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Modernisierung
Mieterhöhung trotz fehlender Ankündigung?
07.02.2003 (GE 3/03, Seite 156) Eine Mieterhöhung nach Modernisierung setzt (neben einer baulichen Maßnahme i. S. d. § 559 Abs. 1 BGB) eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung voraus, es sei denn, der Mieter hat die Maßnahmen geduldet.
Der Fall: Der Vermieter wollte die Heizung modernisieren, den Hofbereich umgestalten, einen Aufzug einbauen sowie eine Wärmedämmfassade anbringen. Im Duldungsprozeß scheiterte er rechtskräftig bei der Heizung und der Wärmedämmfassade, weil der Mieter mangels Modernisierungsqualität der Maßnahmen materiell nicht zur Duldung verpflichtet sei. Zum Hof war die Duldungsklage ebenfalls abgewiesen worden, allerdings mit der Begründung, die Modernisierungsankündigung habe nicht den Anforderungen des § 541 b BGB a. F. (jetzt § 554 Abs. 2 BGB) entsprochen. Bezüglich des Aufzuges hatte das Amtsgericht in dem Duldungsrechtsstreit die Klage mangels Rechtsschutzbedürfnisses als unzulässig abgewiesen.
Der Vermieter führte die Arbeiten dennoch durch und erhöhte die Miete. Da der Mieter nicht zahlte, erhob der Vermieter Klage. In der Widerklage begehrte der Mieter die Feststellung, daß die baulichen Maßnahmen keine Mieterhöhung nach § 559 BGB rechtfertigten. Das Amtsgericht wies Klage und Widerklage ab. Der Vermieter resignierte daraufhin offenbar, jedenfalls hatte das Berufungsgericht nur noch über die Feststellungswiderklage zu entscheiden.
Die Entscheidung: Das Landgericht, ZK 61, hielt die Feststellungsklage für zulässig.
Materiell hielt die ZK 61 die Feststellungsklage nur bezüglich der Arbeiten an der Heizung, der Umgestaltung des Hofbereiches und der Anbringung einer Wärmedämmfassade für begründet. Für die Arbeiten an der Heizung und der Wärmedämmfassade ergebe sich das schon aus dem rechtskräftigen klageabweisenden Urteil im Duldungsprozeß, weil es sich gar nicht um eine Modernisierung im Sinne des Gesetzes handele und der Mieter daher auch nicht zur Duldung verpflichtet gewesen wäre. Für die Veränderung des Hofes habe es an einer ordnungsgemäßen Modernisierungsankündigung gefehlt. Diese sei jedoch in Fortführung der Rechtsprechung des Kammergerichts in dem Rechtsentscheid vom 1. September 1988 (NJW-RR 1988, 1420 = GE 1988, 993) Voraussetzung für eine Mieterhöhung nach §§ 559, 559 b BGB. § 559 b Abs. 2 Satz 2 BGB (früher § 3 Abs. 4 Satz 2 MHG) stünde dem nicht entgegen, da sich diese Vorschrift nicht auf die gänzlich unterbliebene oder mangelhafte Ankündigung der Modernisierung beziehe.
Bezüglich des Aufzugseinbaus sei die Feststellungsklage unbegründet, denn hier beanstande der Mieter bei einem unstreitig vorliegenden Ankündigungsschreiben lediglich, der Vermieter habe die Höhe der zu erwartenden Aufzugs-Betriebskosten nicht angekündigt und die Höhe der zu erwartenden Baukosten nicht ausreichend dargelegt. Das führe nur dazu, daß der Mieter eine Mieterhöhung erst sechs Monate nach dem Zugang einer ordnungsgemäßen Mieterhöhungserklärung schulde (§ 559 b Abs. 2 Satz 2 BGB).
Der Kommentar: Der Vermieter muß Modernisierungsmaßnahmen immer ankündigen und dazu das im Gesetz zu § 554 Abs. 2 BGB vorgesehene Verfahren beachten. Die Vorschrift unterscheidet nicht zwischen Maßnahmen in der Wohnung des Mieters und im Außenbereich (vgl. für die Ankündigungspflicht auch für Außenarbeiten LG Berlin, ZK 67, GE 2002, 1626 mit Kommentierung in GE 2002, 1596 f.).
§§ 559, 559 b setzen allerdings dem Wortlaut der Vorschriften nach eine wirksame Ankündigung nach § 554 BGB nicht voraus. Daraus wird teilweise geschlossen, daß für die Mieterhöhung nach Modernisierung eine Ankündigung auch nicht notwendig sei. Die Folgen einer fehlerhaften oder unterlassenen Ankündigung seien in § 559 b Abs. 2 BGB abschließend geregelt (vgl. Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, zu § 3 MHG Rdnr. 67 a, der denselben Regelungsinhalt hatte). Dieser Ansicht ist nach hier vertretener Auffassung nicht zu folgen. Zumindest ist es im Hinblick auf einen drohenden Rechtsverlust gefährlich, bei Außenarbeiten eine Ankündigung zu unterlassen. Das zeigt gerade die vorstehende Entscheidung der ZK 61. Das Problem stellt sich auch nur bei Modernisierungsmaßnahmen außerhalb der Mietwohnung. Denn bei der Modernisierung in der Wohnung wird der Mieter den Vermieter ohne Ankündigung nicht in die Wohnung lassen. Tut er es dennoch, duldet er die Arbeiten und kann sich später nicht auf eine fehlende oder unzureichende Modernisierungsankündigung berufen. Duldet er nicht, muß der Vermieter ihn auf Duldung verklagen. In diesem Rechtsstreit wird dann die Ordnungsmäßigkeit der Modernisierungsankündigung überprüft (vgl. zu diesem Problem auch Schach in Kinne/Schach, Miet- und Mietprozeßrecht, § 559 b Rdnr. 6 und 7).
Fazit: Der Vermieter ist gut beraten, bei allen Modernisierungsmaßnahmen unabhängig davon, ob diese in der Wohnung des Mieters oder im Außenbereich durchgeführt werden sollen, zur Vermeidung von Rechtsverlusten bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierung die Maßnahmen in Beachtung des § 554 BGB anzukündigen und bei fehlender Duldung den Mieter gerichtlich auf Duldung in Anspruch zu nehmen.
LG Berlin, Urteil vom 5. August 2002 - 61 S 466/01 - Wortlaut Seite 187
Der Vermieter führte die Arbeiten dennoch durch und erhöhte die Miete. Da der Mieter nicht zahlte, erhob der Vermieter Klage. In der Widerklage begehrte der Mieter die Feststellung, daß die baulichen Maßnahmen keine Mieterhöhung nach § 559 BGB rechtfertigten. Das Amtsgericht wies Klage und Widerklage ab. Der Vermieter resignierte daraufhin offenbar, jedenfalls hatte das Berufungsgericht nur noch über die Feststellungswiderklage zu entscheiden.
Die Entscheidung: Das Landgericht, ZK 61, hielt die Feststellungsklage für zulässig.
Materiell hielt die ZK 61 die Feststellungsklage nur bezüglich der Arbeiten an der Heizung, der Umgestaltung des Hofbereiches und der Anbringung einer Wärmedämmfassade für begründet. Für die Arbeiten an der Heizung und der Wärmedämmfassade ergebe sich das schon aus dem rechtskräftigen klageabweisenden Urteil im Duldungsprozeß, weil es sich gar nicht um eine Modernisierung im Sinne des Gesetzes handele und der Mieter daher auch nicht zur Duldung verpflichtet gewesen wäre. Für die Veränderung des Hofes habe es an einer ordnungsgemäßen Modernisierungsankündigung gefehlt. Diese sei jedoch in Fortführung der Rechtsprechung des Kammergerichts in dem Rechtsentscheid vom 1. September 1988 (NJW-RR 1988, 1420 = GE 1988, 993) Voraussetzung für eine Mieterhöhung nach §§ 559, 559 b BGB. § 559 b Abs. 2 Satz 2 BGB (früher § 3 Abs. 4 Satz 2 MHG) stünde dem nicht entgegen, da sich diese Vorschrift nicht auf die gänzlich unterbliebene oder mangelhafte Ankündigung der Modernisierung beziehe.
Bezüglich des Aufzugseinbaus sei die Feststellungsklage unbegründet, denn hier beanstande der Mieter bei einem unstreitig vorliegenden Ankündigungsschreiben lediglich, der Vermieter habe die Höhe der zu erwartenden Aufzugs-Betriebskosten nicht angekündigt und die Höhe der zu erwartenden Baukosten nicht ausreichend dargelegt. Das führe nur dazu, daß der Mieter eine Mieterhöhung erst sechs Monate nach dem Zugang einer ordnungsgemäßen Mieterhöhungserklärung schulde (§ 559 b Abs. 2 Satz 2 BGB).
Der Kommentar: Der Vermieter muß Modernisierungsmaßnahmen immer ankündigen und dazu das im Gesetz zu § 554 Abs. 2 BGB vorgesehene Verfahren beachten. Die Vorschrift unterscheidet nicht zwischen Maßnahmen in der Wohnung des Mieters und im Außenbereich (vgl. für die Ankündigungspflicht auch für Außenarbeiten LG Berlin, ZK 67, GE 2002, 1626 mit Kommentierung in GE 2002, 1596 f.).
§§ 559, 559 b setzen allerdings dem Wortlaut der Vorschriften nach eine wirksame Ankündigung nach § 554 BGB nicht voraus. Daraus wird teilweise geschlossen, daß für die Mieterhöhung nach Modernisierung eine Ankündigung auch nicht notwendig sei. Die Folgen einer fehlerhaften oder unterlassenen Ankündigung seien in § 559 b Abs. 2 BGB abschließend geregelt (vgl. Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, zu § 3 MHG Rdnr. 67 a, der denselben Regelungsinhalt hatte). Dieser Ansicht ist nach hier vertretener Auffassung nicht zu folgen. Zumindest ist es im Hinblick auf einen drohenden Rechtsverlust gefährlich, bei Außenarbeiten eine Ankündigung zu unterlassen. Das zeigt gerade die vorstehende Entscheidung der ZK 61. Das Problem stellt sich auch nur bei Modernisierungsmaßnahmen außerhalb der Mietwohnung. Denn bei der Modernisierung in der Wohnung wird der Mieter den Vermieter ohne Ankündigung nicht in die Wohnung lassen. Tut er es dennoch, duldet er die Arbeiten und kann sich später nicht auf eine fehlende oder unzureichende Modernisierungsankündigung berufen. Duldet er nicht, muß der Vermieter ihn auf Duldung verklagen. In diesem Rechtsstreit wird dann die Ordnungsmäßigkeit der Modernisierungsankündigung überprüft (vgl. zu diesem Problem auch Schach in Kinne/Schach, Miet- und Mietprozeßrecht, § 559 b Rdnr. 6 und 7).
Fazit: Der Vermieter ist gut beraten, bei allen Modernisierungsmaßnahmen unabhängig davon, ob diese in der Wohnung des Mieters oder im Außenbereich durchgeführt werden sollen, zur Vermeidung von Rechtsverlusten bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierung die Maßnahmen in Beachtung des § 554 BGB anzukündigen und bei fehlender Duldung den Mieter gerichtlich auf Duldung in Anspruch zu nehmen.
LG Berlin, Urteil vom 5. August 2002 - 61 S 466/01 - Wortlaut Seite 187
Autor: Klaus Schach
