711/94, GE 1998, 1208 = NJW-RR 1999, 519 = NZM 1999, 302 = WM 1998, 657 = ZMR 1998, 687) zu dem Ergebnis, daß nach dem Absenken amtlicher Grenzwerte eine ursprünglich mangelfreie Mietsache nicht mehr als vertragsgerecht anzusehen ist.
Eine abweichende Auffassung erkennt die Möglichkeit zur Mieterhöhung gleichwohl auch nach den genannten Stichtagen an. Denn mit den höher gesetzten Grenzwerten durch die eingeführte Energieeinsparverordnung hat der Vermieter bauliche Maßnahmen wegen Umständen durchzuführen, die er nicht zu vertreten hat. Auch dieser Fall wird von der Modernisierungs-Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB erfaßt.
Auf welche Meinung sich die zukünftige Spruchpraxis der Instanzgerichte stützen wird, ist bislang offen. Um dem Risiko einer Investition in energiesparende Baumaßnahmen ohne die nachfolgende Möglichkeit einer Mieterhöhung wegen Modernisierungen zu entgehen, sollten die entsprechenden Baumaßnahmen möglichst bis zum 31. Dezember 2006 beendet sein.
Autor: RA Hans Reinold Horst
