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Aufrechnung des Mieters
Vereinbarung über Anzeigepflicht wirksam
07.02.2003 (GE 3/03, Seite 157) Nach § 556 b BGB sind Vereinbarungen zulässig, wonach der Mieter mit Gegenansprüchen nur dann aufrechnen kann, wenn er dies einen Monat vorher angezeigt hat. Entsprechende Regelungen sind auch formularmäßig möglich - jedenfalls bei Geschäftsraummietverträgen.
Der Fall: Die Mieterin war eine BGB-Gesellschaft, die auf Zahlung und Räumung nach außerordentlicher fristloser Kündigung verklagt wurde. In dem vom OLG Düsseldorf entschiedenen Fall ging es um drei Fragen: War der Mietvertrag nach § 134 BGB nichtig, weil er vom Geschäftsführer abgeschlossen wurde, der als Steuerberater zu einer solchen Tätigkeit nicht befugt war? War die formularmäßige Einschränkung der Aufrechnung für die Mieterin wirksam, wonach immer einen Monat vorher Aufrechnungsabsicht angezeigt werden mußte? War die Vereinbarung, wonach bei einem Zahlungsrückstand von mehr als einem Monat gekündigt werden konnte, wirksam?
Das Urteil: Mit Urteil vom 6. Juli 2001 stellte das OLG Düsseldorf fest, daß der Steuerberater zwar gegen seine Berufspflichten verstoßen hatte, dies aber nicht zur Unwirksamkeit des Mietvertrages führte. Die Ankündigungspflicht für die Aufrechnung sei nur eine geringfügige Einschränkung der Rechte des Mieters und deshalb wirksam. Die Kündigungsklausel sei zwar unwirksam, da ein Rückstand, anders als der Verzug, eben kein Verschulden voraussetze. Die Kündigung war allerdings aus anderem Grunde wirksam, da die Mieterin mit zwei Monatsmieten in Verzug war.
Anmerkung: Bei Wohnraummietverträgen, die vor dem 1. September 2001 abgeschlossen wurden, kommt es für die Wirksamkeit einer Vorfälligkeitsklausel nach wie vor darauf an, ob die Ankündigungspflicht für eine Aufrechnung die Rechte des Mieters unzulässigerweise einschränkt (bejahend LG Berlin [ZK 64] in std. Rspr.; GE 1997, 621; verneinend LG Berlin [ZK 61] GE 1996, 978 und [ZK 62] GE 1996, 62). Jedenfalls für diese Altverträge ist - entgegen Kinne in Kinne/Schach, Miete und Mietprozeßrecht Rdn. 20 zu § 556 b - die Frage nicht obsolet geworden.
OLG Düsseldorf, Urteil vom 6. Juli 2001 - 24 U 199/00 - Wortlaut Seite 186
Das Urteil: Mit Urteil vom 6. Juli 2001 stellte das OLG Düsseldorf fest, daß der Steuerberater zwar gegen seine Berufspflichten verstoßen hatte, dies aber nicht zur Unwirksamkeit des Mietvertrages führte. Die Ankündigungspflicht für die Aufrechnung sei nur eine geringfügige Einschränkung der Rechte des Mieters und deshalb wirksam. Die Kündigungsklausel sei zwar unwirksam, da ein Rückstand, anders als der Verzug, eben kein Verschulden voraussetze. Die Kündigung war allerdings aus anderem Grunde wirksam, da die Mieterin mit zwei Monatsmieten in Verzug war.
Anmerkung: Bei Wohnraummietverträgen, die vor dem 1. September 2001 abgeschlossen wurden, kommt es für die Wirksamkeit einer Vorfälligkeitsklausel nach wie vor darauf an, ob die Ankündigungspflicht für eine Aufrechnung die Rechte des Mieters unzulässigerweise einschränkt (bejahend LG Berlin [ZK 64] in std. Rspr.; GE 1997, 621; verneinend LG Berlin [ZK 61] GE 1996, 978 und [ZK 62] GE 1996, 62). Jedenfalls für diese Altverträge ist - entgegen Kinne in Kinne/Schach, Miete und Mietprozeßrecht Rdn. 20 zu § 556 b - die Frage nicht obsolet geworden.
OLG Düsseldorf, Urteil vom 6. Juli 2001 - 24 U 199/00 - Wortlaut Seite 186
Autor: Rudolf Beuermann
