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Schadenersatz bei Fehlen eines zugesagten Stellplatzes
Vermieter haftbar bei Mängeln am Stellplatz
09.05.2003 (GE 9/03, Seite 572) In Großstädten sind separate Kfz-Stellplätze, entweder in einer Tiefgarage oder auf einem oberirdischen Parkplatz, für Mehrfamilienhäuser mittlerweile schon fast unverzichtbar. Eine immer größer werdende Parkplatznot und zudem hohe Bußgelder der Städte und Gemeinden bei der Verfolgung von Halt- und Parkverstößen machen das Parken auf der Straße häufig unmöglich. Verständlich ist also, daß Eigentumswohnungen mit eigenem Stellplatz weitaus besser zu verkaufen und zu vermieten sind.
Diese Notlage der Immobiliensucher nutzen natürlich unseriöse Verkäufer gerne aus und bieten Wohnungen mit Stellplätzen an, die überhaupt nicht vorhanden sind. In einem solchen Fall kann der Erwerber vom Veräußerer entsprechenden Schadenersatz verlangen (OLG Düsseldorf WM 2001, 248). Dabei entspricht die Höhe des Schadenersatzes nicht nur dem Wert, der im Kaufvertrag für den Stellplatz veranschlagt worden war. Der schadenersatzpflichtige Verkäufer muß nach der Meinung der Richter vielmehr den Betrag erstatten, den ein Sachverständiger für einen vergleichbaren Stellplatz in der Umgebung der Immobilie veranschlagt.
Auch ein Mieter kann die Miete kürzen, wenn der zu seiner Wohnung gehörende Stellplatz wegfällt. Hierbei ist es noch nicht einmal erforderlich, daß die Nutzung eines zum Haus gehörenden Stellplatzes im Mietvertrag selbst vereinbart wurde. Ausreichend ist bereits, daß der Mieter irgendeinen Stellplatz auf dem Grundstück mit Zustimmung des Vermieters schon geraume Zeit nutzen konnte (AG Reinbek WM 2000, 329).
Gerade Gewerbebetriebe sind auf ausreichend viele Kundenparkplätze angewiesen. Befindet sich der Gewerbebetrieb in einer Wohnungseigentumsanlage mit einem eigenen Kfz-Abstellplatz, kann den Kunden nicht generell das Abstellen ihrer Fahrzeuge auf diesem Abstellplatz untersagt werden. Sind neben den Stellplätzen für die Fahrzeuge der Hausbewohner weitere für Besucherfahrzeuge vorhanden, darf auch der Gewerbebetrieb seinen Kunden das Abstellen der Fahrzeuge auf den Besucherstellplätzen gestatten (BayObLG WM 2000, 370).
Auf einem privaten Stellplatz eines Wohnhauses dürfen jedoch keine Fahrzeuge abgestellt werden, die nicht mehr für den Straßenverkehr zugelassen sind (AG Detmold WM 2002, 51). Meldet ein Mieter sein Fahrzeug ab und schafft sich auch kein Folgefahrzeug mehr an, darf er seinen Mietvertrag für den Abstellplatz trotz des Laufes einer vereinbarten Mietlaufzeit kündigen (AG Langenfeld WM 1999, 303).
Ganz besondere Vorsicht ist für einen Vermieter geboten, der seinem Mieter gestattet, das Fahrzeug auf irgendeinem freien Platz des Grundstücksparkplatzes abstellen zu dürfen. Stellt ein Wohnungsmieter sein Fahrzeug auf einem Stellplatz ab, der nicht seiner Wohnung, sondern einer anderen Wohnung zugeordnet ist, kann der Eigentümer der anderen Wohnung vom „Falschparker“ ein Nutzungsentgelt verlangen. Hiergegen kann der Falschparker nicht einwenden, laut seinem Mietvertrag dürfe er sein Fahrzeug auf irgendeinem freien Platz abstellen. Das an den berechtigten Stellplatz-Eigentümer gezahlte Entgelt kann allerdings der „falschparkende“ Mieter gegenüber seinem eigenen Vermieter als Schadenersatz geltend machen. Letztendlich trägt also der Wohnungsvermieter die Parkplatzkosten (AG Reinbek WM 2000, 307).
Zum Schutz vor fremden Falschparkern müssen private Parkplatzflächen oft mit einem Zaun oder sogar einer Mauer und ggf. einem Tor gesichert werden. Falls ein solches Tor beim Öffnen und Schließen übermäßig laute Geräusche verursacht, kann ein dadurch belästigter Mieter seine Wohnungsmiete mindern (AG Köln WM 2002, 695). Daher muß auch hier wieder der Wohnungsvermieter für die schnelle Abhilfe sorgen. Es ist sein Risiko, daß der zuständige Verwalter die Ruhestörung alsbald beseitigt.
Sind einzelne Stellplätze einer Wohnungseigentumsanlage durch Ketten voneinander getrennt, werden diese Ketten mitunter wieder entfernt. Kfz-Besitzer mögen solche Ketten häufig nicht, weil sie die Türen beim Öffnen zerkratzen. Eine ohne Rechtsgrund entfernte Kette kann jedoch der Parkplatzberechtigte auch ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft wieder neu anbringen. Der Ersatz der Kette ist keine bauliche Veränderung des Parkplatzes, der die Eigentümergemeinschaft zuvor zustimmen müßte (BayObLG WM 1999, 656).
Bei Stellplätzen in einer Tiefgarage entstehen immer wieder beträchtliche Kosten auf Grund von Reparaturen am Garagentor, an der Beleuchtung oder an den Stellplätzen selbst. Diejenigen Eigentümer in der Wohnungseigentümergemeinschaft, denen kein Stellplatz gehört, möchten natürlich für solche allein durch den Stellplatz bedingten Kosten nicht aufkommen. Da es sich allerdings bei den Stellplätzen um Gemeinschaftseigentum handelt, müssen normalerweise die Reparaturkosten auf alle Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft verteilt werden. Allerdings ist es zulässig, daß durch eine besondere Regelung in der Teilungserklärung die Reparaturkosten für die Stellplätze allein von den Eigentümern der Stellplätze zu tragen sind (BayObLG WM 2002, 680).
Mittlerweile geklärt sein dürfte auch die Frage, ob bei einem Verkauf einer vermieteten Wohnung in einer Wohnungseigentumsanlage der neue Eigentümer auch in den Mietvertrag bezüglich des zur Wohnung gehörenden Stellplatzes einzutreten hat. Denn nunmehr hat der Bundesgerichtshof bei Kellerräumen klargestellt, daß hinsichtlich des Mietvertrages Wohnung und mitvermieteter Kellerraum nicht unterschiedlich behandelt werden dürfen (BGH WM 1999, 390). Kellerräume sind wie Kfz-Stellplätze Gemeinschaftseigentum mit einem Sondernutzungsrecht für bestimmte Wohnungen. Aus der Entscheidung kann man also schließen, daß die Rechtslage bei Kfz-Stellplätzen gleichgelagert ist wie bei Kellerräumen.
Auch ein Mieter kann die Miete kürzen, wenn der zu seiner Wohnung gehörende Stellplatz wegfällt. Hierbei ist es noch nicht einmal erforderlich, daß die Nutzung eines zum Haus gehörenden Stellplatzes im Mietvertrag selbst vereinbart wurde. Ausreichend ist bereits, daß der Mieter irgendeinen Stellplatz auf dem Grundstück mit Zustimmung des Vermieters schon geraume Zeit nutzen konnte (AG Reinbek WM 2000, 329).
Gerade Gewerbebetriebe sind auf ausreichend viele Kundenparkplätze angewiesen. Befindet sich der Gewerbebetrieb in einer Wohnungseigentumsanlage mit einem eigenen Kfz-Abstellplatz, kann den Kunden nicht generell das Abstellen ihrer Fahrzeuge auf diesem Abstellplatz untersagt werden. Sind neben den Stellplätzen für die Fahrzeuge der Hausbewohner weitere für Besucherfahrzeuge vorhanden, darf auch der Gewerbebetrieb seinen Kunden das Abstellen der Fahrzeuge auf den Besucherstellplätzen gestatten (BayObLG WM 2000, 370).
Auf einem privaten Stellplatz eines Wohnhauses dürfen jedoch keine Fahrzeuge abgestellt werden, die nicht mehr für den Straßenverkehr zugelassen sind (AG Detmold WM 2002, 51). Meldet ein Mieter sein Fahrzeug ab und schafft sich auch kein Folgefahrzeug mehr an, darf er seinen Mietvertrag für den Abstellplatz trotz des Laufes einer vereinbarten Mietlaufzeit kündigen (AG Langenfeld WM 1999, 303).
Ganz besondere Vorsicht ist für einen Vermieter geboten, der seinem Mieter gestattet, das Fahrzeug auf irgendeinem freien Platz des Grundstücksparkplatzes abstellen zu dürfen. Stellt ein Wohnungsmieter sein Fahrzeug auf einem Stellplatz ab, der nicht seiner Wohnung, sondern einer anderen Wohnung zugeordnet ist, kann der Eigentümer der anderen Wohnung vom „Falschparker“ ein Nutzungsentgelt verlangen. Hiergegen kann der Falschparker nicht einwenden, laut seinem Mietvertrag dürfe er sein Fahrzeug auf irgendeinem freien Platz abstellen. Das an den berechtigten Stellplatz-Eigentümer gezahlte Entgelt kann allerdings der „falschparkende“ Mieter gegenüber seinem eigenen Vermieter als Schadenersatz geltend machen. Letztendlich trägt also der Wohnungsvermieter die Parkplatzkosten (AG Reinbek WM 2000, 307).
Zum Schutz vor fremden Falschparkern müssen private Parkplatzflächen oft mit einem Zaun oder sogar einer Mauer und ggf. einem Tor gesichert werden. Falls ein solches Tor beim Öffnen und Schließen übermäßig laute Geräusche verursacht, kann ein dadurch belästigter Mieter seine Wohnungsmiete mindern (AG Köln WM 2002, 695). Daher muß auch hier wieder der Wohnungsvermieter für die schnelle Abhilfe sorgen. Es ist sein Risiko, daß der zuständige Verwalter die Ruhestörung alsbald beseitigt.
Sind einzelne Stellplätze einer Wohnungseigentumsanlage durch Ketten voneinander getrennt, werden diese Ketten mitunter wieder entfernt. Kfz-Besitzer mögen solche Ketten häufig nicht, weil sie die Türen beim Öffnen zerkratzen. Eine ohne Rechtsgrund entfernte Kette kann jedoch der Parkplatzberechtigte auch ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft wieder neu anbringen. Der Ersatz der Kette ist keine bauliche Veränderung des Parkplatzes, der die Eigentümergemeinschaft zuvor zustimmen müßte (BayObLG WM 1999, 656).
Bei Stellplätzen in einer Tiefgarage entstehen immer wieder beträchtliche Kosten auf Grund von Reparaturen am Garagentor, an der Beleuchtung oder an den Stellplätzen selbst. Diejenigen Eigentümer in der Wohnungseigentümergemeinschaft, denen kein Stellplatz gehört, möchten natürlich für solche allein durch den Stellplatz bedingten Kosten nicht aufkommen. Da es sich allerdings bei den Stellplätzen um Gemeinschaftseigentum handelt, müssen normalerweise die Reparaturkosten auf alle Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft verteilt werden. Allerdings ist es zulässig, daß durch eine besondere Regelung in der Teilungserklärung die Reparaturkosten für die Stellplätze allein von den Eigentümern der Stellplätze zu tragen sind (BayObLG WM 2002, 680).
Mittlerweile geklärt sein dürfte auch die Frage, ob bei einem Verkauf einer vermieteten Wohnung in einer Wohnungseigentumsanlage der neue Eigentümer auch in den Mietvertrag bezüglich des zur Wohnung gehörenden Stellplatzes einzutreten hat. Denn nunmehr hat der Bundesgerichtshof bei Kellerräumen klargestellt, daß hinsichtlich des Mietvertrages Wohnung und mitvermieteter Kellerraum nicht unterschiedlich behandelt werden dürfen (BGH WM 1999, 390). Kellerräume sind wie Kfz-Stellplätze Gemeinschaftseigentum mit einem Sondernutzungsrecht für bestimmte Wohnungen. Aus der Entscheidung kann man also schließen, daß die Rechtslage bei Kfz-Stellplätzen gleichgelagert ist wie bei Kellerräumen.
Autor: Gerhard Birkenhauer, Köln
