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Vermieter darf fragen
Mieter darf nicht lügen
19.10.2000 (GE 2/2000, 110) Bisweilen wird behauptet, der Mieter dürfe bei den Vertragsverhandlungen falsche Angaben über seine Vermögensverhältnisse machen. Daß so etwas für den Mieter mit Risiken verbunden ist, hat das Landgericht Wuppertal erneut bestätigt (Urteil vom 17. November 1998 - 16 S 149/98).
Der Mieter hatte verschwiegen, daß er in den Jahren 1993 und 1995 die eidesstattliche Versicherung (früher: Offenbarungseid) nach § 807 ZPO abgeben mußte. Und als Grund für das Ende des vorherigen Mietverhältnisses hatte er persönliche Differenzen angegeben, obwohl tatsächlich ein Zahlungsrückstand von 5.500 DM vorlag.
Der Vermieter, so die Richter, habe die Fragen in „berechtigter Wahrnehmung“ seiner Interessen gestellt; sie seien auch keinesfalls unzulässig gewesen. Folglich habe der Mieter nicht das Recht gehabt, falsch zu antworten. Denn in § 554 BGB (fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges) zeige das Gesetz, daß dem Vermieter das Interesse eingeräumt werde, mit solventen Mietern einen Vertrag zu schließen.
Die falsche Auskunft des Mieters stellte daher, das betont das Wuppertaler Landgericht, eine arglistige Täuschung nach § 123 BGB dar. Unabhängig davon, daß nach § 124 BGB die Anfechtung innerhalb eines Jahres zu erklären war, entfiel konkret diese Möglichkeit schon deshalb, weil der Mieter bereits in die Wohnung eingezogen war. Ab Einzug jedoch tritt an die Stelle der Anfechtung die Möglichkeit der Kündigung.
Die war hier jedoch ausgeschlossen: Zum einen hatte der Vermieter, nachdem er von der Unwahrheit der mieterlichen Angaben erfahren hatte, rund ein Dreivierteljahr mit der Kündigung zugewartet. Und dann hatte der Mieter die Miete auch jeweils gezahlt (bis auf erledigte Einbehalte im Jahre 1997). Der Eigentümer konnte also mit seinem Argument, das Mietverhältnis sei für ihn unzumutbar, nicht durchdringen.
Wir können daher festhalten: Bei Mietvertragsabschluß darf nach den Vermögensverhältnissen ebenso gefragt werden, wie danach, ob das vorhergehende Mietverhältnis etwa aufgrund Zahlungsverzugs beendet wurde. Lügt der Mieter, so kann der Vermieter den Mietvertrag anfechten. Ist der Mietvertrag bereits in Vollzug gesetzt worden, dann bleibt nur die fristlose Kündigung. Deren Voraussetzungen müssen jedoch detailliert begründet werden. Überdies darf mit der Kündigung nicht zu lange gewartet werden.
Der Vermieter, so die Richter, habe die Fragen in „berechtigter Wahrnehmung“ seiner Interessen gestellt; sie seien auch keinesfalls unzulässig gewesen. Folglich habe der Mieter nicht das Recht gehabt, falsch zu antworten. Denn in § 554 BGB (fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges) zeige das Gesetz, daß dem Vermieter das Interesse eingeräumt werde, mit solventen Mietern einen Vertrag zu schließen.
Die falsche Auskunft des Mieters stellte daher, das betont das Wuppertaler Landgericht, eine arglistige Täuschung nach § 123 BGB dar. Unabhängig davon, daß nach § 124 BGB die Anfechtung innerhalb eines Jahres zu erklären war, entfiel konkret diese Möglichkeit schon deshalb, weil der Mieter bereits in die Wohnung eingezogen war. Ab Einzug jedoch tritt an die Stelle der Anfechtung die Möglichkeit der Kündigung.
Die war hier jedoch ausgeschlossen: Zum einen hatte der Vermieter, nachdem er von der Unwahrheit der mieterlichen Angaben erfahren hatte, rund ein Dreivierteljahr mit der Kündigung zugewartet. Und dann hatte der Mieter die Miete auch jeweils gezahlt (bis auf erledigte Einbehalte im Jahre 1997). Der Eigentümer konnte also mit seinem Argument, das Mietverhältnis sei für ihn unzumutbar, nicht durchdringen.
Wir können daher festhalten: Bei Mietvertragsabschluß darf nach den Vermögensverhältnissen ebenso gefragt werden, wie danach, ob das vorhergehende Mietverhältnis etwa aufgrund Zahlungsverzugs beendet wurde. Lügt der Mieter, so kann der Vermieter den Mietvertrag anfechten. Ist der Mietvertrag bereits in Vollzug gesetzt worden, dann bleibt nur die fristlose Kündigung. Deren Voraussetzungen müssen jedoch detailliert begründet werden. Überdies darf mit der Kündigung nicht zu lange gewartet werden.
Autor: Frank-Georg Pfeifer, Düsseldorf
