Rückbauverpflichtung des Mieters

08.04.2003 (GE 7/03, Seite 432) Will der Mieter vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlassen werden, muß er jedenfalls von ihm vorgenommene Einbauten vorher entfernen, wenn der Vermieter das verlangt.

Der Fall: Der Mieter begehrte eine vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis - es galt noch die lange Kündigungsfrist des § 565 Abs. 2 BGB a. F. Die von ihm vorgenommenen Einbauten (Holzdecken in Bad und Korridor) wollte er allerdings nicht entfernen und behauptete, die genannten Nachmieter hätten die Einbauten übernehmen wollen. Damit gab sich der Vermieter nicht zufrieden. Der Mieter zog dennoch aus und zahlte keine Miete mehr. Das wiederum veranlaßte den Vermieter zur Zahlungsklage, mit der er beim Amts- und Landgericht auch Erfolg hatte.

Die Entscheidung: Die ZK 63 des Landgerichts Berlin ließ es dahinstehen, ob die grundsätzlichen Voraussetzungen für eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses vorgelegen haben, denn jedenfalls hätte der Mieter auch die von ihm vorgenommenen Einbauten wieder entfernen müssen, worauf der Vermieter bestand. Er müsse sich auch nicht darauf verweisen lassen, der Nachmieter wolle die Einbauten übernehmen.

Der Kommentar: Die bisherige Problematik zur vorzeitigen Mietbeendigung dürfte sich im Hinblick auf die kurzen Kündigungsfristen des § 573 c Abs. 1 BGB (für den Mieter drei Monate) etwas entschärfen, bleibt jedoch für Altfälle mit der Vereinbarung der Kündigungsfristen des § 565 BGB a. F. und unter Umständen bei der Vereinbarung einer sogenannten Mietmindestdauer erhalten. Hier gelten nach wie vor die Grundsätze der dazu ergangenen Rechtsentscheide (OLG Karlsruhe ZMR 1981, 269; OLG Hamm ZMR 1983, 277, Schach in Kinne/Schach, Mietvertrags- und Mietprozeßrecht, 3. Aufl., § 537 Rn. 21). Hinzukommen muß jedoch auch, daß sich der Mieter vertragsgerecht verhält. Dazu gehört die sich aus § 546 BGB ergebende Pflicht, bauliche Veränderungen der Räume, Einbauten, Einrichtungen oder Installationen wieder zu beseitigen. Das muß der Mieter bei Ende des Mietverhältnisses tun, und das gilt natürlich auch bei vorzeitiger Rückgabe der Mietsache. Der Mieter wird nur dann von dieser Rückbauverpflichtung befreit, wenn der Vermieter seinerseits die Einbauten übernehmen möchte. Dann kann er nämlich das Wegnahmrecht des Mieters aus § 539 Abs. 2 durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung abwenden - wenn nicht der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Wegnahme hat (§ 552 Abs. 1 BGB).
LG Berlin, Urteil vom 7. Januar 2003 - 63 S 109/02 - Wortlaut Seite 457

Autor: Klaus Schach