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Von "A" wie Abstellen bis "Z" wie Zimmerlautstärke von Musik
Zulässige und unzulässige Bestimmungen in Hausordnungen
07.02.2003 (GE 3/03, Seite 170) Hausordnungen enthalten oft wesentliche Vertragsbestimmungen. Für das tägliche Zusammenleben sind die Regelungen über das Musizieren, das Teppichklopfen im Hof und das Duschen in den Abend- und Nachtstunden oft bedeutsamer als manche schwergewichtigen juristischen Formulierungen über Aufrechnungsverbote oder gegenseitige Bevollmächtigungen. Deshalb gilt auch für Hausordnungen: Nicht alles, was man gern vereinbart hätte, ist zulässig. Und: Nicht alles, was vereinbart ist, läßt sich durchsetzen. Manchmal ist die Hausordnung nicht einmal Vertragsbestandteil geworden.
1. Einbeziehung in den Mietvertrag
Hausordnungen enthalten immer wieder wesentliche Vertragsbestimmungen wie zum Beispiel Benutzungsregelungen, Regelungen über die Abwälzung der Verkehrssicherungspflicht auf den Mieter oder Tierhaltungsklauseln. Sie müssen daher wirksam in den Mietvertrag einbezogen worden sein. Dies ist durch feste Verbindung mit den sonstigen Vertragsbestandteilen möglich oder durch gesonderte Unterzeichnung einer Hausordnung. Die wirksame Einbeziehung einer Hausordnung erfolgt nicht durch die Vertragsklausel „Die anliegende Hausordnung ist Bestandteil dieses Vertrages“, falls die Hausordnung nicht durch Unterschrift beider Vertragsparteien wirksam vereinbart ist (BGH GE 1991, 619). Hier handelt es sich um eine Beweislastumkehr zum Nachteil des Mieters nach § 309 Nr. 12 b BGB. Will sich der Mieter nämlich auf die nicht erfolgte Vereinbarung einzelner Regelungen der Hausordnung berufen, da er diese nicht erhalten hat, wäre er angesichts der vertraglichen Klausel beweispflichtig.
Unwirksam ist auch die Vereinbarung eines Mietvertrags, die lautet: „Die bestehende Hausordnung ist Gegenstand des Mietvertrages“, jedenfalls dann, wenn insoweit auf eine Hausordnung Bezug genommen wird, die in wechselndem Inhalt durch Aushang bekanntgegeben wird (LG München I NZM 1998, 32: Verstoß gegen das Transparenzgebot und unklarer Regelungsgehalt).
2. Musikausübung und andere lautstarke Tätigkeiten
Regelungen, die das Musikausüben oder den Betrieb von Tonwiedergabegeräten in Zimmerlautstärke vorschreiben, finden sich häufig in Hausordnungen. Derartige Vereinbarungen können aber auch im Mietvertrag selbst oder als Sondervereinbarung getroffen werden.
Es ist zu beachten, daß die Beschränkung des Musizierens auf Zimmerlautstärke, also so, daß es in anderen Wohnungen nicht zu hören ist, einem völligen Ausschluß des Musizierens gleichkommen kann (BayObLG WM 2002, 38). Zimmerlautstärke dürfte z. B. bei Klavierspielen nicht möglich sein. Dies bedeutet, daß, soweit sich das Musizieren in engem zeitlichen Rahmen und außerhalb der Nachtruhezeiten bewegt, auch über den nach der Vereinbarung zulässigen Bereich hinaus als hinnehmbar angesehen werden muß. Hinsichtlich des Betriebs von Tonwiedergabegeräten hingegen erscheint eine Beschränkung auf Zimmerlautstärke durchaus auch während der Zeiten, zu denen die Nachtruhe nicht gilt, also z. B. zwischen 22 Uhr und 7 Uhr, als zumutbar.
Soweit Abmahnungen oder sogar Kündigungen wegen Betreibens von Tonwiedergabegeräten in zu erheblicher Lautstärke erfolgen, kann der Bauzustand eines Hauses von Bedeutung sein, insbesondere fehlende Schalldämmung. Durch eine Regelung, die den Betrieb dieser Geräte auf Zimmerlautstärke beschränkt, darf nicht der Betrieb derartiger Geräte überhaupt unmöglich gemacht werden.
Im übrigen gilt, daß lautstarke Tätigkeiten, die üblicherweise auch zur Nachtzeit ausgeübt werden, wie z. B. Duschen nach 22 Uhr, nicht verboten werden dürfen (LG Köln WuM 1997, 323).
Bei Musizieren gilt, daß ein Betrieb in Zimmerlautstärke grundsätzlich kaum möglich ist. Die Regelung stellt daher vor allem eine zeitliche Begrenzungsvorschrift dar. Gegebenenfalls kommt in Betracht, daß der Einsatz von naturgemäß besonders lautstarken Instrumenten wie z. B. Schlagzeug überhaupt als nicht vertragsgemäß angesehen werden kann.
3. Abstellen von Gegenständen
Bei der Bestimmung in einer Hausordnung, die das Abstellen von Gegenständen in allgemein genutzten Durchgängen betrifft, kommt es zum einen darauf an, ob das Haus anderweitige Abstellmöglichkeiten, wie z. B. einen Fahrradraum vorsieht, ob in dem Haus ein Aufzug vorhanden ist, der es als zumutbar erscheinen läßt, z. B. Kinderwagen in eine Etagenwohnung mitzunehmen, andererseits auf die feuerpolizeiliche Situation und die Durchgangsmöglichkeiten anderer Benutzer der Durchgangsräume, deren Belange berührt sein könnten.
Sicher ist, daß ein völliges Verbot des Abstellens von Kinderwagen im Hausflur oder auf entsprechenden Gemeinschaftsflächen nicht zulässig ist (LG Hamburg WM 1992, 188). Dies beruht darauf, daß Kinder und die für sie erforderlichen Einrichtungen generell von der Rechtsprechung gegenüber anderen Regelungsgegenständen privilegiert werden.
Es geht um den Schutz der Kinder bzw. der Familien mit Kindern, weshalb das LG Hamburg in der bezeichneten Entscheidung den Fall ausnimmt, bei dem es sich um die Kinderwagen fremder Kinder, die eine Mieterin als Tagesmutter betreut, handelt.
Dabei ist auch zu berücksichtigen, daß es generell als unzumutbar angesehen werden kann, Kinderwagen im Falle, daß ein Aufzug nicht vorhanden ist, in eine Etagenwohnung zu transportieren, ebenso, sie unter freiem Himmel abzustellen. Dies gilt jedoch nicht z. B. für Motorräder, Mopeds oder Fahrräder; hier erscheint ein Abstellen im Freien und mit entsprechender Sicherung gegen Diebstahl zumutbar. Andererseits sind feuerpolizeiliche Vorschriften zu berücksichtigen, die die Freihaltung von Durchgangswegen beinhalten.
4. Müllbeseitigung
Manche Gemeinden schreiben vor, daß es für Sondermüll, insbesondere Giftmüll und Elektromüll, besondere Sammelstellen gibt. Diese müssen mieterseits in Anspruch genommen werden. Soweit es sich um Sperrmüll handelt, kommt in Betracht, daß vermieterseits Entrümpelungsaktionen durchgeführt werden. Ist dies regelmäßig der Fall, kommt eine Umlage auf die Betriebskosten nach der Anlage 3 zu § 27 der II. BV Nr. 8 (Kosten der Straßenreinigung und Müllabfuhr) in Betracht. Dies gilt nicht, wenn es sich um einmalige Entrümpelungsaktionen handelt (LG Berlin GE 2000, 126).
5. Verkehrssicherung
Die Abwälzung der Verkehrssicherungspflicht auf Mieter ist zulässig (OLG Frankfurt/Main WM 1988, 399 in bezug auf den Winterdienst, also die Räum- und Streupflicht). Ist eine wirksame Übertragung auf den Mieter erfolgt, so ist der Vermieter nicht berechtigt, Kosten für ein Reinigungsunternehmen, das er einseitig beauftragt hat, im Rahmen der Nr. 8 der Anlage 3 zu § 27 der II. BV auf den Mieter umzulegen (LG Karlsruhe WM 1992, 368).
6. Benutzung von Haushaltsmaschinen
Die Benutzung moderner Haushaltsgeräte gehört üblicherweise zur Gebrauchsüberlassung. Das gilt z. B. für Waschmaschinen (AG Böblingen WM 1974, 239) ebenso wie für Geschirrspülmaschinen (AG Hildesheim NJW 1973, 519) und Wäschetrockner. Die Aufstellung von eigenen Haushaltsmaschinen wie z. B. Waschmaschinen und Wäschetrocknern darf nicht von der schriftlichen Zustimmung des Vermieters abhängig gemacht werden (LG Saarbrücken WM 1989, 558). Es ist zwar möglich, die Pflicht zur Nutzung einer Gemeinschaftseinrichtung wie z. B. einer Gemeinschaftswaschmaschine vertraglich zu regeln, der Gebrauch eigener Geräte darf aber mietvertraglich nicht ausgeschlossen werden (AG Hamburg WM 1994, 426). Sinnvoll ist es jedoch, in die Vereinbarung aufzunehmen, daß nur funktionssichere Geräte, die fachgerecht und standortgerecht angeschlossen sind, benutzt werden dürfen. Darüber hinaus kommt in Betracht, einen Abschluß einer Privathaftpflichtversicherung vorzuschreiben, wenn auch bei Nichtabschluß Rechtsfolgen für den Vermieter nicht ableitbar sind. Fraglich ist, ob es zulässig ist, die Aufstellung von erheblich stromverbrauchenden Geräten davon abhängig zu machen, daß die elektrischen Hausleitungen nicht überlastet werden. Die Verstärkung der Elektroleitungen gehört nämlich zu den Modernisierungsmaßnahmen nach § 554 BGB, auf die der Mieter grundsätzlich keinen Anspruch hat.
7. Tierhaltung
Tierhaltungsvereinbarungen in Mietverträgen haben erhebliche Bedeutung. Für das Jahr 1996 sollen in Deutschland 6,2 Millionen Katzen, 5,1 Millionen Ziervögel, 5,1 Millionen Hunde sowie 4 Millionen Kleintiere gehalten worden sein (Auskunft des Zentralverbands Zoologischer Fachbetriebe, zitiert bei Blank NZM 1998, 5).
Zwar soll auch nach der Rechtsprechung des BGH ein formularvertraglicher Ausschluß der Tierhaltung zulässig sein und nicht gegen § 307 BGB verstoßen, soweit Kleintiere aus der Verbotsklausel ausgenommen werden (BGH NJW 1993, 1061), doch kommt in erster Linie eine Vereinbarung in Betracht, die die Tierhaltung von der Zustimmung des Vermieters abhängig macht.
Die Zustimmungsvereinbarung darf für die Zustimmung des Vermieters keine Schriftform verlangen. Ist dies der Fall, ist die Vereinbarung als Vertragsklausel unwirksam (LG Freiburg WM 1997, 175). Weiter muß die Vereinbarung Ziervögel und Zierfische ausnehmen, deren Haltung grundsätzlich nicht zustimmungsbedürftig ist.
Nach OLG Hamm (WM 1981, 53) soll die Entscheidung des Vermieters, ob er die Zustimmung zur Haltung eines Haustieres erteilen will, im freien Ermessen des Vermieters liegen. Grenze des Ermessens soll lediglich der Einwand des Rechtsmißbrauchs sein.
Man wird davon ausgehen müssen, daß die Grenzziehung bereits vor dem Einwand des Rechtsmißbrauchs anzusetzen ist, der z. B. dann gegeben wäre, wenn einem Blinden ein Blindenhund verweigert wird oder für den Mieter die Haltung eines Haustieres aus psychischen oder physischen Gründen unbedingt erforderlich ist. Mit Blank (NZM 1998, 9) wird gelten müssen, daß im Falle des Zustimmungserfordernisses eine Interessenabwägung zwischen den Interessen von Vermieter und Mieter stattzufinden hat (so auch Wetekamp, Mietsachen, 3. Aufl. Kap. 3, Rn. 4 und 5). Bei dieser Interessenabwägung dürften folgende Umstände zu berücksichtigen sein:
—Art des zu haltenden Tieres
—Zahl der Tiere, die gehalten werden sollen
—Größe der Mietwohnung
—Art und Größe des Hauses bzw. der Wohnanlage
—Anzahl und Art der bisher im Haus gehaltenen Tiere
—Altersstruktur der Hausbewohner (ältere Menschen, Familien mit Kindern)
—besondere Bedürfnislage beim Mieter (z. B. Blindenhund, Schutzhund, Hund als Gefährte alter Menschen)
—Verhalten des Vermieters in anderen Fällen (Wetekamp, Mietsachen, 3. Aufl. Kap. 3, Rn. 5).
Kleintiere müssen in jedem Fall von dem Zustimmungserfordernis ausgenommen werden. Hierbei handelt es sich um übliche Kleintiere, wie Ziervögel, Zierfische, Goldhamster u. ä., wobei z. B. Ratten, obwohl sie auch „klein“ sind, nicht zu den üblichen Haustieren zählen und daher auch nicht unter die Ausnahme fallen, die für Kleintiere gilt (LG Essen WM 1991, 340). Dasselbe gilt, soweit es sich um die Haltung gefährlicher Tiere handelt, die immer vertragswidrig ist. Bestimmte Tiere wildlebender Art gelten hierbei generell als gefährlich (Blank NZM 1998, 6). Hierzu gehören, soweit Kleintiere betroffen sind, z. B. giftige Spinnen und Skorpione. Hinzu kommt, daß sich die Haltung auch der Kleintiere auf einen zuträglichen Umfang beschränken muß, andernfalls vertragswidriger Gebrauch vorliegen kann.
Die erteilte Erlaubnis steht unter dem stillschweigenden Vorbehalt gleichbleibender Verhältnisse. Dies bedeutet, daß der Widerruf der Tierhaltungserlaubnis aus wichtigem Grund möglich sein muß. Sinnvoll ist es, dies bereits bei der Vertragsgestaltung zu berücksichtigen. Dies gilt insbesondere dann, wenn von einem Haustier, das vertragsgemäß angeschafft wurde, konkrete Gefährdungen, unzumutbare Belästigungen oder Störungen ausgehen (LG München I WM 1993, 669; LG Berlin GE 1993, 97).
Der völlige formularvertragliche Ausschluß der Tierhaltung soll zulässig sein und nicht gegen § 307 BGB verstoßen, soweit Kleintiere im üblichen Umfang von der Verbotsklausel ausgenommen werden (BGH NJW 1993, 1061; BVerfG WM 1981, 77). Es wird angenommen, daß durch Individualvereinbarung sogar ein vollständiger Ausschluß der Tierhaltung zulässig sein soll (vgl. Steinig ZMR 1991, 285). Mit Recht weist Blank (NZM 1998, 8) darauf hin, daß bei jeder Formularvereinbarung nach § 307 BGB die wechselseitigen Interessen berücksichtigt werden müssen. Eine Durchbrechung des sich aus der Vereinbarung ergebenden vollständigen Ausschlusses der Haustierhaltung müßte daher zumindest in Fällen gelten, bei denen sich der Sachverhalt gegenüber der Sachlage bei Vertragsschluß verändert hat (Beispiel bei Blank NZM 1998, 8: Ein Mieter benötigt infolge zunehmender Sehschwäche einen Blindenhund).
Hausordnungen enthalten immer wieder wesentliche Vertragsbestimmungen wie zum Beispiel Benutzungsregelungen, Regelungen über die Abwälzung der Verkehrssicherungspflicht auf den Mieter oder Tierhaltungsklauseln. Sie müssen daher wirksam in den Mietvertrag einbezogen worden sein. Dies ist durch feste Verbindung mit den sonstigen Vertragsbestandteilen möglich oder durch gesonderte Unterzeichnung einer Hausordnung. Die wirksame Einbeziehung einer Hausordnung erfolgt nicht durch die Vertragsklausel „Die anliegende Hausordnung ist Bestandteil dieses Vertrages“, falls die Hausordnung nicht durch Unterschrift beider Vertragsparteien wirksam vereinbart ist (BGH GE 1991, 619). Hier handelt es sich um eine Beweislastumkehr zum Nachteil des Mieters nach § 309 Nr. 12 b BGB. Will sich der Mieter nämlich auf die nicht erfolgte Vereinbarung einzelner Regelungen der Hausordnung berufen, da er diese nicht erhalten hat, wäre er angesichts der vertraglichen Klausel beweispflichtig.
Unwirksam ist auch die Vereinbarung eines Mietvertrags, die lautet: „Die bestehende Hausordnung ist Gegenstand des Mietvertrages“, jedenfalls dann, wenn insoweit auf eine Hausordnung Bezug genommen wird, die in wechselndem Inhalt durch Aushang bekanntgegeben wird (LG München I NZM 1998, 32: Verstoß gegen das Transparenzgebot und unklarer Regelungsgehalt).
2. Musikausübung und andere lautstarke Tätigkeiten
Regelungen, die das Musikausüben oder den Betrieb von Tonwiedergabegeräten in Zimmerlautstärke vorschreiben, finden sich häufig in Hausordnungen. Derartige Vereinbarungen können aber auch im Mietvertrag selbst oder als Sondervereinbarung getroffen werden.
Es ist zu beachten, daß die Beschränkung des Musizierens auf Zimmerlautstärke, also so, daß es in anderen Wohnungen nicht zu hören ist, einem völligen Ausschluß des Musizierens gleichkommen kann (BayObLG WM 2002, 38). Zimmerlautstärke dürfte z. B. bei Klavierspielen nicht möglich sein. Dies bedeutet, daß, soweit sich das Musizieren in engem zeitlichen Rahmen und außerhalb der Nachtruhezeiten bewegt, auch über den nach der Vereinbarung zulässigen Bereich hinaus als hinnehmbar angesehen werden muß. Hinsichtlich des Betriebs von Tonwiedergabegeräten hingegen erscheint eine Beschränkung auf Zimmerlautstärke durchaus auch während der Zeiten, zu denen die Nachtruhe nicht gilt, also z. B. zwischen 22 Uhr und 7 Uhr, als zumutbar.
Soweit Abmahnungen oder sogar Kündigungen wegen Betreibens von Tonwiedergabegeräten in zu erheblicher Lautstärke erfolgen, kann der Bauzustand eines Hauses von Bedeutung sein, insbesondere fehlende Schalldämmung. Durch eine Regelung, die den Betrieb dieser Geräte auf Zimmerlautstärke beschränkt, darf nicht der Betrieb derartiger Geräte überhaupt unmöglich gemacht werden.
Im übrigen gilt, daß lautstarke Tätigkeiten, die üblicherweise auch zur Nachtzeit ausgeübt werden, wie z. B. Duschen nach 22 Uhr, nicht verboten werden dürfen (LG Köln WuM 1997, 323).
Bei Musizieren gilt, daß ein Betrieb in Zimmerlautstärke grundsätzlich kaum möglich ist. Die Regelung stellt daher vor allem eine zeitliche Begrenzungsvorschrift dar. Gegebenenfalls kommt in Betracht, daß der Einsatz von naturgemäß besonders lautstarken Instrumenten wie z. B. Schlagzeug überhaupt als nicht vertragsgemäß angesehen werden kann.
3. Abstellen von Gegenständen
Bei der Bestimmung in einer Hausordnung, die das Abstellen von Gegenständen in allgemein genutzten Durchgängen betrifft, kommt es zum einen darauf an, ob das Haus anderweitige Abstellmöglichkeiten, wie z. B. einen Fahrradraum vorsieht, ob in dem Haus ein Aufzug vorhanden ist, der es als zumutbar erscheinen läßt, z. B. Kinderwagen in eine Etagenwohnung mitzunehmen, andererseits auf die feuerpolizeiliche Situation und die Durchgangsmöglichkeiten anderer Benutzer der Durchgangsräume, deren Belange berührt sein könnten.
Sicher ist, daß ein völliges Verbot des Abstellens von Kinderwagen im Hausflur oder auf entsprechenden Gemeinschaftsflächen nicht zulässig ist (LG Hamburg WM 1992, 188). Dies beruht darauf, daß Kinder und die für sie erforderlichen Einrichtungen generell von der Rechtsprechung gegenüber anderen Regelungsgegenständen privilegiert werden.
Es geht um den Schutz der Kinder bzw. der Familien mit Kindern, weshalb das LG Hamburg in der bezeichneten Entscheidung den Fall ausnimmt, bei dem es sich um die Kinderwagen fremder Kinder, die eine Mieterin als Tagesmutter betreut, handelt.
Dabei ist auch zu berücksichtigen, daß es generell als unzumutbar angesehen werden kann, Kinderwagen im Falle, daß ein Aufzug nicht vorhanden ist, in eine Etagenwohnung zu transportieren, ebenso, sie unter freiem Himmel abzustellen. Dies gilt jedoch nicht z. B. für Motorräder, Mopeds oder Fahrräder; hier erscheint ein Abstellen im Freien und mit entsprechender Sicherung gegen Diebstahl zumutbar. Andererseits sind feuerpolizeiliche Vorschriften zu berücksichtigen, die die Freihaltung von Durchgangswegen beinhalten.
4. Müllbeseitigung
Manche Gemeinden schreiben vor, daß es für Sondermüll, insbesondere Giftmüll und Elektromüll, besondere Sammelstellen gibt. Diese müssen mieterseits in Anspruch genommen werden. Soweit es sich um Sperrmüll handelt, kommt in Betracht, daß vermieterseits Entrümpelungsaktionen durchgeführt werden. Ist dies regelmäßig der Fall, kommt eine Umlage auf die Betriebskosten nach der Anlage 3 zu § 27 der II. BV Nr. 8 (Kosten der Straßenreinigung und Müllabfuhr) in Betracht. Dies gilt nicht, wenn es sich um einmalige Entrümpelungsaktionen handelt (LG Berlin GE 2000, 126).
5. Verkehrssicherung
Die Abwälzung der Verkehrssicherungspflicht auf Mieter ist zulässig (OLG Frankfurt/Main WM 1988, 399 in bezug auf den Winterdienst, also die Räum- und Streupflicht). Ist eine wirksame Übertragung auf den Mieter erfolgt, so ist der Vermieter nicht berechtigt, Kosten für ein Reinigungsunternehmen, das er einseitig beauftragt hat, im Rahmen der Nr. 8 der Anlage 3 zu § 27 der II. BV auf den Mieter umzulegen (LG Karlsruhe WM 1992, 368).
6. Benutzung von Haushaltsmaschinen
Die Benutzung moderner Haushaltsgeräte gehört üblicherweise zur Gebrauchsüberlassung. Das gilt z. B. für Waschmaschinen (AG Böblingen WM 1974, 239) ebenso wie für Geschirrspülmaschinen (AG Hildesheim NJW 1973, 519) und Wäschetrockner. Die Aufstellung von eigenen Haushaltsmaschinen wie z. B. Waschmaschinen und Wäschetrocknern darf nicht von der schriftlichen Zustimmung des Vermieters abhängig gemacht werden (LG Saarbrücken WM 1989, 558). Es ist zwar möglich, die Pflicht zur Nutzung einer Gemeinschaftseinrichtung wie z. B. einer Gemeinschaftswaschmaschine vertraglich zu regeln, der Gebrauch eigener Geräte darf aber mietvertraglich nicht ausgeschlossen werden (AG Hamburg WM 1994, 426). Sinnvoll ist es jedoch, in die Vereinbarung aufzunehmen, daß nur funktionssichere Geräte, die fachgerecht und standortgerecht angeschlossen sind, benutzt werden dürfen. Darüber hinaus kommt in Betracht, einen Abschluß einer Privathaftpflichtversicherung vorzuschreiben, wenn auch bei Nichtabschluß Rechtsfolgen für den Vermieter nicht ableitbar sind. Fraglich ist, ob es zulässig ist, die Aufstellung von erheblich stromverbrauchenden Geräten davon abhängig zu machen, daß die elektrischen Hausleitungen nicht überlastet werden. Die Verstärkung der Elektroleitungen gehört nämlich zu den Modernisierungsmaßnahmen nach § 554 BGB, auf die der Mieter grundsätzlich keinen Anspruch hat.
7. Tierhaltung
Tierhaltungsvereinbarungen in Mietverträgen haben erhebliche Bedeutung. Für das Jahr 1996 sollen in Deutschland 6,2 Millionen Katzen, 5,1 Millionen Ziervögel, 5,1 Millionen Hunde sowie 4 Millionen Kleintiere gehalten worden sein (Auskunft des Zentralverbands Zoologischer Fachbetriebe, zitiert bei Blank NZM 1998, 5).
Zwar soll auch nach der Rechtsprechung des BGH ein formularvertraglicher Ausschluß der Tierhaltung zulässig sein und nicht gegen § 307 BGB verstoßen, soweit Kleintiere aus der Verbotsklausel ausgenommen werden (BGH NJW 1993, 1061), doch kommt in erster Linie eine Vereinbarung in Betracht, die die Tierhaltung von der Zustimmung des Vermieters abhängig macht.
Die Zustimmungsvereinbarung darf für die Zustimmung des Vermieters keine Schriftform verlangen. Ist dies der Fall, ist die Vereinbarung als Vertragsklausel unwirksam (LG Freiburg WM 1997, 175). Weiter muß die Vereinbarung Ziervögel und Zierfische ausnehmen, deren Haltung grundsätzlich nicht zustimmungsbedürftig ist.
Nach OLG Hamm (WM 1981, 53) soll die Entscheidung des Vermieters, ob er die Zustimmung zur Haltung eines Haustieres erteilen will, im freien Ermessen des Vermieters liegen. Grenze des Ermessens soll lediglich der Einwand des Rechtsmißbrauchs sein.
Man wird davon ausgehen müssen, daß die Grenzziehung bereits vor dem Einwand des Rechtsmißbrauchs anzusetzen ist, der z. B. dann gegeben wäre, wenn einem Blinden ein Blindenhund verweigert wird oder für den Mieter die Haltung eines Haustieres aus psychischen oder physischen Gründen unbedingt erforderlich ist. Mit Blank (NZM 1998, 9) wird gelten müssen, daß im Falle des Zustimmungserfordernisses eine Interessenabwägung zwischen den Interessen von Vermieter und Mieter stattzufinden hat (so auch Wetekamp, Mietsachen, 3. Aufl. Kap. 3, Rn. 4 und 5). Bei dieser Interessenabwägung dürften folgende Umstände zu berücksichtigen sein:
—Art des zu haltenden Tieres
—Zahl der Tiere, die gehalten werden sollen
—Größe der Mietwohnung
—Art und Größe des Hauses bzw. der Wohnanlage
—Anzahl und Art der bisher im Haus gehaltenen Tiere
—Altersstruktur der Hausbewohner (ältere Menschen, Familien mit Kindern)
—besondere Bedürfnislage beim Mieter (z. B. Blindenhund, Schutzhund, Hund als Gefährte alter Menschen)
—Verhalten des Vermieters in anderen Fällen (Wetekamp, Mietsachen, 3. Aufl. Kap. 3, Rn. 5).
Kleintiere müssen in jedem Fall von dem Zustimmungserfordernis ausgenommen werden. Hierbei handelt es sich um übliche Kleintiere, wie Ziervögel, Zierfische, Goldhamster u. ä., wobei z. B. Ratten, obwohl sie auch „klein“ sind, nicht zu den üblichen Haustieren zählen und daher auch nicht unter die Ausnahme fallen, die für Kleintiere gilt (LG Essen WM 1991, 340). Dasselbe gilt, soweit es sich um die Haltung gefährlicher Tiere handelt, die immer vertragswidrig ist. Bestimmte Tiere wildlebender Art gelten hierbei generell als gefährlich (Blank NZM 1998, 6). Hierzu gehören, soweit Kleintiere betroffen sind, z. B. giftige Spinnen und Skorpione. Hinzu kommt, daß sich die Haltung auch der Kleintiere auf einen zuträglichen Umfang beschränken muß, andernfalls vertragswidriger Gebrauch vorliegen kann.
Die erteilte Erlaubnis steht unter dem stillschweigenden Vorbehalt gleichbleibender Verhältnisse. Dies bedeutet, daß der Widerruf der Tierhaltungserlaubnis aus wichtigem Grund möglich sein muß. Sinnvoll ist es, dies bereits bei der Vertragsgestaltung zu berücksichtigen. Dies gilt insbesondere dann, wenn von einem Haustier, das vertragsgemäß angeschafft wurde, konkrete Gefährdungen, unzumutbare Belästigungen oder Störungen ausgehen (LG München I WM 1993, 669; LG Berlin GE 1993, 97).
Der völlige formularvertragliche Ausschluß der Tierhaltung soll zulässig sein und nicht gegen § 307 BGB verstoßen, soweit Kleintiere im üblichen Umfang von der Verbotsklausel ausgenommen werden (BGH NJW 1993, 1061; BVerfG WM 1981, 77). Es wird angenommen, daß durch Individualvereinbarung sogar ein vollständiger Ausschluß der Tierhaltung zulässig sein soll (vgl. Steinig ZMR 1991, 285). Mit Recht weist Blank (NZM 1998, 8) darauf hin, daß bei jeder Formularvereinbarung nach § 307 BGB die wechselseitigen Interessen berücksichtigt werden müssen. Eine Durchbrechung des sich aus der Vereinbarung ergebenden vollständigen Ausschlusses der Haustierhaltung müßte daher zumindest in Fällen gelten, bei denen sich der Sachverhalt gegenüber der Sachlage bei Vertragsschluß verändert hat (Beispiel bei Blank NZM 1998, 8: Ein Mieter benötigt infolge zunehmender Sehschwäche einen Blindenhund).
Autor: Axel Wetekamp, Richter am Amtsgericht München
