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Mieterhöhung bei Einfamilienhäusern
19.10.2000 (GE 2/2000, 110) Wie begründet man eine Mieterhöhung (nach § 2 II MHG)?
I. Einleitung
Nach § 2 II MHG ist ein Mieterhöhungsverlangen zu begründen. Dabei hat der Vermieter im Prinzip mehrere Möglichkeiten (vgl. dazu Barthelmes, 5. Aufl. Kommentar, Wohnraumkündigungsschutzgesetz, Miethöhegesetz, § 2 MHG, Nr. 113 ff.). Als erstes kann er auf einen Mietspiegel Bezug nehmen. Als zweite Möglichkeit kommt ein Sachverständigengutachten in Betracht. Die dritte Möglichkeit ist die Benennung von Vergleichsmieten. Sachverständigengutachten sind bekanntlich teuer und bei der Benennung von Vergleichsmieten taucht das Problem auf, daß Einfamilienhäuser meist eigengenutzt sind. Die einfachste Möglichkeit ist deshalb die Bezugnahme auf einen Mietspiegel. Viele Mietspiegel enthalten jedoch nicht die Mietentgelte für Einfamilienhäuser. Deshalb ist fraglich, ob der Vermieter eines Einfamilienhauses sein Mieterhöhungsverlangen auf einen solchen Mietspiegel stützen kann. Daneben gibt es aber noch weitere Arten, das Erhöhungsverlangen zu begründen (vgl. Barthelmess aaO.).
II. Bislang herrschende Meinung
Nach bislang herrschender Meinung kann ein Mieterhöhungsverlangen für Einfamilienhäuser deshalb nicht auf einen Mietspiegel gestützt werden, weil darin die Mietentgelte von derartigen Häusern nicht erfaßt sind (vgl. LG Köln, WM 176, 129 ff.; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III., Rdn. 664; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetz, 6. Aufl., C 95; ungenau in DWW 1981, 240 sowie AG Heilbronn, Urteil vom 9. Juni 1999 - 1 C 1183/99, nicht rechtskräftig). Nach dieser Ansicht findet das Recht des Vermieters zur Bezugnahme auf einen Mietspiegel in dessen Anwendungsbereich seine Grenzen. Schließt der Mietspiegel ausdrücklich oder erkennbar bestimmte Wohnungsgruppen von seinem Anwendungsbereich aus, so ist eine Bezugnahme so zu behandeln, als wäre eine Begründung nach § 2 II MHG überhaupt nicht gegeben. Eine anschließende Zustimmungsklage würde als unbegründet abgewiesen werden.
III. Änderungen in Sicht
Nach einer sich im Vordringen befindlichen Meinung besagt die Nichtgeltung eines Mietspiegels für Einfamilienhäuser jedoch nicht zwangsläufig etwas über dessen Begründungstauglichkeit nach § 2 II MHG. Da die Miete für Einfamilienhäuser in der Regel über der für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt, läßt diese Ansicht die Bezugnahme auf den an sich nicht einschlägigen Mietspiegel jedenfalls dann ausreichen, wenn sich der verlangte Mietzins innerhalb der maßgeblichen Mietpreisspanne des Mietspiegels hält (vgl. LG Hagen, ZMR 1997, 474 ff.; LG Mönchengladbach ZMR 1997, 600 ff.; RGRK-Gelhaar, 12. Aufl., Anhang zu § 564 b BGB, Rdn. 14). Der Mieter wird also begünstigt, wenn der Vermieter nur die sich aus dem Mietspiegel für Mietwohnungen ergebende Miete verlangt. Ist hingegen diese Mietpreisspanne überschritten, fehlt es nach dieser Ansicht entgegen der Intention des § 2 II MHG für den Mieter an einem hinreichenden Informationswert, um die Berechtigung der verlangten Miete überprüfen zu können.
IV. Die Mindermeinung
Die Mindermeinung sieht den Vermieter eines Einfamilienhauses nicht daran gehindert, sein Erhöhungsverlangen auf einen Mietspiegel zu stützen, auch wenn darin Mieten von Einfamilienhäusern nicht ausdrücklich erfaßt sind (vgl. Voelskow in Münchener Kommentar, 3. Aufl., § 2 MHG, Rdn. 49; Schulz in Bub-Treier, 3. Aufl., III. A, Rdn. 415). Überschreitet das Mieterhöhungsverlangen allerdings den Höchstbetrag des Mietspiegels, bedarf es nach dieser Ansicht einer detaillierten Darlegung, daß und in welchen Umfang Mietentgelte für Einfamilienhäuser in der betreffenden Gegend allgemein über den Mietentgelten für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegen.
V. Stellungnahme
Wir sind der Ansicht, daß im Prinzip der sich im Vordringen befindlichen Meinung (III.) zu folgen ist. D. h. jedenfalls dann, wenn sich der verlangte Mietzins innerhalb der maßgeblichen Mietpreisspanne des Mietspiegels hält, kann auch ein Mietspiegel, der nicht für Einfamilienhäuser gilt, zur Begründung des Mieterhöhungsverlangen nach § 2 II MHG herangezogen werden. Die (noch) herrschende Meinung verkennt, daß für Einfamilienhäuser im allgemeinen eine höhere Miete gezahlt wird als für eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus (siehe auch Streiche, DWW 181, 250, wonach die Mieten von Einfamilienhäusern nach einer im Raum Lübeck durchgeführten Untersuchung um 20 % höher liegen als die Mieten von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern).
Die Mindermeinung verkennt, daß bei Überschreitung der Mietpreisspanne es entgegen der Intention des § 2 II MHG für den Mieter an einem hinreichenden Informationswert fehlt, um die Berechtigung der verlangten Miete überprüfen zu können. Liegt der verlangte Mietzins über dem Höchstbetrag des Mietspiegels, so ist das Erhöhungsverlangen nach unserer Ansicht entgegen der sich im Vordringen befindlichen Meinung jedoch nicht unwirksam, sondern eben nur bis zu dessen Obergrenze wirksam.
Nur dann ist eine Bezugnahme auf den Mietspiegel unwirksam, wenn es sich um eine ihrer ganzen Art nach einmalige Wohnung (z. B. Schloßwohnung) handelt, über die der Mietspiegel gar keine Aussage enthalten kann (vgl. Emmerich/Sonnenschein, Miete - Handkommentar, 7. Aufl., § 2 MHRG, Anmerkung 51).
Dies ist jedoch bei Einfamilienhäusern nicht der Fall. Aus diesem Grund sind wir der Ansicht, daß hinsichtlich der Wohnwertmerkmale Einfamilienhäuser sehr wohl mindestens mit Wohnungen in Miethäusern vergleichbar sind und deshalb bei der Begründung eines Erhöhungsverlangens der örtliche Mietspiegel mindestens analog angewendet werden muß, wobei als Mindestforderung die Miete angesetzt werden kann, die der örtliche Mietspiegel als Mindestmiete in Ansatz bringt; ggf. kann sogar die Höchstmiete zum Ansatz kommen.
Nach § 2 II MHG ist ein Mieterhöhungsverlangen zu begründen. Dabei hat der Vermieter im Prinzip mehrere Möglichkeiten (vgl. dazu Barthelmes, 5. Aufl. Kommentar, Wohnraumkündigungsschutzgesetz, Miethöhegesetz, § 2 MHG, Nr. 113 ff.). Als erstes kann er auf einen Mietspiegel Bezug nehmen. Als zweite Möglichkeit kommt ein Sachverständigengutachten in Betracht. Die dritte Möglichkeit ist die Benennung von Vergleichsmieten. Sachverständigengutachten sind bekanntlich teuer und bei der Benennung von Vergleichsmieten taucht das Problem auf, daß Einfamilienhäuser meist eigengenutzt sind. Die einfachste Möglichkeit ist deshalb die Bezugnahme auf einen Mietspiegel. Viele Mietspiegel enthalten jedoch nicht die Mietentgelte für Einfamilienhäuser. Deshalb ist fraglich, ob der Vermieter eines Einfamilienhauses sein Mieterhöhungsverlangen auf einen solchen Mietspiegel stützen kann. Daneben gibt es aber noch weitere Arten, das Erhöhungsverlangen zu begründen (vgl. Barthelmess aaO.).
II. Bislang herrschende Meinung
Nach bislang herrschender Meinung kann ein Mieterhöhungsverlangen für Einfamilienhäuser deshalb nicht auf einen Mietspiegel gestützt werden, weil darin die Mietentgelte von derartigen Häusern nicht erfaßt sind (vgl. LG Köln, WM 176, 129 ff.; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III., Rdn. 664; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetz, 6. Aufl., C 95; ungenau in DWW 1981, 240 sowie AG Heilbronn, Urteil vom 9. Juni 1999 - 1 C 1183/99, nicht rechtskräftig). Nach dieser Ansicht findet das Recht des Vermieters zur Bezugnahme auf einen Mietspiegel in dessen Anwendungsbereich seine Grenzen. Schließt der Mietspiegel ausdrücklich oder erkennbar bestimmte Wohnungsgruppen von seinem Anwendungsbereich aus, so ist eine Bezugnahme so zu behandeln, als wäre eine Begründung nach § 2 II MHG überhaupt nicht gegeben. Eine anschließende Zustimmungsklage würde als unbegründet abgewiesen werden.
III. Änderungen in Sicht
Nach einer sich im Vordringen befindlichen Meinung besagt die Nichtgeltung eines Mietspiegels für Einfamilienhäuser jedoch nicht zwangsläufig etwas über dessen Begründungstauglichkeit nach § 2 II MHG. Da die Miete für Einfamilienhäuser in der Regel über der für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt, läßt diese Ansicht die Bezugnahme auf den an sich nicht einschlägigen Mietspiegel jedenfalls dann ausreichen, wenn sich der verlangte Mietzins innerhalb der maßgeblichen Mietpreisspanne des Mietspiegels hält (vgl. LG Hagen, ZMR 1997, 474 ff.; LG Mönchengladbach ZMR 1997, 600 ff.; RGRK-Gelhaar, 12. Aufl., Anhang zu § 564 b BGB, Rdn. 14). Der Mieter wird also begünstigt, wenn der Vermieter nur die sich aus dem Mietspiegel für Mietwohnungen ergebende Miete verlangt. Ist hingegen diese Mietpreisspanne überschritten, fehlt es nach dieser Ansicht entgegen der Intention des § 2 II MHG für den Mieter an einem hinreichenden Informationswert, um die Berechtigung der verlangten Miete überprüfen zu können.
IV. Die Mindermeinung
Die Mindermeinung sieht den Vermieter eines Einfamilienhauses nicht daran gehindert, sein Erhöhungsverlangen auf einen Mietspiegel zu stützen, auch wenn darin Mieten von Einfamilienhäusern nicht ausdrücklich erfaßt sind (vgl. Voelskow in Münchener Kommentar, 3. Aufl., § 2 MHG, Rdn. 49; Schulz in Bub-Treier, 3. Aufl., III. A, Rdn. 415). Überschreitet das Mieterhöhungsverlangen allerdings den Höchstbetrag des Mietspiegels, bedarf es nach dieser Ansicht einer detaillierten Darlegung, daß und in welchen Umfang Mietentgelte für Einfamilienhäuser in der betreffenden Gegend allgemein über den Mietentgelten für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegen.
V. Stellungnahme
Wir sind der Ansicht, daß im Prinzip der sich im Vordringen befindlichen Meinung (III.) zu folgen ist. D. h. jedenfalls dann, wenn sich der verlangte Mietzins innerhalb der maßgeblichen Mietpreisspanne des Mietspiegels hält, kann auch ein Mietspiegel, der nicht für Einfamilienhäuser gilt, zur Begründung des Mieterhöhungsverlangen nach § 2 II MHG herangezogen werden. Die (noch) herrschende Meinung verkennt, daß für Einfamilienhäuser im allgemeinen eine höhere Miete gezahlt wird als für eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus (siehe auch Streiche, DWW 181, 250, wonach die Mieten von Einfamilienhäusern nach einer im Raum Lübeck durchgeführten Untersuchung um 20 % höher liegen als die Mieten von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern).
Die Mindermeinung verkennt, daß bei Überschreitung der Mietpreisspanne es entgegen der Intention des § 2 II MHG für den Mieter an einem hinreichenden Informationswert fehlt, um die Berechtigung der verlangten Miete überprüfen zu können. Liegt der verlangte Mietzins über dem Höchstbetrag des Mietspiegels, so ist das Erhöhungsverlangen nach unserer Ansicht entgegen der sich im Vordringen befindlichen Meinung jedoch nicht unwirksam, sondern eben nur bis zu dessen Obergrenze wirksam.
Nur dann ist eine Bezugnahme auf den Mietspiegel unwirksam, wenn es sich um eine ihrer ganzen Art nach einmalige Wohnung (z. B. Schloßwohnung) handelt, über die der Mietspiegel gar keine Aussage enthalten kann (vgl. Emmerich/Sonnenschein, Miete - Handkommentar, 7. Aufl., § 2 MHRG, Anmerkung 51).
Dies ist jedoch bei Einfamilienhäusern nicht der Fall. Aus diesem Grund sind wir der Ansicht, daß hinsichtlich der Wohnwertmerkmale Einfamilienhäuser sehr wohl mindestens mit Wohnungen in Miethäusern vergleichbar sind und deshalb bei der Begründung eines Erhöhungsverlangens der örtliche Mietspiegel mindestens analog angewendet werden muß, wobei als Mindestforderung die Miete angesetzt werden kann, die der örtliche Mietspiegel als Mindestmiete in Ansatz bringt; ggf. kann sogar die Höchstmiete zum Ansatz kommen.
Autor: RA Prof. Dr. Klaus Kniep und Rechtsreferendar Jens Spieth
