Haftungsbefreiung für Vermieter wegen Unmöglichkeit

27.01.2003 (GE 2/03, Seite 85) Die Wertermittlungsrichtlinien gehen von einer Nutzungsdauer von 100 Jahren für Gebäude aus. Tatsächlich sind viele Häuser älter und oft auch als Altbau begehrt. Bei maroder Bausubstanz kann das Haus aber auch schnell zur Ruine werden. Fraglich ist, wer dafür haftet.

Der Fall: Die Mietvertragsparteien hatten über eine noch nicht bezugsfertige Wohnung eine Modernisierungsvereinbarung abgeschlossen. Vor Fertigstellung der Arbeiten stürzte das Quergebäude, in dem die Wohnung liegen sollte, ein. Das entsprechende Gebäudeteil wurde nunmehr als Neubau (mit entsprechend höheren Mieten) wieder aufgebaut. Die Vermieter beriefen sich auf Unmöglichkeit und meinten, sie seien an die Modernisierungsvereinbarung mit dem bisherigen Mieter nicht gebunden. Dieser verlangte Schadensersatz für eine in einer anderen Wohnung zu entrichtenden höheren Miete.

Das Urteil: Das Landgericht Berlin wies die Klage ab und meinte, die Vermieter seien wegen Unmöglichkeit ihrer Verpflichtung zur Leistung frei geworden. Regelungen über die Unmöglichkeit seien dann anwendbar, wenn die Mietsache noch nicht übergeben war, so daß die spezielleren Gewährleistungsvorschriften des Mietrechts nicht maßgeblich seien. Bei einem Einsturz sei der Vermieter nicht verpflichtet, das Gebäude wieder zu errichten, sondern werde von seiner Leistung frei. Etwas anderes gelte nur dann, wenn er die Unmöglichkeit zu vertreten habe. Das sei jedoch hier nicht der Fall, da nach der Beweisaufnahme feststehe, daß ein schuldhafter Verstoß gegen die Regeln der Baukunst nicht vorliege.
LG Berlin, Urteil vom 23. September 2002 - 67 S 134/00 - Wortlaut Seite 125