Beweislast beim Vermieter

08.04.2003 (GE 7/03, Seite 428) Ist die Ursache für Schwarzfärbungen in der Wohnung (Fogging) nicht zu ermitteln, geht das zu Lasten des Vermieters.

Der Fall: Das Wohnungsmietverhältnis, bei dem die Räume mit Einbauküche und Teppichboden überlassen worden waren, endete nach weniger als zwei Jahren. Der Vermieter stellte danach Verschwärzungen in den Räumen fest, die auf dem sogenannten Fogging-Phänomen beruhten. Er verlangte Schadens- bzw. Aufwendungsersatz. Im Rechtsstreit wurde ein Sachverständigengutachten zur Ursachenermittlung eingeholt. In der mündlichen Erläuterung des Gutachtens vor dem Landgericht erklärte der Sachverständige, daß sich im Teppich oder in anderen Einrichtungsgegenständen wie Einbauküchen oder in Wandfarben Weichmacher befunden haben müssen, die für die Verschwärzungen verantwortlich seien. Allerdings seien diese Weichmacher nach ein bis zwei Jahren ausgedünstet, so daß eine derzeitige Untersuchung der damaligen Einrichtung zu keinen Ergebnissen führe. Die Ursache für die Verfärbungen sei also letztlich nicht zu ermitteln.

Die Entscheidung: Das Landgericht Berlin, ZK 64, kam zum Ergebnis, daß der Vermieter die Folgen dafür zu tragen habe, daß die Ursache der Schwärzung nicht (mehr) aufklärbar sei, denn ihm obliege die Beweislast. Die Klage wurde daher abgewiesen. Zur weiteren Begründung zog die Kammer die ständige Rechtsprechung zur Beweislastverteilung bei Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung heran, wonach sich zunächst der Vermieter bezüglich etwaiger Baumängel entlasten muß und es auf das Verhalten des Mieters erst dann ankommt, wenn Baumängel ausgeschlossen sind.

Der Kommentar: Die generelle Heranziehung der allgemeinen Rechtsprechung zur Beweislastverteilung bei in der Wohnung auftretenden Feuchtigkeitserscheinungen auch für den Fogging-Effekt ist angreifbar (vgl. auch Schach in GE 2003, 88). Eine abweichende Betrachtungsweise ist hier aber aus folgenden Gründen veranlaßt: Bei in der Wohnung auftretenden Feuchtigkeitsschäden beruht die Beweislastverteilung auf der (Anfangs-) Vermutung, daß ein Wohnungsmangel vorliegt, der bauseits bedingt ist (Undichtigkeiten, Kälte- bzw. Wärmebrücken und dergleichen). Diese Vermutungswirkung kann für auftretende Schwarzfärbungen aufgrund des Fogging-Effekts nicht gelten, weil die Ursachen hier wesentlich vielfältiger sein können. Die verantwortlichen Ausdünstungen können aus Farben, Tapeten, Teppichböden, Möbeln und anderen Einrichtungsgegenständen kommen. Es kommt also im einzelnen darauf an, welche Mietvertragspartei was mit entsprechender Ausdünstungsgefahr in die Wohnung eingebracht hat. Hinzu kommt hier noch im besonderen Maße ein etwaiges Mieterverhalten, ob der Mieter stark raucht oder sonstige über das übliche Maß hinausgehende Angewohnheiten hat, die den Fogging-Effekt verstärken können.
Kann im Rechtsstreit nicht festgestellt werden, wer in welchem Maße die Verschwärzungen verursacht hat, verbleibt es dann bei der Beweislast des Anspruchstellers, der grundsätzlich alle anspruchsbegründenden Tatsachen beweisen muß. Folge: Der Mieter dringt bei Fogging mit seinem Instandsetzungsanspruch nicht durch, der Vermieter nicht mit seinem Schadensersatzanspruch.
LG Berlin, Urteil vom 18. Februar 2003 - 64 S 457/01 - Wortlaut Seite 459

Autor: Klaus Schach