Unwirksam bei Überschreitung der Höchstdauer

11.03.2003 (GE 5/03, Seite 297) Seit dem 1. September 2001 dürfen Staffelmietverträge auch für länger als zehn Jahre abgeschlossen werden. Streitig ist die Beurteilung von Vereinbarungen davor, die sich nicht an die damals geltende Höchstdauer von zehn Jahren hielten.

Der Fall: Im Mietvertrag aus dem Jahr 1995 war eine Staffelmietvereinbarung enthalten, die bis zum Jahr 2009 gelten sollte. Die Mieter zahlten zunächst jahrelang die geforderten Beträge. Später beriefen sie sich auf Unwirksamkeit der Staffelmietvereinbarung und verlangten die Mieterhöhungsbeträge aus ungerechtfertigter Bereicherung zurück.

Das Urteil: Mit Urteil vom 14. November 2002 gab das Landgericht Berlin den Mietern recht und meinte, eine Überschreitung der Höchstdauer mache die Vereinbarung insgesamt unwirksam. Die Zahlung der erhöhten Beträge sei keine Bestätigung durch die Mieter, denn es fehle schon an der vorgeschriebenen Schriftform für eine Staffelmietvereinbarung. Darüber hinaus läge nur dann eine Bestätigung vor, wenn den Mietern bekannt gewesen wäre, daß sie zur Zahlung der erhöhten Miete rechtlich nicht verpflichtet waren.

Der Kommentar: Es ging um die Rechtsfrage, ob die Vereinbarung einer Staffelmiete, die den gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 MHG zulässigen Höchstzeitraum von zehn Jahren überschreitet, insgesamt als nichtig gemäß § 134 BGB anzusehen ist oder nur als teilnichtig im Sinne des § 139 BGB mit der Folge, daß lediglich diejenigen Staffeln, die die zehnjährige Höchstdauer überschreiten, unwirksam sind. Im zuletzt genannten Sinne hatte das LG Berlin - 67 S 325/90 - (GE 1991, 781) entschieden, was wohl auch der überwiegenden Auffassung im Schrifttum entsprach (vgl. Beuermann, 3. Aufl. 1999, § 10 MHG, Rdnr. 32 a; Emmerich/Sonnenschein, 6. Aufl. 1991, § 10 MHRG, Rdnr. 19; Palandt/Weidenkaff, 60. Aufl. 2001, § 10 MHG, Rdnr. 7; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 7. Aufl. 1999, § 10 MHG, Rdnr. 111; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. 1988, III 431).
Ferner hatte erst unlängst das LG Berlin - 63 S 268/01 - (GE 2002, 804) dafürgehalten, daß zumindest die aufgrund einer unwirksamen Staffelmietvereinbarung vorbehaltlos gezahlten Erhöhungsbeträge vom Mieter nicht mehr zurückgefordert werden können, weil die Mietzinsvereinbarung für den jeweiligen Monat konkludent durch die vorbehaltlose Zahlung bestätigt werde (vgl. § 141 BGB). Diese konkludente Vereinbarung sei zwar formunwirksam, jedoch komme der zugrunde liegende Wille der Parteien eindeutig zum Ausdruck, jährlich die Miete um einen bestimmten Prozentsatz (ein Erhöhungsbetrag fehlte dort) zu erhöhen. Durch die vorbehaltlose Zahlung des erhöhten Mietzinses für geraume Zeit werde dieser ursprünglich konkludente Vertragswillen, wie er bei Abschluß des Vertrages zum Ausdruck gekommen sei, gleichsam fortgeführt. Einer Annahme dieser Erklärung durch den Vermieter bedürfe es gemäß § 151 BGB nach der Verkehrssitte nicht. Ob der Mieter schließlich bei den Zahlungsvorgängen jeweils ein dahingehendes Erklärungsbewußtsein gehabt haben mochte, könne auf sich beruhen, weil seine Äußerung zumindest nach Treu und Glauben als dahingehende Willenserklärung vom Verwalter aufgefaßt werden durfte und wurde.
Die 62. Zivilkammer des Landgerichts Berlin hat sich mit ihrem Urteil gegen diese beiden Entscheidungen der 67. Zivilkammer respektive der 63. Zivilkammer ausgesprochen und entschieden, daß die Staffelmietvereinbarung infolge der Überschreitung der damals zulässigen Höchstdauer gemäß § 10 Abs. 2 MHG in Verbindung mit § 134 BGB insgesamt nichtig sei (entgegen ZK 67) und überdies auch keine Bestätigung gemäß § 141 BGB durch die jahrelange vorbehaltlose Zahlung der Erhöhungsbeträge gemäß der Staffelmietvereinbarung vorliege (entgegen ZK 63).
Auch wenn es sich bei der vorliegenden Rechtsfrage um „auslaufendes“ Recht handelt, bleibt diese Entscheidung für Altverträge relevant.
LG Berlin, Urteil vom 14. November 2002 - 62 S 307/02 - Wortlaut Seite 325

Autor: RA Alexander Kroll