Nicht in die Schimmelpilz-Falle laufen!

04.10.2000 (GE 12/2000, 776) Wer den Mieter nicht über korrektes Lüftungsverhalten informiert, zahlt als Vermieter wegen Mitverschuldens 50 % der Kosten für die Beseitigung von Schimmelpilzschäden, die durch unsachgemäßes Lüften des Mieters entstanden sind. Jetzt gibt es zu dem Komplex ein neues Merkblatt nebst Anschreiben und Ergänzungen zum Mietvertrag, um nicht in die Schimmelpilz-Falle zu laufen.

Schimmelpilzschäden zählen in Deutschland inzwischen zu den häufigsten Bauschäden. Das ist erklärlich, seit durch entsprechende Gesetze (Wärmeschutzverordnung etc.) eine Art gesetzlicher Pilzschimmelzwang besteht, weil vor allem fugendichte Fenster eingebaut wurden und die Bewohner auch immer wieder motiviert werden, Heizkosten zu sparen, ohne daß man ihnen klarmacht, daß bei aller Sparsamkeit trotzdem regelmäßig gelüftet werden muß, denn nur dadurch ist Schimmelpilzbildung vermeidbar. Man muß allerdings die Mieter ausreichend über das erforderliche Lüftungsverhalten informieren und sie darauf hinweisen, welche Konsequenzen bei Nichtbeachtung dieser Hinweise drohen.
Das hilft nicht nur dem Bauwerk, sondern reißt auch keine Löcher ins Portemonnaie des Vermieters. Denn seit einer spektakulären Entscheidung des Landgerichts Berlin gilt: Wenn der Vermieter den Mieter bei Mietvertragsabschluß oder im Laufe des Mietverhältnisses nicht über das erforderliche Lüftungsverhalten informiert, wird er mit 50 % der Kosten zur Kasse gebeten, die für die Schadensbeseitigung entstehen (Landgericht Berlin, Urteil vom 23. November 1999, GE 2000 [2] Seite 124).
Der Fall, über den das Landgericht Berlin zu befinden hatte, war ein ganz alltäglicher. Der Vermieter hatte wärmedämmende Fenster eingebaut, deren Dichtungen dazu führten, daß der übliche (und notwendige) Lüftungsverlust, wie er aufgrund der leichten Undichtigkeit normaler Altbaufenster regelmäßig gegeben ist, so reduziert wird, daß damit die automatische Abfuhr der innerhalb einer jeden Wohnung produzierten Feuchtigkeit stark unterbunden wird. Die Folge: Schimmelpilz. Der Schaden war erheblich, der Mieter war eindeutig der Schuldige, weil er zu wenig gelüftet hatte, wie ein Sachverständiger feststellte.
Eigentlich hätte der Mieter den gesamten Schaden bezahlen müssen.
Das Landgericht Berlin bürdete ihm jedoch 50 % der Kosten auf, weil es nicht „allgemeinkundig“ sei, daß der Einbau von Isolierfenstern häufigere Stoßlüftungen erfordere. Nach Ansicht des Gerichts trifft deshalb jeden Vermieter, der entsprechende Baumaßnahmen durchführt, die bei unverändertem Lüftungsverhalten die Gefahr von Schimmelpilzbildung bergen, eine Verpflichtung, vom Mieter die Änderung des Lüftungsverhaltens zu fordern.
Gleiches hat natürlich in den Fällen zu gelten, in denen Wohnungen vermietet werden, bei denen z. B. Isolierglasfenster eingebaut sind.

Schimmelpilz-Merkblatt und Vertragsergänzung
Der GRUNDEIGENTUM-VERLAG hat als praktische Hilfe folgende Materialien entwickelt:
1. ein entsprechendes Anschreiben (Artikel-Nr. 410) an den Mieter nebst rückseitig abgedruckten Lüftungshinweisen, das dem Mieter zugestellt werden muß und dessen Doppel der Mieter dem Vermieter zurücksenden muß,
2. ein vierseitiges Merkblatt (Artikel-Nr. 400), in dem der gesamte Komplex der Feuchtigkeitsschäden und die bisherige Rechtsprechung (einschließlich einer speziellen Feuchtigkeits-Mietminderungsliste) dargestellt sind.
Das Merkblatt kostet 10 DM, das doppelseitige Anschreiben nebst Vertragsergänzung 1 DM (bei größeren Abnahmen gelten unsere Staffelpreise).