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Investitionsblockaden durch Steuer- und Mietrechtsreform
Zerreißprobe für den Wohnungsbau
18.10.2000 (GE 4/2000, 236) Der Bundesverband Freier Wohnungsunternehmen (BFW) warnt vor weiteren Investitionsblockaden durch steuerliche und mietrechtliche Eingriffe.
Anläßlich der Vorstandspressekonferenz wies Dr. Werner Upmeier, Vorsitzender des BFW, darauf hin, daß sich der Rückzug der Investoren aus dem Wohnungsbau nicht nur fortsetze, sondern „dramatisch beschleunige, weil sie durch das im vergangenen Jahr beschlossene Paket gezielter steuerlicher Verschlechterungen nachhaltig verunsichert“ seien. Ausgerechnet in dieser Situation plane die Bundesregierung eine „erhebliche Verschärfung“ des Mietrechts, insbesondere des Mietpreisrechts zu Lasten der Wohnungseigentümer. Gleichzeitig drohe den Immobilieninvestoren durch das „industrielastige“ Konzept der Unternehmenssteuerreform eine massive Wettbewerbsverzerrung. Die nächste Krise des Wohnungsbaues komme jetzt bestimmt, so Upmeier.
Der Wohnungsbau sei weiter auf Talfahrt, wie die Entwicklung der Wohnungsbaugenehmigungen im vergangenen Jahr zeige. Das westdeutsche Genehmigungsvolumen sei erneut um 4,3 % zurückgegangen. Der Mietwohnungsbau befinde sich mit einem erneuten Minus von über 20 % im „freien Fall“. Die leichten Zuwächse im Einfamilienhausbau (+ 5,2 %) und die Umkehr der bisherigen Negativtrends bei den selbstgenutzten Eigentumswohnungen würden keine ausreichende Kompensation schaffen, so Upmeier.
Zugleich habe sich die Spaltung der konjunkturellen Entwicklung zwischen west- und ostdeutschem Wohnungsbau nochmals vertieft. Die Zahl der ostdeutschen Neubaugenehmigungen sei um fast 20 % gegenüber 1998 gesunken, im Geschoßwohnungsbau sogar um rd. 44 %. Hier gebe es für die negative Neubauentwicklung auch konjunkturelle Gründe, bedingt durch den früheren Bauboom infolge des Vorzieheffektes der Sonderabschreibung. Bedrohlich sei aber, so der BFW-Vorsitzende, daß die überfällige Sanierung des Altbaubestandes nicht nur wegen des Auslaufens der Sanierungssonderabschreibung, sondern wegen der weiteren drastischen steuerlichen Eingriffe ebenfalls einzubrechen drohe. Die Verunsicherung der Bauherren und Erwerber habe sich schon im vergangenen Jahr in einem Rückzug des Sanierungsvolumens von bisher 31,2 Mrd. DM auf knapp 25 Mrd. DM niedergeschlagen.
Für das Jahr 2000 sei in Ostdeutschland ein Absturz der Wohnungssanierungen auf ein Volumen von ca. 15 Mrd. DM zu befürchten. Auch die Aussichten für den westdeutschen Wohnungsbau seien für das laufende Jahr alles andere als erfreulich. Wenn die Bundesregierung die steuerlichen Verschlechterungen tatsächlich mit gleichzeitigen mietrechtlichen Eingriffen in die Ertragsaussichten kombiniere, sei eine Ausweitung des Negativtrends für den Wohnungsbau insgesamt auf ein Minus von 5 % zum Jahresende zu erwarten, so Upmeier.
Erneute mietrechtliche Verschärfungen seien Gift für die Wohnungsbaukonjunktur. Die bisher durch das Bundesjustizministerium vorgelegten Eckpunkte zur Mietrechtsreform, in denen ein Ungleichgewicht zu Lasten der Vermieter bereits klar vorgezeichnet sei, ließen jedenfalls wenig Gutes erwarten. Schon mit der geplanten Absenkung der Kappungsgrenze von heute 30 % auf 20 % greife der Gesetzgeber in die Bildung marktgerechter Mietpreise ein.
Besonders besorgniserregend nannte Upmeier die geplante Reduzierung des jährlich umlagefähigen Anteils der Modernisierungskosten von derzeit 11 % auf künftig 9 %. Dies würde auch die in Westdeutschland unverzichtbare Kontinuität der Wohnungsmodernisierung insgesamt in Frage stellen, vor allem aber würde die dringend notwendige Sanierung des ostdeutschen Altbaubestandes im Kern getroffen werden. Vom ostdeutschen Wohnungsbestand entfallen rd. 65 % auf vor 1949 fertiggestellte Altbauten. Sollte die Bundesregierung an der geplanten Absenkung der jährlichen Modernisierungsumlage festhalten, würden die überfälligen Sanierungsmaßnahmen zum größten Teil unterbleiben.
Negative Folgen dieser Politik für den Wohnungsmarkt kündigen sich bereits an, meint der BFW-Vorsitzende. Parallel zu dem besorgniserregend rückläufigen Wohnungsbau sei bereits in einer Reihe von Großstädten (München, Stuttgart, Frankfurt, Düsseldorf oder Hamburg) ein deutlicher Anstieg der Mietpreise zu beobachten. Eine neue Knappheit an preiswerten Wohnungen in den Ballungsgebieten sei programmiert. In der Vergangenheit habe es sich als erfolgreiche Politik erwiesen, Phasen einer restriktiveren Mietrechtspolitik durch ein Plus an steuerlicher Förderung spürbar auszugleichen. Stattdessen sei aktuell das Gegenteil der Fall. Ob nun Erhöhung der Grunderwerbsteuer, Verlängerung der Spekulationsfrist, Senkung der Einkommensgrenzen bei der Eigenheimzulage oder die Pläne, Immobilienvermögen bei Schenkungen oder Erbschaften neu zu bewerten – es scheine, die Belastbarkeit der Immobilienwirtschaft werde weiter ausgetestet, so Upmeier.
Die Hypothekenbanken warnen auch
Die von den Hypothekenbanken im Jahr 1999 zugesagten Hypothekendarlehen sind im Vergleich zum Vorjahr um 2 % auf 108,2 Mrd. DM zurückgegangen. Als Ursache nannte der Verband deutscher Hypothekenbanken die schwache Nachfrage nach Wohnungsfinanzierungen. Das Volumen der Wohnungsfinanzierungen hatte sich im vergangenen Jahr um 16,9 % auf 63,1 Mrd. DM verringert, erklärte der Verband Deutscher Hypothekenbanken (VDH). Der Verband warnte deshalb davor, die Investitionstätigkeit im Mietwohnungsbau durch die geplante Mietrechtsreform zusätzlich einzuschränken. Insbesondere die beabsichtigte Senkung der Kappungsgrenze für die innerhalb von drei Jahren zulässige Mieterhöhung von 30 % auf 20 % sei wegen der im Mietwohnungsbau ohnehin äußerst schmalen Renditen das falsche Instrument. Auch die Absicht, die bisher zulässige Umlage von Zinssteigerungen auf die Mieter abzuschaffen, würde die Investitionstätigkeit beeinträchtigen.
Der Wohnungsbau sei weiter auf Talfahrt, wie die Entwicklung der Wohnungsbaugenehmigungen im vergangenen Jahr zeige. Das westdeutsche Genehmigungsvolumen sei erneut um 4,3 % zurückgegangen. Der Mietwohnungsbau befinde sich mit einem erneuten Minus von über 20 % im „freien Fall“. Die leichten Zuwächse im Einfamilienhausbau (+ 5,2 %) und die Umkehr der bisherigen Negativtrends bei den selbstgenutzten Eigentumswohnungen würden keine ausreichende Kompensation schaffen, so Upmeier.
Zugleich habe sich die Spaltung der konjunkturellen Entwicklung zwischen west- und ostdeutschem Wohnungsbau nochmals vertieft. Die Zahl der ostdeutschen Neubaugenehmigungen sei um fast 20 % gegenüber 1998 gesunken, im Geschoßwohnungsbau sogar um rd. 44 %. Hier gebe es für die negative Neubauentwicklung auch konjunkturelle Gründe, bedingt durch den früheren Bauboom infolge des Vorzieheffektes der Sonderabschreibung. Bedrohlich sei aber, so der BFW-Vorsitzende, daß die überfällige Sanierung des Altbaubestandes nicht nur wegen des Auslaufens der Sanierungssonderabschreibung, sondern wegen der weiteren drastischen steuerlichen Eingriffe ebenfalls einzubrechen drohe. Die Verunsicherung der Bauherren und Erwerber habe sich schon im vergangenen Jahr in einem Rückzug des Sanierungsvolumens von bisher 31,2 Mrd. DM auf knapp 25 Mrd. DM niedergeschlagen.
Für das Jahr 2000 sei in Ostdeutschland ein Absturz der Wohnungssanierungen auf ein Volumen von ca. 15 Mrd. DM zu befürchten. Auch die Aussichten für den westdeutschen Wohnungsbau seien für das laufende Jahr alles andere als erfreulich. Wenn die Bundesregierung die steuerlichen Verschlechterungen tatsächlich mit gleichzeitigen mietrechtlichen Eingriffen in die Ertragsaussichten kombiniere, sei eine Ausweitung des Negativtrends für den Wohnungsbau insgesamt auf ein Minus von 5 % zum Jahresende zu erwarten, so Upmeier.
Erneute mietrechtliche Verschärfungen seien Gift für die Wohnungsbaukonjunktur. Die bisher durch das Bundesjustizministerium vorgelegten Eckpunkte zur Mietrechtsreform, in denen ein Ungleichgewicht zu Lasten der Vermieter bereits klar vorgezeichnet sei, ließen jedenfalls wenig Gutes erwarten. Schon mit der geplanten Absenkung der Kappungsgrenze von heute 30 % auf 20 % greife der Gesetzgeber in die Bildung marktgerechter Mietpreise ein.
Besonders besorgniserregend nannte Upmeier die geplante Reduzierung des jährlich umlagefähigen Anteils der Modernisierungskosten von derzeit 11 % auf künftig 9 %. Dies würde auch die in Westdeutschland unverzichtbare Kontinuität der Wohnungsmodernisierung insgesamt in Frage stellen, vor allem aber würde die dringend notwendige Sanierung des ostdeutschen Altbaubestandes im Kern getroffen werden. Vom ostdeutschen Wohnungsbestand entfallen rd. 65 % auf vor 1949 fertiggestellte Altbauten. Sollte die Bundesregierung an der geplanten Absenkung der jährlichen Modernisierungsumlage festhalten, würden die überfälligen Sanierungsmaßnahmen zum größten Teil unterbleiben.
Negative Folgen dieser Politik für den Wohnungsmarkt kündigen sich bereits an, meint der BFW-Vorsitzende. Parallel zu dem besorgniserregend rückläufigen Wohnungsbau sei bereits in einer Reihe von Großstädten (München, Stuttgart, Frankfurt, Düsseldorf oder Hamburg) ein deutlicher Anstieg der Mietpreise zu beobachten. Eine neue Knappheit an preiswerten Wohnungen in den Ballungsgebieten sei programmiert. In der Vergangenheit habe es sich als erfolgreiche Politik erwiesen, Phasen einer restriktiveren Mietrechtspolitik durch ein Plus an steuerlicher Förderung spürbar auszugleichen. Stattdessen sei aktuell das Gegenteil der Fall. Ob nun Erhöhung der Grunderwerbsteuer, Verlängerung der Spekulationsfrist, Senkung der Einkommensgrenzen bei der Eigenheimzulage oder die Pläne, Immobilienvermögen bei Schenkungen oder Erbschaften neu zu bewerten – es scheine, die Belastbarkeit der Immobilienwirtschaft werde weiter ausgetestet, so Upmeier.
Die Hypothekenbanken warnen auch
Die von den Hypothekenbanken im Jahr 1999 zugesagten Hypothekendarlehen sind im Vergleich zum Vorjahr um 2 % auf 108,2 Mrd. DM zurückgegangen. Als Ursache nannte der Verband deutscher Hypothekenbanken die schwache Nachfrage nach Wohnungsfinanzierungen. Das Volumen der Wohnungsfinanzierungen hatte sich im vergangenen Jahr um 16,9 % auf 63,1 Mrd. DM verringert, erklärte der Verband Deutscher Hypothekenbanken (VDH). Der Verband warnte deshalb davor, die Investitionstätigkeit im Mietwohnungsbau durch die geplante Mietrechtsreform zusätzlich einzuschränken. Insbesondere die beabsichtigte Senkung der Kappungsgrenze für die innerhalb von drei Jahren zulässige Mieterhöhung von 30 % auf 20 % sei wegen der im Mietwohnungsbau ohnehin äußerst schmalen Renditen das falsche Instrument. Auch die Absicht, die bisher zulässige Umlage von Zinssteigerungen auf die Mieter abzuschaffen, würde die Investitionstätigkeit beeinträchtigen.
