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Erhöhung des Zinssatzes für öffentliche Baudarlehen
Mieterhöhung zum 1. April 2003 und 2004
11.03.2003 (GE 5/03, Seite 304) Aufgrund der dramatischen Haushaltslage hat der Senat für den älteren Wohnungsbestand des sozialen Wohnungsbaus ab dem 1. April 2003 sowie dem 1. April 2004 Mieterhöhungen bis max. 0,25 EUR/m2 Wfl. mtl. beschlossen.
I. Einleitung
Betroffen von dieser Maßnahme sind die mit öffentlichen Baudarlehen (Wohnungsbauprogramme 1960-1968) bzw. mit einer Annuitätshilfe (Wohnungsbauprogramme 1969-1971) geförderten Wohnungen, wenn der Maximalzinssatz von 4 bzw. 6 % noch nicht erreicht ist (öffentliche Baudarlehen) oder die Laufzeit der Annuitätshilfe nicht vor dem 1. April 2003 bzw. dem 1. April 2004 endet. Die entsprechenden Anschreiben zum Stichtag 1. April 2003 hat die Investitionsbank Ende Januar an die Eigentümer und Verwalter versandt. Die Erhöhung ist hinfällig, wenn bestimmte Kappungsgrenzen überschritten werden.
Diese Regelungen gelten auch für öffentlich geförderte Wohnheime.
Außerplanmäßige Kürzungen für die Wohnungsbauprogramme ab 1972 erfolgen in diesem Jahr voraussichtlich nicht (Ausnahme: die von der nicht gewährten Anschlußförderung betroffenen Wohnungen ab dem WP 1987).
II. Gesetzliche Grundlagen
Gesetzliche Grundlagen der Erhöhung sind die §§ 18 a bis f des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG), die Verordnung über die Verzinsung von Wohnungsbaudarlehen aus öffentlichen Haushalten (WoBauZinsVO) vom 22. Januar 2003 (GVBl. Berlin Nr. 3 Seite 19 - siehe Kasten) sowie die Gemeinsamen Richtlinien über die Kürzung der öffentlichen Förderung im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau sowie im Bereich der Wohnungsfürsorge (Kürzungsrichtlinien 2003 - K-RL 2003), die zum Zeitpunkt der Entstehung dieses Aufsatzes noch nicht veröffentlicht waren (siehe aber Wortlaut Seite 306).
III. Erhöhung der Zinssätze für öffentliche Baudarlehen
Die Regelung findet Anwendung für Objekte, bei denen der Zinsrahmen von 4 bzw. 6 % trotz der Zinssatzerhöhungen in der Vergangenheit noch nicht ausgeschöpft ist. Dabei darf die preisrechtlich zulässige Durchschnittsmiete zu beiden Terminen um nicht mehr als 0,25 E/m2 Wfl. mtl. zuzüglich des darauf entfallenden Mietausfallwagnisses (0,0051 E/m2 Wfl. mtl.) erhöht werden. Durch die gesetzliche Begrenzung des Zinssatzes auf max. 6 % (§ 18 a WoBindG) wird dieser Betrag aber oft unterschritten.
IV. Kürzung der Annuitätshilfen
Die Kürzung erfolgt zu denselben Terminen und in derselben Höhe wie die Zinserhöhung. Auch hier gibt es Fälle, bei de-nen nur eine geringere Mieterhöhung eintritt, weil der noch vorhandene Förderungssatz geringer als 0,25 E ist. Die entsprechenden Beträge sind dem Berechnungsblatt zu entnehmen.
V. Kappungsgrenze und Ausschlußfrist
Zur Sicherung der Sozialverträglichkeit darf die Mieterhöhung nur durchgeführt werden, wenn folgende Kappungsgrenzen nicht überschritten werden:
1. April 2003
— 4,35 E/m2 Wfl. mtl. für Wohnungen mit Sammelheizung
— 4,09 E/m2 Wfl. mtl. für Wohnungen ohne Sammelheizung
1. April 2004
— 4,50 E/m2 Wfl. mtl. für Wohnungen mit Sammelheizung
— 4,24 E/m2 Wfl. mtl. für Wohnungen ohne Sammelheizung.
Die Kappungsgrenzen erhöhen sich um die entsprechenden Kostenansätze für Schönheitsreparaturen gemäß § 28 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV), wenn der Vermieter diese Kosten zu tragen hat.
Sofern durch die Zinserhöhung bzw. die Kürzung der Annuitätshilfe die o. g. Kappungsgrenzen überschritten werden oder die Durchschnittsmiete bereits vor den Erhöhungsterminen darüber liegt, ist bei der IBB ein Antrag auf Rücknahme zu stellen. Hierbei ist unbedingt die Ausschlußfrist zu beachten: Die Rücknahme ist innerhalb von sechs Monaten nach Zugang der IBB-Mitteilung geltend zu machen.
Wird diese Frist versäumt, ist es unzulässig, eine Mieterhöhung geltend zu machen, da hier ein Umstand vorliegt, der vom Vermieter zu vertreten ist. Die höhere Verzinsung bzw. die Kürzung der Förderungsmittel bleibt dennoch bestehen und führt dann zu finanziellen Verlusten des Eigentümers.
Auf der Grundlage des § 18 Abs. 4 WoBindG ist gemäß Ziffer V Nr. 9 der K-RL 2003 auf Antrag des Vermieters oder des Mieters die Zinserhöhung bzw. die Kürzung der Annuitätshilfe ganz oder teilweise rückgängig zu machen, wenn nach Erlaß der WoBauZinsVO begonnene Modernisierungsmaßnahmen eine wesentliche Erhöhung der Durchschnittsmiete bewirken. Wesentlich ist die Erhöhung, wenn die für das Objekt geltende o. g. Kappungsgrenze um mehr als 10 % überschritten wird.
VI. Mieterhöhung
Gemäß § 10 WoBindG in Verbindung mit § 4 Abs. 1 der Neubaumietenverordnung 1970 (NMV 1970) ist der Vermieter zu einer einseitigen Mieterhöhung berechtigt. Die Erklärung muß berechnet und erläutert werden, ansonsten ist sie unwirksam. Die Erhöhungserklärung muß bis zum 15. März 2003 bzw. 15. März 2004 beim Mieter vorliegen, damit die neue Miete am 1. April 2003 bzw. 1. April 2004 Gültigkeit erlangt. Wichtiger Punkt hierbei: Eine vertraglich vereinbarte Mietgleitklausel gemäß § 4 Abs. 8 der Neubaumietenverordnung 1970 (NMV 1970), wonach eine Mieterhöhung auch rückwirkend zulässig ist, findet für diese Erhöhungstatbestände keine Anwendung. Mieterhöhungen dürfen deshalb nur für die Zukunft ausgesprochen werden. Abweichend von § 10 Abs. 1 WoBindG ist es jedoch nicht erforderlich, der Erklärung eine Wirtschaftlichkeitsberechnung, einen Auszug daraus oder eine Zusatzberechnung beizufügen; der Vermieter muß dem Mieter auf Verlangen lediglich Einsicht in die Mitteilung der IBB und in die maßgebliche Wirtschaftlichkeitsberechnung gewähren.
Die notwendigen Formulare (NMV 206/03 [Zinssatz Baudarlehen] und NMV 207/03 [Mieterhöhung aufgrund Kürzungs-RL]) gibt es unter Z 41 47 69-11, eMail: [email protected]
Betroffen von dieser Maßnahme sind die mit öffentlichen Baudarlehen (Wohnungsbauprogramme 1960-1968) bzw. mit einer Annuitätshilfe (Wohnungsbauprogramme 1969-1971) geförderten Wohnungen, wenn der Maximalzinssatz von 4 bzw. 6 % noch nicht erreicht ist (öffentliche Baudarlehen) oder die Laufzeit der Annuitätshilfe nicht vor dem 1. April 2003 bzw. dem 1. April 2004 endet. Die entsprechenden Anschreiben zum Stichtag 1. April 2003 hat die Investitionsbank Ende Januar an die Eigentümer und Verwalter versandt. Die Erhöhung ist hinfällig, wenn bestimmte Kappungsgrenzen überschritten werden.
Diese Regelungen gelten auch für öffentlich geförderte Wohnheime.
Außerplanmäßige Kürzungen für die Wohnungsbauprogramme ab 1972 erfolgen in diesem Jahr voraussichtlich nicht (Ausnahme: die von der nicht gewährten Anschlußförderung betroffenen Wohnungen ab dem WP 1987).
II. Gesetzliche Grundlagen
Gesetzliche Grundlagen der Erhöhung sind die §§ 18 a bis f des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG), die Verordnung über die Verzinsung von Wohnungsbaudarlehen aus öffentlichen Haushalten (WoBauZinsVO) vom 22. Januar 2003 (GVBl. Berlin Nr. 3 Seite 19 - siehe Kasten) sowie die Gemeinsamen Richtlinien über die Kürzung der öffentlichen Förderung im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau sowie im Bereich der Wohnungsfürsorge (Kürzungsrichtlinien 2003 - K-RL 2003), die zum Zeitpunkt der Entstehung dieses Aufsatzes noch nicht veröffentlicht waren (siehe aber Wortlaut Seite 306).
III. Erhöhung der Zinssätze für öffentliche Baudarlehen
Die Regelung findet Anwendung für Objekte, bei denen der Zinsrahmen von 4 bzw. 6 % trotz der Zinssatzerhöhungen in der Vergangenheit noch nicht ausgeschöpft ist. Dabei darf die preisrechtlich zulässige Durchschnittsmiete zu beiden Terminen um nicht mehr als 0,25 E/m2 Wfl. mtl. zuzüglich des darauf entfallenden Mietausfallwagnisses (0,0051 E/m2 Wfl. mtl.) erhöht werden. Durch die gesetzliche Begrenzung des Zinssatzes auf max. 6 % (§ 18 a WoBindG) wird dieser Betrag aber oft unterschritten.
IV. Kürzung der Annuitätshilfen
Die Kürzung erfolgt zu denselben Terminen und in derselben Höhe wie die Zinserhöhung. Auch hier gibt es Fälle, bei de-nen nur eine geringere Mieterhöhung eintritt, weil der noch vorhandene Förderungssatz geringer als 0,25 E ist. Die entsprechenden Beträge sind dem Berechnungsblatt zu entnehmen.
V. Kappungsgrenze und Ausschlußfrist
Zur Sicherung der Sozialverträglichkeit darf die Mieterhöhung nur durchgeführt werden, wenn folgende Kappungsgrenzen nicht überschritten werden:
1. April 2003
— 4,35 E/m2 Wfl. mtl. für Wohnungen mit Sammelheizung
— 4,09 E/m2 Wfl. mtl. für Wohnungen ohne Sammelheizung
1. April 2004
— 4,50 E/m2 Wfl. mtl. für Wohnungen mit Sammelheizung
— 4,24 E/m2 Wfl. mtl. für Wohnungen ohne Sammelheizung.
Die Kappungsgrenzen erhöhen sich um die entsprechenden Kostenansätze für Schönheitsreparaturen gemäß § 28 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV), wenn der Vermieter diese Kosten zu tragen hat.
Sofern durch die Zinserhöhung bzw. die Kürzung der Annuitätshilfe die o. g. Kappungsgrenzen überschritten werden oder die Durchschnittsmiete bereits vor den Erhöhungsterminen darüber liegt, ist bei der IBB ein Antrag auf Rücknahme zu stellen. Hierbei ist unbedingt die Ausschlußfrist zu beachten: Die Rücknahme ist innerhalb von sechs Monaten nach Zugang der IBB-Mitteilung geltend zu machen.
Wird diese Frist versäumt, ist es unzulässig, eine Mieterhöhung geltend zu machen, da hier ein Umstand vorliegt, der vom Vermieter zu vertreten ist. Die höhere Verzinsung bzw. die Kürzung der Förderungsmittel bleibt dennoch bestehen und führt dann zu finanziellen Verlusten des Eigentümers.
Auf der Grundlage des § 18 Abs. 4 WoBindG ist gemäß Ziffer V Nr. 9 der K-RL 2003 auf Antrag des Vermieters oder des Mieters die Zinserhöhung bzw. die Kürzung der Annuitätshilfe ganz oder teilweise rückgängig zu machen, wenn nach Erlaß der WoBauZinsVO begonnene Modernisierungsmaßnahmen eine wesentliche Erhöhung der Durchschnittsmiete bewirken. Wesentlich ist die Erhöhung, wenn die für das Objekt geltende o. g. Kappungsgrenze um mehr als 10 % überschritten wird.
VI. Mieterhöhung
Gemäß § 10 WoBindG in Verbindung mit § 4 Abs. 1 der Neubaumietenverordnung 1970 (NMV 1970) ist der Vermieter zu einer einseitigen Mieterhöhung berechtigt. Die Erklärung muß berechnet und erläutert werden, ansonsten ist sie unwirksam. Die Erhöhungserklärung muß bis zum 15. März 2003 bzw. 15. März 2004 beim Mieter vorliegen, damit die neue Miete am 1. April 2003 bzw. 1. April 2004 Gültigkeit erlangt. Wichtiger Punkt hierbei: Eine vertraglich vereinbarte Mietgleitklausel gemäß § 4 Abs. 8 der Neubaumietenverordnung 1970 (NMV 1970), wonach eine Mieterhöhung auch rückwirkend zulässig ist, findet für diese Erhöhungstatbestände keine Anwendung. Mieterhöhungen dürfen deshalb nur für die Zukunft ausgesprochen werden. Abweichend von § 10 Abs. 1 WoBindG ist es jedoch nicht erforderlich, der Erklärung eine Wirtschaftlichkeitsberechnung, einen Auszug daraus oder eine Zusatzberechnung beizufügen; der Vermieter muß dem Mieter auf Verlangen lediglich Einsicht in die Mitteilung der IBB und in die maßgebliche Wirtschaftlichkeitsberechnung gewähren.
Die notwendigen Formulare (NMV 206/03 [Zinssatz Baudarlehen] und NMV 207/03 [Mieterhöhung aufgrund Kürzungs-RL]) gibt es unter Z 41 47 69-11, eMail: [email protected]
Autor: Torsten Lohse, Investitionsbank Berlin
