Übliche Verwaltungsvergütung für mehrgeschossige Altbauten

07.02.2003 (GE 3/03, Seite 148) In GE 2000 [16] 1060 sind die Ergebnisse einer Mitgliederbefragung des RDM Berlin & Brandenburg e. V. veröffentlicht worden, die sich u. a. auf die Höhe der berechneten Verwaltungsvergütungen beziehen. Die Mehrzahl der Mitglieder erhebt danach auch im schwerpunktmäßig verwalteten Althausbestand eine Gebühr von 5 bis 6 % (netto) der monatlichen Soll-Miete.

Im Zuge eines Rechtsstreits war gutachterlich zu klären, ob im Zeitraum 1997/1998 ein Verwalterhonorar von 35 DM pro Wohneinheit monatlich bei mehrgeschossigen Altbauten in Berlin ortsüblich und angemessen sei, und zwar auch bei einer fehlenden oder nur teilweisen Vermietung des Objektes. Die Höhe dieses Honorars leitete sich analog ab aus dem Ansatz nach § 26 II. BV (420 DM/jährlich) in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung.
Zur Verifizierung der Fragestellung sind 39 Mitglieder des Landesverbandes freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen Berlin-Brandenburg e. V. (LFW) sowie 28 Baugenossenschaften und Wohnungsbaugesellschaften in Berlin mittels eines standardisierten Fragebogens um eine Auskunft gebeten worden.
Es konnten 29 Rückläufe (= 43,3 % von 67 Befragten) registriert werden, ein vergleichsweise gutes Ergebnis bei derartigen Befragungsaktionen. Die Rückläufe gliedern sich dabei wie folgt:
a) 12 Rückäußerungen, daß keine (fremden) Altbauten verwaltet werden,
b) 17 schriftliche Rückäußerungen mit Angaben zu den im Fragebogen gestellten Fragen. Eine Auskunft wurde nicht berücksichtigt, weil sie sich auf das Jahr 2001 bezog.
Aus den 16 verwertbaren Auskünften ergab sich,
— daß in zehn Fällen (= 62,5 %) die geforderte Vergütung 35 DM/mtl. je Wohneinheit beträgt,
— nur in einem Fall 40 DM/mtl. je Wohneinheit berechnet wird und
— in vier Fällen die Vergütung mit rd. 4 % bis 6 % der Miete vereinbart ist (bei zwei Fällen wird z. T. alternativ auch ein Honorar von 35 DM/mtl. je Wohneinheit berechnet).
Damit ließ sich gutachterlich bestätigen, daß die überwiegend gezahlte Vergütung von 35 DM/mtl. je Wohneinheit im Zeitraum 1997/1998 angesichts des von den Befragten verwalteten erheblichen Wohnungsbestandes der Ortsüblichkeit und Angemessenheit entspricht.
Auch bei gänzlichem bzw. teilweisem Leerstand wird überwiegend (in 14 von 16 Fällen = 87,5 %) die Vergütung von 35 DM/mtl. je Wohneinheit in Rechnung gestellt, so daß dies ebenfalls als ortsüblich und angemessen zu bezeichnen ist.
Es ist im übrigen davon auszugehen, daß die Berechnungsansätze auch für den Zeitraum bis Ende 2001 gelten.

Autor: Dipl.-Volkswirt Walter Finger